La nue-propriété, accéder à des biens aux prix en dessous du marché

Publiée le 16/10/2012

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Investisseurs, avez-vous pensé à la nue-propriété ? Une opération à terme, très gagnante pour le propriétaire, qui peut accéder à des biens à des prix allant de -40% à -60%.

 

Nue-propriété : terme juridique désignant une partie du droit de propriété démembré. Il confère à son titulaire la propriété de la chose, mais ne lui en autorise ni la jouissance, ni la perception des fruits (les loyers s'il s'agit d'un logement donné en location par exemple). Le nu-propriétaire ne peut vendre ou céder son droit qu'avec l'accord de l'usufruitier. Les droits complémentaires de la nue-propriété sont les droits de l'usufruit.

 

Usufruit : il s’agit du droit temporaire de jouir d’un bien. Le bénéficiaire de ce droit est appelé usufruitier. Ce dernier peut ainsi en user librement mais aussi en percevoir les fruits, par exemple le loyer. Ainsi, il peut habiter le logement ou encore le louer à un tiers.

 

Parce qu’il présente de nombreux avantages, l’investissement en nue-propriété et souvent prisé par les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine de retraite complémentaire. En effet, premier avantage, cette opération permet à l’acquéreur d’accéder à des prix largement en dessous du marché : il peut ainsi escompter acheter son logement entre -40% et 60% du prix du marché. L’estimation du prix de vente se fait en fonction de l’âge du vendeur et du nombre d’années probables durant lesquelles l’acheteur ne pourra pas profiter du bien. (cf tableau ci-dessus). Cette opération lui permet de bénéficier d’avantages fiscaux : le nu-propriétaire n’est en effet pas imposable tant que son bien est occupé. En clair : l’acquéreur investisseur est mis en relation avec un bailleur usufruitier qui aura à sa charge la gestion du bien, soit sa location, pendant une période allant de 15 à 20 ans. Pour le propriétaire, aucune préoccupation de gestion de bien en vue : le logement est reloué, entretenu et géré totalement par le bailleur. En contrepartie, le nu-propriétaire ne touche pas de loyer pendant plusieurs années, mais n’engage aucune dépense pour l’entretien du logement. Il est assuré de le récupérer au terme de l’opération en aussi bon état que lors de l’achat. Les taxes foncières et d’habitation sont également à la charge du bailleur. Enfin, le propriétaire bénéficie d’un abattement sur la plus-value immobilière réalisée lors de la vente de son bien.

 

Age de l’usufruitier

Valeur de l’usufruit

Valeur de la nue-propriété

Moins de 21 ans

90%

10%

De 21 à 30 ans

80%

20%

De 31 à 40 ans

70%

30%

De 41 à 50 ans

60%

40%

De 51 à 60 ans

50%

50%

De 61 à 70 ans

40%

60%

De 71 à 80 ans

30%

70%

De 81 à 90 ans

20%

80%

A partir de 91 ans

10%

90%

 

 

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