Logement : quels changements législatifs en 2015 ?

Publiée le 07/01/2015

ALUR encadrement loyers guy hoquet

Quelques mois après sa publication, la loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové (Loi Alur) continue de faire polémique et laisse bailleurs et locataires dans la confusion. Quels sont réellement la loi en vigueur et les décrets à venir ?

En mars 2014, la loi ALUR, vaste projet mené par la Ministre du logement Cécile Duflot, était entérinée. Depuis, de nombreuses controverses et retours en arrière ont raboté ce pack législatif. Qu’en reste-t-il en 2015 ?

Les dispositions déjà en vigueur

Certaines dispositions sont d’ores et déjà appliquées sur les contrats signés ou renouvelés depuis le 27 mars dernier. Comme le plafonnement des honoraires d’agence, en place depuis le 15 septembre dernier. Désormais, seule quatre prestations sont facturables au locataire et pour un montant maximum décrété en fonction de la localisation du bien et du nombre de m² habitables.

Dans les zones tendues, le loyer est encadré à la relocation, cela signifie que le bailleur ne peut augmenter son loyer entre deux locataires (hors indexation à l'IRL). Cette disposition qui s'appliquait depuis juillet 2012 en location vide est étendue à la location meublée depuis le 1er août 2014. 

Congé pour reprise : Le propriétaire peut donner congé au locataire à chaque échéance du bail, par exemple pour reprendre le logement pour lui ou un de ses proches. La loi Alur encadre cette faculté en location vide et en location meublée: les bénéficiaires du congé pour reprise sont limités, il ne peut s'agit que du bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou partenaire pacsé. Le bailleur « doit justifier du caractère réel et sérieux de la reprise ».

Délai de préavis d'un mois en zone tendue : en location vide, le délai de préavis est de trois mois pour le locataire. Toutefois, dans un certain nombre de cas, le délai de préavis est réduit à un mois. La loi Alur a allongé la liste des cas de préavis réduit. Désormais, le délai de préavis est réduit à un mois dès lors que :le logement est situé dans une zone tendue (à Paris, et dans les 27 autres agglomérations concernées, le délai de préavis est donc désormais d'un mois sans avoir à justifier d'aucun autre motif),le locataire obtient son premier emploi, est muté, perd son emploi ou retrouve un emploi après l'avoir perdu, l'état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile, le locataire bénéficie du revenu de solidarité active (RSA) ou de l'allocation adulte handicapé, le locataire s'est vu attribuer un logement social.Les zones tendues sont désignées dans un décret n°2013-392 du 10 mai 2013.

Rapprochement entre vide et meublé : avec la loi Alur, la location meublée entre dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 et se rapproche donc du régime juridique de la location vide. Ainsi, les obligations du bailleur et du locataire sont mieux définies. Le délai de restitution du dépôt de garantie est de deux mois à compter de la restitution des clés (Si l'état des lieux de sortie ne démontre pas la présence de dégradations, le délai est réduit à un mois). Autre nouveauté pour le vide et le meublé : l'état des lieux peut être complété à la demande du locataire dans les 10 jours de sa réalisation.

Cependant, le contrat de location meublée connaît quelques particularités : sa durée est d'un an tacitement reconductible (contre trois ans en location vide), le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyers hors charges (contre un mois de loyers hors charges en location vide), les modalités pour donner congé sont différentes d’une location non meublée (délai de préavis d'un mois pour le locataire, trois mois pour le propriétaire). 

Un statut pour la colocation

La loi Alur prévoit un statut pour la colocation et organise les modalités de signature du contrat de location. Elle limite à six mois la solidarité du colocataire sortant et de sa caution solidaire et permet de choisir entre les charges réelles et des charges forfaitaires.

Quelles mesures à venir ?

L'encadrement des loyers, mesure emblématique de la loi Alur, devait s'appliquer dans les 38 plus grandes agglomérations françaises, il ne s'appliquera finalement qu'à Paris et à titre expérimental, le plafonnement des loyers y est attendu pour fin 2014. Un modèle type de contrat de location et d’état sera prochainement défini par le Conseil d’Etat. Quant à l’indexation des loyers, elle devient également plus encadrée, elle a des incidences sur les nouveaux contrats et sur les contrats en cours.

Les mesures abrogées

Les deux mesures les plus emblématiques de la loi Alur ont finalement été totalement abrogées. Après le départ de Cécile Duflot du Ministère du Logement en avril 2014 ses nombreux opposants ont mis à mal l'encadrement des loyers et la garantie universelle des loyers (GUL).

Pas d'encadrement des loyers sauf à Paris

Trop difficile à appliquer sur l’ensemble des secteurs initialement prévus, le dispositif sera donc appliqué à titre expérimental à Paris et ne sera pas étendu aux autres agglomérations concernées tant qu'un bilan sur sa mise en œuvre n'aura pas été réalisé. 

Une caution solidaire de l'Etat remplace finalement la GUL

La Garantie universelle des loyers (GUL) est un dispositif d'assurance contre les loyers impayés gratuit, facultatif et universel. Une loi entrera en vigueur en septembre 2015 et devrait abroger la GUL et instaurer une caution solidaire de l'Etat, destinée aux jeunes salariés et aux personnes dans une situation précaire.

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