Quelle application pour l’encadrement des loyers ?

Publiée le 24/09/2015

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Tous les détails sur la mise en œuvre de l’encadrement des loyers pour les locataires et les bailleurs.

En vigueur depuis le 1er août 2015, l’encadrement des loyers à Paris fait partie de la loi Alur, mise en place par Cécile Duflot, ex-ministre du Logement. A Paris, où la mesure est exclusivement testée, est fixé un loyer de référence, sur la base de la moyenne des loyers appliqués par secteur, auquel peut s’ajouter 20% ou se retirer 30% du prix. L’Olap (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne) a calculé pour l’année 2015 les loyers de référence pour 80 quartiers de Paris, divisés en 14 secteurs, et prend en compte également le nombre de pièces et l’année de construction. 

Ainsi, le propriétaire ne peut pas réclamer de loyer supérieur au loyer médian, ou « loyer de référence majoré », lors de la signature du bail. De plus, le bailleur ne peut augmenter le loyer entre deux locataires successifs au-delà de l’actualisation établie par l’IRL (indice de révision des loyers).

L’application de l’encadrement des loyers n’est pas toujours très claire

Il existe cependant des exceptions : les logements neufs ou qui n’ont pas été loués depuis 18 mois échappent à la réglementation, dans le cas de l’interdiction de l’augmentation de loyers entre locataires, mais pas au plafonnement. Dans ce cas, les loyers peuvent augmenter au-delà de l’indice de révision des loyers, mais pas au-delà de celui de la limite du loyer de référence majoré.

Le bailleur peut également fixer un loyer supérieur au plafond, dans certains cas : cela peut-être dans le cadre d’une vue exceptionnelle, d’une terrasse, d’un jardin…

Une contestation possible mais source d’encombrement des tribunaux

Dans les trois mois qui suivent la signature du bail, le locataire pourra éventuellement contester le montant du loyer s’il s’avère qu’il est supérieur au loyer médian majoré, même si le flou juridique concernant les atouts « rares » risque de compliquer la donne.

En cas de contestation du locataire, ce sera au bailleur de justifier du supplément de loyer.  De plus, les tribunaux risquent d’être rapidement surchargés en cas de contestation…En effet la Commission départementale de conciliation, paritaire, et gratuite, devra donner son avis dans le deux mois suivant la consultation.  Si aucun accord n’est trouvé, ce sera le Tribunal d’Instance qui sera compétent. Dans le cas où le locataire obtient gain de cause, le propriétaire devra lui rembourser rétroactivement le complément du loyer depuis le début du bail.

Que se passe-t-il un fois le locataire installé ?

 

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Dans le cas d’un locataire déjà installé dans les lieux, celui-ci pourra demander la révision de son loyer, s’il est supérieur au loyer majoré, tant que cela se produit 5 mois avant l’échéance du bail.

De son côté, le bailleur pourra, six mois au moins avant l’expiration du bail et si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, demander une réévaluation dudit loyer. Mais, dans le cadre de cette procédure le loyer proposé devra rester inférieur ou égal au loyer de référence minoré.

Si le loyer est manifestement sous-évalué, c’est-à-dire situé 30 % (ou plus) en dessous du loyer de référence, le propriétaire peut, lors du renouvellement du bail, en respectant un préavis de six mois, réaligner le prix de son loyer à la hausse

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