Guide du locataire
Donner congé
Le locataire ou le propriétaire peuvent décider de donner congé, c'est-à dire de
mettre fin au contrat de location. Les dispositions diffèrent selon le cas.
Le propriétaire veut donner congé
Le propriétaire qui veut mettre fin à la location ne peut le faire qu'en fin de
bail et pour 3 raisons seulement : pour vendre le bien, pour l'occuper ou pour un
motif légitime et sérieux.
Si le propriétaire donne congé pour vendre le bien, le congé vaut offre de vente,
c'est-à dire que le locataire est prioritaire pour l'acquisition des locaux qu'il
occupe. Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis légal
de six mois. Si le locataire accepte l'offre de vente, il dispose de deux mois pour
réaliser la vente et de quatre s'il a recours à un crédit immobilier. S'il refuse
l'offre ou ne respecte pas ces délais, il doit quitter le logement à la fin du préavis
de six mois ou, au plus tard, à l'expiration du bail.
Le propriétaire peut donner congé pour occuper le bien à titre de résidence principale.
Mais s'il veut le faire occuper par un tiers, cette personne doit obligatoirement
être l'un de ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint, de son concubin
notoire depuis au moins un an, ou ceux du partenaire auquel il est lié par un PACS.
Le propriétaire doit donner congé au locataire en précisant le motif et en donnant
les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise. (Par la suite, il ne pourra pas
changer de motif ou de bénéficiaire.) Dans ce cas, le locataire n'a aucun recours.
Le propriétaire peut donner congé pour un motif légitime et sérieux. Ce sont par
exemple des manquements aux obligations de la part du locataire (impayés ou retards
répétés de paiement du loyer, défaut d'entretien locatif) ou des nuisances occasionnées
(troubles de voisinage…). Les cas de force majeure font aussi partie des motifs
légitimes et sérieux (démolition de l'immeuble…).
Dans ces trois cas, le congé doit être donné, six mois avant l'expiration du bail,
par lettre recommandée avec accusé de réception, ou signifié par huissier.
- En cas de lettre recommandée, le délai de six mois prend effet à partir du jour
de la remise du courrier au locataire ou de son retrait à la poste. Les lettres
non réclamées sont réputées non remises.
- En cas de signification par huissier, le délai de six mois prend effet à partir
du jour d'établissement de l'acte. En cas d'absence, l'acte est déposé en mairie.
Compte tenu de la complication et des contraintes qu'impose le congé, il est recommandé
d'avoir recours à un huissier.
Attention ! Au-delà du délai de six mois sans effet, le contrat de location est
automatiquement reconduit.
Cas particulier
Si le locataire est âgé de plus de 70 ans et dispose de ressources inférieures à
une fois et demie le montant annuel du SMIC, le propriétaire qui veut donner congé
doit lui proposer un relogement, sauf s'il est lui-même âgé de plus de 60 ans et
dispose également de ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel
du SMIC.
Le locataire veut donner congé
Il peut le faire à tout moment, même si le bail est encore en cours. Il doit le
notifier au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par
acte d'huissier. Il prend effet à partir du jour où le bailleur reçoit le courrier
ou le retire à la poste. Les lettres non réclamées sont réputées non remises.
Le locataire doit cependant respecter un délai de préavis de trois
mois, sauf accord de gré à gré avec le propriétaire. Le délai peut être légalement
réduit à un mois dans les cas suivants :
- la mutation
- la perte d'un emploi ou l'obtention d'un nouvel emploi suite à la perte d'un emploi
- l'obtention d'un nouvel emploi
- si le locataire est au RMI ou remplit les conditions pour y avoir droit
- si le locataire est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé justifie un changement
de logement
Vous ne pouvez demander un délai de préavis réduit dans les cas suivants :
- changement d'activité
- démission
- fin de stage de formation professionnelle
- fin de contrat à durée déterminée (CDD), sauf si le CDD a pour vocation d'être renouvelé
et ne l'a pas été
- locataire exerçant une profession libérale.
Bon à savoir :
Les meublés ne sont pas soumis aux mêmes règles de préavis : le locataire peut résilier
son contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.
Renouveler le bail
Si le locataire souhaite prolonger le bail et que le propriétaire est d'accord,
le bail peut se poursuivre de trois façons :
- en maintenant les mêmes conditions : Dans ce cas, il n'est pas nécessaire d'établir
un nouveau bail. Le bail est reconduit automatiquement pour trois ans, si le propriétaire
est un particulier, et pour six ans, si le bailleur est une personne morale. Si
le bail initial contient une clause d'indexation, le loyer peut être majoré en se
basant sur le nouvel indice de révision des loyers (IRL).
- en modifiant la durée du bail : le propriétaire peut écourter la durée de renouvellement
de trois ans et la réduire à un an au minimum. Le propriétaire doit signifier sa
décision au locataire au moins six mois avant la date d'expiration du bail. Il faut
dans ce cas établir un nouveau bail qui précise clairement les raisons de cette
réduction de durée. Deux mois avant l'expiration du bail, le proprétaire doit à
nouveau confirmer sa volonté au locataire, par lettre recommandée AR ou par acte
d'huissier.
Si le propriétaire veut réévaluer le loyer, cette augmentation ne peut s'appliquer
aux charges et doit être échelonnée. La décision doit être notifiée au locataire
au moins six mois avant l'expiration du bail. Si le locataire accepte cette réévaluation,
il doit le notifier par écrit au propriétaire. Un nouveau bail n'est pas nécessaire
: un simple avenant au bail suffit.
Si le locataire refuse cette augmentation, il peut le notifier par écrit ou s'abstenir
de répondre. Le propriétaire ou le locataire peut dans ce cas saisir la commission
départementale de conciliation, par lettre recommandée AR ou par acte d'huissier.
Cette démarche n'engage pas de frais. La commission convoque alors les deux parties
à un entretien et donne son avis dans un délai de deux mois.
Si aucun accord n'est trouvé avant la fin du bail, le propriétaire doit saisir le
juge d'instance. Si le juge n'est pas saisi et qu'aucun accord n'a été trouvé au
moment où le bail arrive à expiration, il est renouvelé automatiquement pour trois
ans aux mêmes conditions de loyer, sous réserve de l'application de la clause de
révision.