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Acheter pour louer : neuf ou ancien ?

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Acheter pour louer : neuf ou ancien ?

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Publié le 13/09/2022

Acheter dans l’ancien ou le neuf est une question légitime lorsque l’on souhaite se lancer dans un investissement locatif. En effet, les deux options comportent des avantages et des inconvénients qu’il est nécessaire d’étudier pour faire son choix !

Investissement locatif dans le neuf : Avantages et inconvénients

Investir dans le neuf vous assure d’avoir un logement aux dernières normes de performances énergétique ce qui à l’heure actuelle est un avantage non négligeable. De plus, le neuf vous permet d’envisager une location sans vous soucier des travaux et réparations durant les premières années de mise en location. D’autant qu’un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) bénéficie des garanties constructeurs biennale et décennale.

Second avantage, vous pouvez acheter via le dispositif Pinel ! Ce qui vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans. À noter que le dispositif est limité à 300 000 € et deux biens. En revanche, vous devez respecter les conditions imposées par la loi Pinel (engagement de location, conditions de ressources et plafonds de loyers).   

Par ailleurs, en achetant dans le neuf, vous bénéficiez également des frais de notaire réduit qui oscille entre 2% et 3%. Ce qui, comparé à l’ancien, vous permet de réaliser une économie importante lors de l’acquisition du logement.

Toutefois, investir dans un logement neuf comporte aussi quelques inconvénients, à savoir :   

  • Le choix de l’emplacement est limité. En effet, les constructions neuves sont rares en centre-ville, et se situent souvent dans des quartiers en développement. Aussi, il convient de vérifier que vous investissez dans une zone où la demande de location est plus forte que l’offre afin de limiter les risques de vacances locatives.
  • Le prix d’acquisition est plus élevé que dans l’ancien.
  • Il existe un risque de retard de livraison du logement. Vous devez compter entre 12 et 24 mois avant de récupérer un bien neuf. Ce qui implique que pendant cette période vous ne percevez pas de loyers.
  • Lors d’un achat avec la loi Pinel, les loyers sont plafonnés et vous devez respecter les conditions de ressources des locataires.    
Pour finir, lors de l’achat d’un bien en VEFA, vous devez vérifier le sérieux du promoteur immobilier afin de ne pas avoir de mauvaises surprises à la livraison du bien.

Acheter dans l’ancien pour louer : Avantages et inconvénients

Un investissement locatif dans l’ancien permet d’avoir un choix plus important de biens que dans le neuf. En effet, vous aurez plus d’opportunités de trouver des biens situés en centre-ville, ou de dénicher l’emplacement idéal par rapport à votre projet locatif.

De même, les prix dans l’ancien sont plus accessibles vu que l’offre est plus importante et qu’il est parfois nécessaire de réaliser des travaux. Aussi, cela vous permet de pouvoir négocier le prix d’achat et de créer une éventuelle plus-value à la revente, surtout si le logement est situé dans une zone dynamique.

Par ailleurs, sachez que le gouvernement a mis en place de nombreux dispositifs ouverts au bailleur afin de leur permettre de rénover les logements comme l’éco-ptz ou encore MaprimRenov’. 

De plus, vous pouvez bénéficier du Pinel dans l’ancien ou encore de la loi Denormandie en contrepartie de travaux de rénovation. Vous profitez alors d’une réduction d’impôt cumulable avec le mécanisme du déficit foncier qui est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. 

Pour finir, vous évitez les inconvénients du VEFA et du délai de livraison. En effet, lors de l’achat dans l’ancien, le délai entre le compromis de vente et la signature de l’acte authentique est d’environ 3 mois. 

Néanmoins, un investissement locatif dans l’ancien comporte aussi des inconvénients, à savoir :    

  • Les frais de notaires sont plus élevés. Comptez environ 8% en moyenne du prix d’achat.
  • Les travaux éventuels de remises aux normes : performance énergétique, électricité, gaz, sanitaire… Gardez à l’esprit qu'avec la loi climat, les appartements classés entre E et G vont progressivement être interdits à la location si les travaux ne sont pas réalisés.
  • Les charges de copropriétés sont plus élevées dans l’ancien.
  • Vous devez prévoir une trésorerie pour les travaux et réparations d’entretien du logement pendant la durée de la location

En résumé, investir dans l’ancien peut s’avérer être judicieux, notamment si vous ne craignez pas d’engager quelques travaux afin d’améliorer le logement et d’en augmenter sa valeur.

Achat pour louer dans l’ancien ou le neuf : Comment choisir ?

Comme vous le constatez, il n’y a pas de réel mauvais choix entre un investissement locatif dans le neuf ou l’ancien. Concrètement, le choix le plus judicieux dépendra de vos objectifs personnels.

En effet, dans les deux cas, vous pouvez bénéficier de dispositifs de défiscalisation comme Pinel ou De Normandie.

Par ailleurs, si vous n’optez pas pour un dispositif de défiscalisation, vous pouvez vous lancer dans la location meublée et ainsi profiter du statut LMNP ((loueur meublé non professionnel) et de son mécanisme d’amortissement qui peut permettre de neutraliser les impôts fonciers.   En résumé, la rentabilité locative est plus importante dans l’ancien, mais vous devez prévoir une enveloppe pour les travaux. À contrario, le neuf vous assure quelques années de sérénité. Par ailleurs, le choix de l’emplacement est aussi primordial. Ne vous laissez donc pas influencer par le promoteur et vérifiez bien le quartier et les perspectives de développement. En effet, si vous achetez un logement neuf dans une zone où l'offre est plus forte que la demande, vous risquez d’avoir de longue période de vacance locative et de voir la rentabilité de votre bien fondre comme neige.

Pour conclure, avant de vous lancer dans un investissement locatif, vous devez prendre en compte le marché locatif du secteur, la rentabilité du bien en tenant compte de la fiscalité et anticiper les travaux notamment dans l’ancien.