L’Observatoire Guy Hoquet l’Immobilier a passé au crible les 20 villes qui continuent d’afficher des valeurs en hausse, alors que le contexte est plutôt au ralentissement du marché immobilier ancien. Unique en son genre, l’Observatoire Guy Hoquet analyse les tendances en termes d’offre et de prix sur plus de 15 portails immobiliers, à destination des particuliers comme des professionnels. Une spécificité qui permet de donner le pouls du marché immobilier de façon exhaustive. Focus sur les 20 villes qui continuent de booster le marché de l’ancien.

20 VILLES ont tiré les prix du marché immobilier ancien vers le haut !

En moyenne sur la période janvier-mai 2023, les prix/m2 des logements anciens commercialisés ont observé une hausse de +5.2% par rapport à la même période l’année précédente. Pour autant, 20 villes ont largement boosté cette évolution, se distinguant clairement du reste du marché immobilier ancien.

« À l’heure où la tendance générale est à un ralentissement du marché, il nous a semblé important de rappeler que l’immobilier ancien est constitué de dizaines, voire de centaines de micromarchés, et que chaque territoire ne répond pas de la même manière au contexte économique et social actuel. Nos analyses le montrent clairement : les villes moyennes et les villes du sud-est de la France continuent de tirer le marché immobilier vers le haut », précise Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier.

C’EST EN MÉDITERRANNÉE QUE LE MARCHÉ IMMOBILIER SEMBLE LE PLUS porteur DEPUIS le début de l’année

Parmi les 20 villes les plus performantes, les 10 premières sont situées sur le pourtour méditerranéen, et principalement en régions Provence-Alpes-Côte d’Azur et Occitanie.

La plus forte progression est enregistrée à Antibes, dont les prix/m2 ont enregistré une hausse fulgurante de +21.5% en 1 an pour atteindre 9 648€/m2 en moyenne. Une surperformance liée, notamment, aux types de biens mis en vente sur la période. En effet, le segment des maisons a largement contribué à la montée en gamme du marché, avec une valeur à +26% en 1 an. Sur la période, le budget moyen d’une maison à Antibes est passé de 1,881 M€ à 2,486 M€ en 1 an, soit une hausse de +32.2% !

Antibes serait-elle un possible marché de report pour les acquéreurs qui ne pourraient pas accéder au marché cannois ? L’écart est important : à Cannes, une maison s’affiche en moyenne à 3,818 M€, avec un prix/m2 moyen en hausse de +15.6% sur les maisons, et de +12.3% si l’on intègre les appartements. Cannes se classe ainsi au 3ème rang des villes les à la plus forte augmentation sur la période et au 1er rang de ce classement en valeur avec 11 913€/m2 en moyenne !

Dans le Top 3, la surprise vient peut-être de Perpignan, qui a enregistré une valeur en hausse de +13.9% en 1 an, atteignant 2 304€/m2 : un ordre de grandeur qui maintient pour autant la ville dans un marché accessible à un plus grand nombre de ménages, contrairement à ses cousines provençales. Il en est de même pour Béziers, qui se hisse à la 4ème place en termes de progression (+11.2%), mais reste dans un marché du même acabit avec 2 264€/m2 en moyenne.

Nice se place 10ème sur 20 en progression, avec une progression de +8.7% de son prix/m2 moyen, qui dépasse désormais les 6 500€/m2 sur la période étudiée. A Nice, une maison nécessite un budget moyen de 1,486 M€ pour une surface de 179m2, quand un appartement s’affiche en moyenne à 371 000€ pour 60 m2.

Après Cannes, Antibes et Nice, c’est Aix-en-Provence qui conserve l’une des valeurs au m2 les plus élevées de la méditerranée : comptez 6 463€/m2 en moyenne pour la cité de Cézanne, en hausse de +10% en 1 an. Sur la période, la moyenne des maisons commercialisées atteignait 197 m2 de surface, pour un ticket d’entrée moyen affiché de 1,345M€. Quant aux appartements anciens, qui dominent le marché aixois (70% des biens mis en vente), ils semblent plus facilement accessibles : 378 000 € en moyenne, pour une superficie de 63m2.

MARSEILLE, SEULE MÉTROPOLE EN FORTE PROGRESSION !

Une fois n’est pas coutume, Marseille fait figure d’exception : alors que les prix/m2 se stabilisent à Paris (+1.6%) et commencent à diminuer à Lyon (-1.3%), la cité phocéenne annonce clairement la couleur : +8.7% en valeur en 1 an, dépassant désormais les 4 300€/m2 (contre 3 959€ sur janvier-mai 2022).

L’ensemble des arrondissements de la ville portent cette tendance, y compris les arrondissements centraux ou proches de la Corniche Kennedy, recherchés pour leurs maisons ou appartements haut-de-gamme avec vue dominante sur la Méditerranée.

Le succès de certaines villes moyennes continue de porter une partie du marché ancien

Au-delà du sud-est de la France, force est de constater que l’attractivité de certaines villes moyennes du territoire s’est maintenue depuis le début de l’année 2023.

« La montée en puissance des villes moyennes s’est poursuivie en partie depuis le début de l’année 2023. C’est un signal à considérer avec attention : sans un renfort d’offre, les prix pourraient continuer d’augmenter et empêcher de nouveaux ménages d’accéder à la propriété. Le pays a besoin d’une vision et d’une politique du ‘vivre ensemble’ qui permettent de répondre aux enjeux démographiques actuels et futurs, tant en nombre qu’en qualité. Si le Conseil National de la Refondation n’a pas permis ce projet, il est de la responsabilité du gouvernement d’agir au plus vite pour le logement des Français », ajoute Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier.

Au-delà du succès déjà remarqué de La Rochelle (+8.4% en 1 an), c’est aussi le cas de Bourges, Pau, Limoges, Le Mans, Niort et Mulhouse.

Mises au-devant de la scène après la crise sanitaire notamment, leur croissance continue de booster le marché immobilier ancien en 2023. Trois facteurs peuvent expliquer cette tendance : la démocratisation du télétravail, la qualité de vie proposée par ces villes dont les infrastructures n’ont rien à envier aux grandes métropoles, et l’accessibilité des prix de l’immobilier.

En effet, aucune d’entre elles n’affiche désormais un prix/m2 supérieur à 2500 €. Par conséquent et malgré de très fortes augmentations sur la période, le budget nécessaire pour acheter une maison dans ces 6 villes moyennes reste relativement accessible (rappel moyenne nationale 409 000€ sur janvier-mai 2023) :

MÉTHODOLOGIE DE L’ÉTUDE

Périmètre étudié : annonces de biens dans l'ancien (appartements et maisons) publiées entre le 01/01/2022 et le 31/05/2023.

Source : données Yanport retraitées (suppression des biens pour lesquels ne sont pas mentionnés de prix et/ou de surface et des annonces concernant des programmes neufs, des viagers, des ventes aux enchères ou présentant des erreurs de saisie...).

Portails immobiliers étudiés : SeLoger, Leboncoin, PAP, Bien'ici, MeilleursAgents, AVendre ALouer, Logic-immo, Belles Demeures, Propriétés Le Figaro, Lux- Résidence, Paru Vendu, Figaro Immo, Immonot, Surface privée, Ouestfrance- immo.

Calculs et analyses : réalisés par la société GUY HOQUET L'IMMOBILIER Nouvelle méthodologie de retraitement à compter de Janvier 2023 et sur l’ensemble de l’historique des données.

À PROPOS DE GUY HOQUET IMMOBILIER

Depuis sa création en 1994, Guy Hoquet l’Immobilier s’est imposé comme un acteur incontournable du marché immobilier. Avec 550 agences et cabinets d’affaires répartis sur le territoire français, mais aussi à l’international, le groupe est aujourd’hui le 3ème réseau d’agences immobilières franchisées en France. Le groupe, qui compte aujourd’hui 4000 collaborateurs et collaboratrices a conclu 32 000 transactions en 2021 et affiche un chiffre d’affaires de 201 millions d’euros. En 2019, Guy Hoquet l’Immobilier a rejoint le groupe Arche pour poursuivre son développement sur le territoire et intégrer ses nouveaux services Financement, Gestion, Assurance, Patrimoine et Expertises.

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