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Comment estimer votre capacité d'emprunt ?

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Comment estimer votre capacité d'emprunt ?

Astuces et Conseils
Publié le 04/10/2022

Une acquisition immobilière s’accompagne souvent d’un crédit immobilier, ce qui implique l’étude de votre dossier par un établissement financier. En effet, ils vont devoir déterminer votre capacité d’emprunt. En d’autres termes, il s’agit du montant qu’il vous est possible d’emprunter pour financer votre projet. Alors une question se pose : comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Capacité d’emprunt, taux d’endettement, reste à vivre : Quelles différences ?

Avant de vous expliquer comment calculer votre capacité d’emprunt, il est important de connaître le jargon utilisé par les banques.

Le taux d’endettement ou taux d’effort

Ainsi dans un premier temps, la banque va calculer votre taux d’endettement afin de s’assurer que vous êtes capable d’assumer les échéances du crédit immobilier. C’est le premier critère sur lequel elle se base avant de continuer l’étude de votre dossier.

Il correspond au rapport entre vos revenus et vos charges mensuels dont le calcul est le suivant :  

Taux d’endettement = (dettes + charges) / revenus fixes nets x 100.

Aussi le taux d’endettement maximum retenu par la banque est de 33%, voire 35%. En résumé, le taux d’endettement permet d’estimer le montant mensuel qu’il vous est possible de rembourser tout en conservant un reste à vivre suffisant.

Le reste à vivre

Concrètement, le reste à vivre est la somme disponible après avoir payé vos charges et mensualités de crédit. Ce montant doit être suffisant pour régler vos dépenses quotidiennes comme l’électricité, le téléphone, les dépenses alimentaires, les loisirs ou encore pour gérer les imprévus.

Bien qu’il n’y ait pas de montant à respecter et que les dépenses sont propres à chacun, on estime que le reste à vivre pour un couple doit être au minimum de 800 €.

Ainsi, le reste à vivre s’obtient donc en soustrayant les charges aux revenus.

La capacité d’emprunt appelé aussi capacité d’endettement

Après avoir déterminer votre taux d’endettement et donc la mensualité qu’il vous ait possible d’assumer pour votre crédit immobilier, la banque procède au calcul de votre capacité d’emprunt.

Il s’agit pour elle de déterminer le montant qu’elle peut vous prêter pour financer votre projet immobilier. Afin de calculer la capacité d’emprunt, elle tient compte des éléments suivants : 

  • Le taux d’endettement
  • Le taux d’intérêt du crédit
  • Le montant de l’apport personnel
  • Le montant des mensualités
  • La durée du crédit
  • L’âge de l’emprunteur.

Afin d’estimer votre capacité d’emprunt, vous devez tenir compte de vos revenus et de vos charges. Mais voyons cela en détail !

Comment calculer la capacité d’emprunt ?

Avant de vous donner la méthode de calcul, vous avez besoin de connaître quels sont les éléments prix en compte.

Quels revenus pour le calcul de la capacité d’emprunt ?

Bien que parfois les banques aient leur propre règle, les revenus retenus sont les suivants :

  • Les revenus professionnels nets avant impôts : Si vous êtes salariés en CDI, la banque se base sur vos trois ou six derniers bulletins de salaire. En revanche, indépendants, commerçants, micro-entreprise, elle regardera que vous exercez votre activité depuis au moins 3 ans, voire 5 ans avec des revenus réguliers.
  • Les pensions de retraite
  • 70% des revenus locatifs afin de tenir compte des risques locatifs
  • L’éventuel apport personnel

En revanche, les revenus aléatoires ou limités dans le temps ne sont généralement pas pris en compte par la banque comme les allocations chômage et/ou familiales, les arrêts maladie ou encore les primes exceptionnelles.

Quelles charges pour déterminer la capacité d’emprunt ?

En ce qui concerne les charges qui rentrent dans le calcul de la capacité d’emprunt, on retrouve :

  • Tous les crédits en cours (consommation, immobilier ou encore revolving)
  • Les charges fixes hormis celles qui rentrent dans le reste à vivre. 
  • Les loyers
  • Les impôts peuvent être retenus par certaines banques quand d’autres les excluent du calcul.

Calcul de la capacité d’emprunt

Maintenant que vous avez en main tous les éléments, regardons de plus près comment se calcule la capacité d’emprunt.

À noter que le haut conseil de stabilité financière (HCSF) recommande un taux d’endettement maximum de 35%, mais dans la pratique les banques continuent d’appliquer majoritairement un taux de 33%.

Concrètement, la formule utilisée pour calculer la capacité d’emprunt est : 

Capacité d’emprunt total = (revenus – charges) x 33 % x durée du crédit en mois.

Ainsi, connaître votre capacité d’emprunt permet ainsi de déterminer votre capacité d’achat c’est-à-dire le montant qu’il vous sera possible d’emprunter pour acquérir un bien immobilier.

Pour aller plus loin, vous pouvez le calculer en incluant votre apport personnel, les éventuels prêts aidés, mais aussi l’estimation des frais de notaires qui tourne autour des 8% du prix d’achat dans l’ancien et 3% dans le neuf. Ce qui donne la formule suivante :

Capacité d’achat= capacité d’emprunt + apport personnel + prêt aidé – frais de notaire.

En résumé, la banque détermine le montant qu’il est possible de vous prêter en fonction de trois indicateurs : le taux d’endettement, le reste à vivre et la capacité d’emprunt.

Comment optimiser sa capacité d’emprunt ?

Afin d’augmenter votre capacité d’emprunt, vous pouvez explorer les pistes suivantes :

  • Recourir au PTZ (prêt à taux zéro) : Accessible au primo-accédant et sous condition de revenus, il permet d’augmenter votre capacité d’emprunt. En effet, sa particularité réside dans ses modalités de remboursement différé qui peut s’étendre de 5 à 15 ans. Concrètement, en début de prêt vous ne remboursez que le crédit principal ce qui mécaniquement augmente votre capacité d’emprunt.
  • Augmentez votre apport personnel si possible : En effet, les banques demandent généralement un apport de 10% correspondant aux frais de notaire et de dossier. Ainsi, ils évitent d’accorder un prêt à 110%. Ainsi, si votre apport personnel est plus important votre capacité d’emprunt aussi.
  • Augmenter la capacité d’achat en allongeant la durée du prêt et en négociant le TAEG (taux annuel effectif global) : Ces deux paramètres ont un impact sur la capacité d’emprunt. En effet, plus le taux est élevé et plus les mensualités le seront. Résultat ? Votre capacité d’emprunt est moindre. En revanche, plus vous allongez la durée du prêt, plus vous diminuez vos mensualités et augmentez ainsi votre capacité d’achat. Mais dans ce cas c’est le taux d’intérêt qui risque d’être plus important. C’est pourquoi, la banque étudie plusieurs possibilités selon votre situation.
  • Regrouper vos crédits : Pour baisser votre taux d’endettement et ainsi augmenter votre capacité d’achat, vous pouvez regrouper les différents crédits en cours ou éventuellement les rembourser par anticipation.

Dans tous les cas, n’hésitez pas à comparer les offres de crédit, les taux d’intérêt et étudier les différentes possibilités qui s’offrent à vous afin d’obtenir le financement de votre bien immobilier.