En tant que bailleur, il faut répondre à un ensemble d’obligations légales qui jalonnent toute la durée de la location. Du bail à la remise des clés, quelles sont les règles à respecter en 2025 ? Focus sur les responsabilités à connaître pour gérer sereinement son bien. 

Avant la location : un cadre réglementaire strict à respecter 

Avant même de publier une annonce, le propriétaire doit s’assurer que le logement mis en location est conforme aux exigences actuelles régies par la loi du 6 juillet 1989. 

Louer un logement décent : une condition non négociable 

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location. Le bailleur ne peut plus proposer le bien tant que des travaux d’amélioration n’ont pas permis de gagner au moins deux classes énergétiques. Cette mesure vise à éradiquer les passoires thermiques d’ici 2034.  

Mais la performance énergétique n’est qu’un des cinq piliers définissant un logement « décent ». Pour être conforme à la loi, le bien doit aussi répondre à des critères de sécurité, de surface, de salubrité et d’équipements (chauffage, eau potable, installations électriques…) conformément à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 

Fournir un ensemble de diagnostics techniques à jour 

Les diagnostics immobiliers doivent être réalisés par un diagnostiqueur agréé avant la mise en location. Ils seront transmis au locataire lors de la signature du bail.    

Plusieurs diagnostics sont exigés en fonction de l’âge du bâtiment et de sa localisation, à savoir :  

• Le DPE, obligatoire dans tous les cas (sauf maison de moins de 50 m2) ; 
• Le CREP (plomb) pour les logements construits avant 1949 ;  
• Les diagnostics électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans ; 
• L’état des risques, pour tous les logements 
• Le diagnostic bruit, en cas de proximité avec un aéroport ;  
• Le diagnostic amiante, obligatoire pour les permis antérieurs à 1997.  
• La loi Boutin, mesure la surface habitable des logements non meublés loués comme résidences principales/ 
  

Encadrer le montant du loyer si la commune est concernée 

Dans certaines zones tendues, le loyer ne peut pas être fixé librement. Le bailleur doit respecter le plafond défini par arrêté préfectoral. En 2025, l’encadrement des loyers s’applique dans 69 villes, dont Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier ou encore Grenoble. D’autres collectivités, comme Marseille ou le Grand-Orly, attendent leur validation.  

Le dépassement du loyer de référence est passible d’une amende pouvant atteindre 15 000 €. La mention de l’encadrement doit apparaître dans l’annonce. Un complément de loyer reste possible sous conditions, si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles. 

Pendant la location : des devoirs qui s’inscrivent dans la durée 

Une fois le bail signé, le propriétaire doit veiller à maintenir la qualité du logement et respecter les droits du locataire. Ces engagements s’appliquent tout au long de la vie du contrat. 

Garantir la jouissance paisible du logement 

Le locataire a le droit d’occuper son logement en toute tranquillité. Le propriétaire ne peut pas s’y introduire sans autorisation ni imposer de visites, sauf clause spécifique ou situation encadrée par la loi comme les travaux nécessaires ou encore la mise en vente du bien.  

Il ne peut pas non plus restreindre les libertés du locataire. Par exemple, il n’est pas possible d’interdire au locataire de recevoir des proches, d’aménager l’intérieur selon ses goûts, ou encore de détenir un animal domestique non dangereux.  

Assurer l’entretien et les réparations 

Le bailleur est responsable des réparations majeures comme un chauffage défectueux, une infiltration, une panne d’équipement, des travaux de mise aux normes. En revanche, l’entretien courant (changement d’ampoule, nettoyage du filtre de la hotte, joints…) incombe au locataire.  

Lorsque des travaux sont nécessaires pour garantir la décence du logement, le locataire ne peut pas s’y opposer. Si ces travaux durent plus de 21 jours, une réduction de loyer peut être envisagée.  

Régulariser les charges et réviser le loyer selon les règles 

Les charges récupérables doivent être justifiées au moins une fois par an. Le propriétaire doit fournir les documents permettant leur vérification c’est-à-dire les factures, les décomptes de charges de copropriétés, les justificatifs d’entretien…  

La révision du loyer ne peut intervenir que si elle est prévue dans le bail, en suivant l’indice de référence des loyers (IRL). Elle ne peut être appliquée rétroactivement, mais seulement à partir de la date de la demande. Autrement dit, lorsque le délai d'un an est écoulé, la révision non appliquée est perdue.  

Fournir des quittances de loyer sur demande 

Le bailleur doit fournir une quittance de loyer dès que le locataire en fait la demande, et à condition que le loyer ait été intégralement réglé. Le document doit distinguer clairement le loyer des charges. 

Faire respecter le règlement de copropriété 

Si le logement se situe dans une copropriété, le bailleur doit faire respecter le règlement par son locataire. Le non-respect des règles (bruits, parties communes, poubelles…) engage sa responsabilité vis-à-vis du syndic et des autres copropriétaires. 

Souscrire une assurance propriétaire non occupant 

L’assurance PNO est obligatoire pour tout logement en copropriété, même lorsqu’il est occupé. Elle protège le bien en cas de sinistre non couvert par l’assurance du locataire. Elle est également recommandée pour les maisons individuelles.  

Le cas spécifique de la location meublée 

Louer un logement meublé implique de respecter les mêmes règles qu’en location vide, avec une exigence supplémentaire : fournir des équipements complets pour permettre une occupation immédiate. 

Le mobilier doit inclure des éléments tels que la literie, le réfrigérateur, les plaques de cuisson, la vaisselle, meubles de rangement, rideaux, luminaires… dont la liste exhaustive est définie par décret.

Tous ces éléments doivent être maintenus en bon état de fonctionnement. En cas de panne, leur remplacement est à la charge du bailleur. 

Ce que la loi accorde au propriétaire : des droits encadrés 

Face à ces obligations, le bailleur conserve des droits qu’il peut faire valoir dans le respect du contrat. 

Le droit à percevoir loyers et charges 

Le locataire s’engage, par la signature du bail, à payer le loyer et les charges aux échéances convenues. En cas d’impayés, le propriétaire peut saisir la justice pour obtenir la résiliation du bail. En aucun cas il ne peut procéder à une expulsion sans décision de justice. 

Le droit à la récupération du logement à l’échéance du bail 

Lorsque le bail arrive à son terme, le propriétaire peut décider de ne pas le renouveler. Ce congé peut être motivé par la vente du bien, la volonté d’y habiter lui-même ou d’y loger un proche, ou encore par un motif légitime et sérieux, comme des retards de paiement ou des troubles de voisinage.   

Pour être valable, la notification doit respecter un formalisme strict et être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou délivrée par un commissaire de justice.   

Bon à savoir : le délai de préavis est de six mois pour une location vide et de trois mois pour une location meublée. 

Le droit à la garantie contre les risques locatifs 

Le propriétaire peut exiger une caution ou souscrire une assurance loyers impayés (GLI) pour sécuriser les revenus locatifs.   

Attention, ces deux dispositifs ne sont pas cumulables, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti. 

Une gestion locative rigoureuse, gage de sérénité 

Entre les règles de décence, les diagnostics, les modalités de révision du loyer, les assurances ou encore la copropriété, la gestion locative exige une vraie rigueur. En 2025, avec le durcissement des obligations, il devient indispensable pour les bailleurs de se tenir informés… ou de déléguer la gestion à un professionnel de confiance.  

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