La construction d’une maison neuve est un projet qui nécessite une planification financière minutieuse, car elle entraîne divers taxes et impôts qui doivent être pris en compte dès le début. Ces coûts doivent être intégrés dans votre budget dès la phase de préparation de votre demande de prêt, en plus des frais de notaire.

Construction d’une maison neuve : TVA à 10 ou 20 % ?

Lorsque vous commencez la construction d’une maison neuve après avoir acquis le terrain et finalisé les formalités notariales, vous serez assujetti à la TVA. Le taux de TVA applicable dans ce cas est de 20 % sur le montant hors taxes du prix d’achat de la construction. Cette TVA sera facturée par le promoteur immobilier, qui est assujetti à un taux de TVA de 20 %, et elle devra être clairement mentionnée sur le devis. Le taux de TVA de 10 % prévu à l’article 279-0 bis du Code général des Impôts (CGI) s’applique, quant à lui, aux travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien, autres que les travaux de construction ou de reconstruction.

Qu’est-ce que la taxe d’aménagement ?

La taxe d’aménagement est un impôt local collecté par la commune ou le département, sauf en Île-de-France où elle est perçue uniquement par la région. Elle a pour objectif de financer les équipements publics tels que les réseaux et les voiries nécessaires aux futures constructions et aménagements. Vous serez redevable de cette taxe dès l’obtention de votre permis de construire. La taxe d’aménagement (TA), selon le ministère de l’Économie, est redevable « pour toute création de surface de plancher close et couverte dont la superficie est supérieure à 5 m2 et d’une hauteur de plafond supérieure ou égale à 1,80 mètre, y compris les combles et les caves ».

Calcul de la taxe d’aménagement

Pour calculer la taxe d’aménagement, il faut prendre en compte plusieurs éléments :

• Le nombre de m² de surface taxable.
• La valeur au m² fixée pour l’année en cours (en 2023, soit 886 euros/m2 hors Île-de-France et 1 004 euros/m2 en Île-de-France).
• Le taux communal de la taxe, qui peut varier d’une commune à l’autre et d’une année à l’autre (généralement de 1 à 5 %, mais pouvant aller jusqu’à 20 % dans certains secteurs).
• Le taux départemental, qui est généralement plafonné à 2,5 %. 
• Le taux régional pour l’Île-de-France.

En multipliant la surface taxable par la valeur au m², vous obtenez la base d’imposition. Ensuite, vous appliquez les taux de la commune, du département, et de la région (uniquement en Île-de-France) à cette base d’imposition pour calculer le montant de la taxe d’aménagement.

Bon à savoir : Il est important de noter que si la surface de la construction dépasse 100 m² et que cette construction constitue votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 50 % sur la valeur forfaitaire du m² (soit 886 euros ou 1 004 euros divisés par 2 en 2023) pour les 100 premiers mètres carrés construits. Cela peut représenter une économie significative sur la taxe d’aménagement.

Pour illustrer cela, prenons l’exemple d’une maison de 90 m2 en dehors de Paris et de la région parisienne :

Calcul de la valeur de la surface taxable :

• Nombre de m² (90) x Valeur au m² (886 euros divisés par deux) = 39 870 euros.

Calcul de la taxe d’aménagement : 

• Taxe communale (3,5 %) : 39 870 x 3,5 % = 1 395,45 euros.
• Taxe départementale (2,5 %) : 39 870 x 2,5 % = 996,75 euros.

La taxe d’aménagement totale pour cette maison serait donc la somme des deux taxes, soit 1 395,45 euros + 996,75 euros = 2 392,20 euros avec l’abattement fiscal de 50 % sur les 100 premiers mètres carrés.

La taxe d’aménagement est payable en deux parts égales, la première 1 an après la date d’obtention du permis de construire, et la deuxième 2 ans après cette même date. Cela permet d’échelonner le paiement de cette taxe dans le temps.

La taxe d’archéologie préventive (TAP)

La TAP, ou Taxe d’Archéologie Préventive, est un incontournable pour tout projet de construction qui implique des travaux en sous-sol. Son objectif principal est de financer la recherche archéologique et la préservation du patrimoine, ce qui signifie que même une nouvelle maison doit s’y conformer. Cette taxe doit être prise en compte dès l’obtention du permis de construire. Pour estimer le coût de la TAP, prenons l’exemple d’une maison de 90 m2 (hors Île-de-France), en tenant compte de l’abattement de 50 % sur les 100 premiers mètres carrés :

Surface taxable en m2 (90) x valeur au m2 (886 euros divisés par deux) x taux d’imposition (0,40 %) = 471 euros.

Le titre de perception de la TAP est généralement envoyé un an après l’obtention du permis de construire, et le paiement s’effectue en une seule échéance. Cette taxe est essentielle pour préserver notre patrimoine archéologique et historique lors de projets de construction.

La Participation pour le Financement de l’Assainissement Collectif (PFAC)

Lorsqu’un raccordement au réseau d’assainissement collectif est nécessaire, la commune peut exiger une Participation pour le Financement de l’Assainissement Collectif (PFAC). Cette contribution est calculée en fonction de la date de réalisation du raccordement et est plafonnée à hauteur de 80 % du coût de fourniture et d’installation d’un système d’assainissement non collectif. Le montant de cette participation peut varier considérablement en fonction des syndicats des eaux locaux, allant de 1 500 à près de 5 000 euros.

Pour obtenir des informations précises sur le montant de la PFAC applicable dans votre commune, il est recommandé de contacter le syndicat des eaux local. Cette contribution est essentielle pour soutenir le financement des infrastructures d’assainissement collectif et garantir la qualité de l’assainissement dans votre région.

La taxe foncière

En tant que fier propriétaire d’une maison neuve, vous serez tenu, comme la majorité des Français, de régler chaque année la taxe foncière. Il convient de noter que la taxe d’habitation a été définitivement supprimée. La taxe foncière est calculée en prenant en compte divers éléments, notamment la surface de votre maison, et elle est en partie déterminée par la commune. Le Trésor public intervient également dans ce calcul complexe.

Calculer vous-même la taxe foncière peut s’avérer être une tâche ardue, voire impossible. Dans le meilleur des cas, vous pourrez en obtenir une estimation approximative. Pour une évaluation précise et actualisée de votre taxe foncière, il est conseillé de faire appel aux services compétents, notamment le Trésor public, qui vous fournira toutes les informations nécessaires. La taxe foncière est une dépense annuelle à laquelle tout propriétaire doit se préparer.

Exonérations de taxe foncière

En tant que propriétaire d’une maison neuve, vous serez heureux d’apprendre que vous pouvez bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années suivant la fin des travaux. Pour cela, il vous suffit de remplir un formulaire et de l’envoyer au Centre des Finances publiques de votre lieu de résidence dans les 90 jours qui suivent la fin des travaux.

Mais ce n’est pas tout ! D’autres exonérations, allant jusqu’à 100 %, peuvent être accordées pour des périodes plus longues, allant jusqu’à 5 ou même 15 ans. Ces exonérations sont généralement réservées aux maisons neuves qui répondent à des critères spécifiques d’écologie ou qui ont bénéficié d’un prêt aidé avec TVA réduite (PLSA). Pour en savoir plus sur les exonérations auxquelles vous pourriez avoir droit, n’hésitez pas à contacter la mairie de votre commune. Cela peut valoir le coup et constituer une économie significative pour votre budget.