Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA)
La VEFA : le contrat star pour acheter un logement neuf
Vous envisagez d'acquérir un appartement ou une maison en construction ? Vous allez très certainement signer un contrat de Vente en l'État Futur d'Achèvement, plus connu sous l'acronyme "VEFA".
Ce dispositif, qui représente plus de 80% des ventes de logements neufs, permet d'acheter un bien avant son achèvement, sur la base de plans et de documents descriptifs. L'acquéreur verse des appels de fonds au fur et à mesure de l'avancement des travaux et devient propriétaire à la livraison.
Mais comment fonctionne précisément ce mécanisme ? Quelles sont les garanties pour l'acheteur ? Et quels écueils éviter pour mener à bien son projet ? Décryptage par Guy Hoquet.
Qu'est-ce que la Vente en l'État Futur d'Achèvement ?
La Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) est un contrat spécifique encadré par la loi du 3 janvier 1967 et le Code de la construction et de l'habitation. Il permet à un acquéreur (particulier ou investisseur) d'acheter un logement neuf auprès d'un vendeur professionnel (promoteur immobilier, constructeur) alors que celui-ci n'est pas encore achevé.
Ses principales caractéristiques sont les suivantes :
- Le transfert de propriété est différé à l'achèvement de l'immeuble, constaté par un acte notarié définitif. Pendant les travaux, l'acquéreur n'est que "réservataire" du bien.
- Le paiement du prix se fait de façon échelonnée par tranches, selon un calendrier fixé au contrat et lié à l'état d'avancement du chantier (achèvement des fondations, du plancher, de la toiture...).
- L'acquéreur dispose de garanties légales spécifiques pour sécuriser son achat : garantie d'achèvement, garantie décennale, garantie de parfait achèvement...
- Le contrat doit comporter des mentions obligatoires : désignation de l'immeuble et du lot réservé, prix prévisionnel, délai de livraison, descriptif technique détaillé, plans cotés, notice descriptive, règlement de copropriété...
- L'acquéreur bénéficie d'un droit de rétractation de 10 jours après la signature du contrat. Il peut aussi demander des modifications mineures des prestations prévues.
- En cas de défaillance du promoteur (retard, malfaçons...), l'acquéreur dispose de recours spécifiques (indemnités, résolution du contrat, exécution forcée...).
La VEFA se distingue donc d'une vente classique d'un logement ancien par son objet (un bien futur), ses modalités de paiement (échelonné), ses garanties (renforcées) et son formalisme (strict).
Elle diffère aussi de la vente à terme (paiement du prix à la livraison) et de la vente en l'état de futur achèvement (VEFA partielle limitée au gros œuvre).
Malgré sa complexité juridique, la VEFA rencontre un franc succès car elle permet de devenir propriétaire d'un logement neuf aux dernières normes, de personnaliser certains aspects et de bénéficier du prix au lancement commercial. Une solution clé en main pour se lancer !
Exemple : Camille réserve un appartement T3 de 65 m² dans une résidence en VEFA à Bordeaux. Le prix de vente prévisionnel est de 300 000 €, parking inclus. Elle verse un dépôt de garantie de 5% à la signature du contrat, puis des appels de fonds selon l'avancement des travaux (30% à l'achèvement des fondations, 15% au plancher bas, 20% au plancher haut, 12% à la mise hors d'eau...). Elle recevra les clés 18 mois plus tard à l'achèvement, après signature de l'acte notarié final.
Les étapes clés d'un achat en VEFA
Une opération d'achat en VEFA se déroule généralement selon les étapes suivantes :
- Recherche et sélection du programme :
- Identification des programmes neufs correspondant à son projet via des sites spécialisés, des salons, des agences...
- Visite des espaces de vente avec maquette, plans, plaquettes, appartement témoin...
- Échanges avec le conseiller commercial sur le projet, les prestations, les délais, les prix...
- Pré-sélection d'un ou plusieurs logements et pose d'une option.
- Montage du dossier et signature du contrat :
- Validation du plan de financement (apport, prêt bancaire, aides...) et obtention d'un accord de principe de la banque.
- Signature d'un contrat préliminaire avec dépôt de garantie (5 à 10% du prix) : contrat de réservation pour un délai de rétractation de 10 jours.
- Levée des conditions suspensives (obtention du prêt, assurance, garanties...) et signature du contrat de vente définitif chez le notaire.
- Versement du premier appel de fonds selon l'échelonnement prévu (généralement 30 à 40% à la signature).
- Suivi du chantier et personnalisation :
- Réception régulière d'informations sur l'avancement des travaux de la part du promoteur : photos, comptes-rendus, visites de chantier...
- Choix des prestations et équipements personnalisables dans la limite des options proposées et du budget : revêtements, peintures, cuisine, salles de bains...
- Versement des appels de fonds intermédiaires à chaque étape clé du chantier (fondations, planchers, hors d'eau/hors d'air, achèvement...).
- Suivi des éventuelles modifications ou aléas en lien avec le service après-vente du promoteur.
- Livraison et installation :
- Visite préalable du logement avant remise des clés pour vérifier sa conformité au contrat et signaler d'éventuelles réserves.
- Signature de l'acte authentique de vente chez le notaire qui marque le transfert de propriété et le paiement du solde du prix.
- Remise des clés et du dossier complet (plans, notices, garanties...). Début de la garantie de parfait achèvement.
- Emménagement dans le logement et levée des réserves éventuelles par le promoteur sous 3 mois.
- Réception après un an de la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires pour nomination du syndic.
Une vigilance particulière doit être apportée à chaque étape pour s'assurer de la conformité du projet à ses attentes et aux engagements du vendeur. Le recours à des professionnels (notaire, avocat, courtier) peut être utile pour sécuriser la transaction.
Le délai moyen de livraison d'un logement en VEFA est de 18 à 24 mois à compter de la signature, mais il peut varier selon la taille et la complexité du programme. Des retards sont possibles en cas d'intempéries, de défaillance d'entreprise, de recours... Une marge de 3 à 6 mois est prévue au contrat.
Les avantages et les points de vigilance de la VEFA
Acheter en VEFA présente de nombreux avantages :
- Devenir propriétaire d'un logement neuf aux dernières normes de confort, de sécurité et de performance énergétique.
- Personnaliser certains aspects de son logement en choisissant parmi un panel de prestations et d'options (dans la limite de 15 à 20% du prix).
- Bénéficier du prix au lancement commercial, généralement inférieur au prix de livraison, et d'un paiement étalé dans le temps qui préserve sa trésorerie.
- Profiter de frais de notaire réduits (2 à 3% au lieu de 7 à 8% dans l'ancien) et d'une exonération de taxe foncière pendant 2 ans.
- Avoir des garanties renforcées par rapport à l'ancien : achèvement des travaux, conformité au contrat, parfait achèvement, assurance décennale...
- Réaliser un investissement locatif sûr et rentable grâce à des dispositifs fiscaux avantageux (Pinel, Censi-Bouvard...).
Mais il comporte aussi des risques et inconvénients :
- Un prix d'achat généralement plus élevé que dans l'ancien à surface et localisation équivalentes. Des surcoûts sont possibles en cas de travaux modificatifs.
- Une projection sur plan qui peut réserver des surprises par rapport à la réalité (surface, agencement, vis-à-vis, luminosité...). D'où l'intérêt de bien étudier les documents contractuels.
- Un délai long entre la signature et la livraison qui impose une gestion de l'attente et un décalage de la capacité d'emprunt. Des retards sont fréquents.
- Un risque de défaillance du promoteur malgré les garanties légales. D'où l'importance de choisir un acteur solide et réputé.
- Des frais annexes à prévoir en sus du prix d'achat : équipements optionnels, cuisine, décoration, raccordements, assurances...
- L'absence de marge de négociation sur le prix, généralement ferme et définitif. Seuls les plus gros acquéreurs (investisseurs) peuvent obtenir des remises.
La VEFA n'est donc pas une solution miracle mais reste une voie privilégiée pour acquérir un logement neuf quand on a un projet de vie stable et des moyens financiers sécurisés. En contrepartie de son coût et de sa complexité, elle offre des garanties et un confort d'achat appréciables.
Guy Hoquet répond à vos questions sur la VEFA
Puis-je visiter le logement avant de signer un contrat de réservation en VEFA ?
Non, par définition, le logement acheté en VEFA n'est pas encore construit au moment de la signature du contrat préliminaire. Vous ne pouvez donc pas le visiter physiquement. En revanche, le promoteur doit mettre à votre disposition tous les documents permettant de visualiser précisément le bien : plans cotés, maquette 3D, descriptif détaillé, notice technique... Vous pouvez aussi demander à visiter un appartement témoin s'il en existe un.
Que se passe-t-il en cas de retard de livraison en VEFA ?
Le contrat de vente en VEFA prévoit une date prévisionnelle de livraison avec une marge de tolérance de 30 à 180 jours pour tenir compte d'éventuels aléas (intempéries, grève, faillite...). Si le promoteur dépasse ce délai, il vous doit des pénalités de retard dont le montant est fixé au contrat (généralement 1/3000e du prix par jour de retard). Dès lors que le retard de livraison est suffisamment grave vous pouvez également demander en justice la résolution de la vente.
Quelles sont les garanties en cas de malfaçons dans un logement neuf en VEFA ?
La VEFA offre des garanties spécifiques à l'acquéreur d'un logement neuf :
- La garantie d’achèvement qui peut être soit intrinsèque, soit extrinsèque. La garantie d'achèvement extrinsèque, qui est la plus courante, résulte d'une convention de cautionnement par laquelle un établissement de crédit ou une entreprise d'assurance s'engage solidairement avec le vendeur à payer les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux prévus au contrat. Cette garantie prend fin à l’achèvement des travaux, attesté par un professionnel qualifié.
- La garantie de parfait achèvement couvre pendant 1 an après la livraison les désordres signalés lors de la réception ou apparus depuis. Le promoteur doit réparer à ses frais.
- La garantie biennale couvre pendant 2 ans les défauts des éléments d'équipement dissociables (robinetterie, volets...). Le promoteur ou l'équipementier doit changer ou réparer.
- La garantie décennale couvre pendant 10 ans les vices et malfaçons graves affectant la solidité ou l'habitabilité du logement. Elle est assurée par un organisme spécialisé.
- La garantie des vices apparents et des défauts de conformité stipule que le vendeur est tenu de garantir les vices de construction apparents et les défauts de conformité signalés par l'acquéreur dans le mois suivant la prise de possession des locaux.
Puis-je revendre mon logement acheté en VEFA avant son achèvement ?
Oui, c'est possible, sauf clause contractuelle contraire, reste inchangé. Cela reste néanmoins déconseillé car vous vous exposez à une taxation sur la plus-value immobilière et à la remise en cause d'avantages fiscaux comme le Pinel. Il faut aussi l'accord du promoteur et du notaire pour transférer le contrat de réservation à un nouvel acquéreur. Des frais et droits de mutation seront à payer. Mieux vaut attendre au moins 5 ans après l'achèvement pour revendre (délai d'exonération de plus-value pour la résidence principale).
L'essentiel à retenir
- La VEFA est un contrat spécifique qui permet d'acheter un logement neuf avant son achèvement auprès d'un promoteur. L'acquéreur devient propriétaire à la livraison.
- Le paiement du prix se fait par versements échelonnés selon un calendrier lié à l'avancement des travaux. Le contrat est assorti de garanties renforcées pour l'acquéreur.
- L'achat en VEFA se déroule en 4 grandes étapes : recherche du programme, signature du contrat de réservation puis de l'acte de vente, suivi du chantier et personnalisation, livraison et installation.
- Les atouts de la VEFA sont l'acquisition d'un logement neuf et personnalisable, le prix ferme au lancement commercial, le paiement échelonné, les frais réduits et les garanties spécifiques.
- Les points de vigilance sont le prix généralement plus élevé que dans l'ancien, le délai long et les éventuels retards, le risque de défaillance du promoteur et les surcoûts potentiels. Il faut bien étudier les documents contractuels.
La VEFA est le mode d'achat privilégié dans le neuf. Mais ce n'est pas une décision à prendre à la légère vu son impact financier et sa durée. Il faut avoir un projet de vie stable, des ressources pérennes et s'entourer de professionnels avisés pour sécuriser son investissement. La clé est d'être bien informé sur ses droits et ses devoirs !
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