Impacts de l'ordonnance 2020-306 sur le compromis de vente et les délais associés ?

• Mise à jour du 08/04/2020 : l’acquéreur peut-il renoncer à la prorogation des délais concernant sa rétractation SRU ?
• Mise à jour du 17 avril 2020 à L’Ordonnance n°2020-427 apporte des ajustements concernant des délais de signatures des ventes et achats immobiliers

Cliquer ICI pour accéder à « L’immobilier Décrypté » publié le 17/04/20

Pour faire face à la crise sanitaire et aux difficultés que pose le confinement, le Gouvernement a d’ores et déjà pris 25 ordonnances (parues au Journal Officiel du 26 mars 2020) en application de la loi d’urgence n°2020-290 du 23 mars 2020.

Certaines de ces ordonnances visent, de manière très (trop) générale malheureusement, à aménager ou suspendre les délais pour les adapter aux contraintes du confinement et permettre d’une certaine manière une continuité de l’activité économique du pays. Parmi celles-ci, l’Ordonnance n°2020-306 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période.

L’ordonnance n°2020-306 permet lorsque des démarches, dont l’absence d’accomplissement peut produire des effets juridiques tels qu’une sanction, une prescription ou la déchéance d’un droit, n’ont pas pu être réalisées pendant la période d’état d’urgence augmentée d’un mois ; elles pourront l’être à l’issue de cette période dans le délai normalement prévu, et au plus tard dans un délai de deux mois suivant la fin de cette période.

Selon l’article 2 de cette ordonnance n°202-306, sont concernés « tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l’article 1er ».

Semblent donc légalement concernées les promesses unilatérales comme synallagmatiques de vente.
Semblent également concernés, dans un autre registre, les baux (congé, résiliation, indexation triennale, prescription en paiement, etc.), les délais imposés aux mandats de la loi Hoguet (compte-rendu de l’article 77 du décret du 20 juillet 1972 par exemple) ou encore le renouvellement des cartes professionnelles venant à expiration pendant cette période.

L’article 4 de cette même ordonnance prévoit notamment pour les mandats et les promesses « que les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires, ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet », si ce délai a expiré pendant la période précédemment définie.

Enfin, précisons que l’article 5 toujours de cette ordonnance dispose que « lorsqu'une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu'elle est renouvelée en l'absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai sont prolongés s'ils expirent durant la période [précitée], de deux mois après la fin de cette période ».
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Le caractère très général de cette ordonnance, visant de manière louable à couvrir toutes les hypothèses susceptibles d’être impactées par la situation sanitaire, conduit forcément à certaines interrogations.
​​​​​​​C’est singulièrement le cas pour les promesses synallagmatiques de vente (compromis) au regard des délais qu’elles comportent ou qu’elles font courir.

L’article 1er de cette ordonnance précise que ses dispositions sont applicables « aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire ».
Ce gel, assorti d’un report, ne semble toutefois, selon la lettre même du texte, ne concerner que les formalités ou notifications prescrites par la loi ou le règlement au sens de l’article 2 susvisé.

En ce qui concerne notre sujet on retrouvera ici le délai de rétractation de 10 jours (ou de réflexion selon le cas) prévu par l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) dit « délai de rétractation SRU » dans le jargon des intermédiaires immobiliers.

Sera également concerné le délai imparti à la commune pour faire valoir son droit de préemption urbain (en suite d’une DIA) mais également le délai minimum d’un mois prévu par le code de la consommation (article L.313-41) pour la condition suspensive de l'obtention d’un ou plusieurs prêts.

Pour ce qui est du délai de rétractation SRU de 10 jours, si celui-ci devait expirer durant la période « de gel » visée à l’article 1er précité à savoir « entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire » l’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficiera d’un nouveau délai de 10 jours pour se rétracter à compter de la fin de ladite période à laquelle est ajouté un délai d’un mois.

Cette situation concerne donc :

• Toutes les notifications qui ont été faites à partir du 3 mars 2020.
  • ​Toutes les promesses signées avant le 12 mars et qui n’ont pu faire l’objet de cette notification légale avant cette date (en raison notamment des nombreuses annexes qu’il convient d’y joindre en matière de vente de lot de copropriété) devront idéalement attendre la fin de cette période de crise.
    
    

Ainsi, à titre d’exemple pour le droit de rétractation qui aurait dû expirer le 13 mars 2020, l’acquéreur pourra se rétracter à l’expiration d’un nouveau délai de dix jours suivant la fin de la période dite d’urgence sanitaire à laquelle s’ajoute un mois supplémentaire.
L’état d’urgence devrait en principe s’achever le 24 mai 2020 ; en pareil scénario l’acquéreur pourrait se rétracter jusqu’au 3 juillet 2020 minuit (24 mai + un mois + 10 jours). 
​​​​​​​​​​​​​​En terme de sécurisation juridique cette situation peut être inquiétante pour les professionnels de l’immobilier et la réalisation effective de leurs actes passés avant ou durant cette période de crise et pour lesquels tous les délais légaux n’ont pas été purgés. Précisons toutefois que l’ordonnance ne semble pas être impérieuse.

En effet, ce texte a pour effet de geler les effets d’un délai qui n’aurait pas pu être exercé en raison de la situation de paralysie sanitaire.
​​​​​​​Elle ne semble pas imposer l’ajout de nouveaux délais à la « partie protégée » qui ne voudrait pas en bénéficier et rallonger inutilement la réalisation de son achat immobilier.

En effet, le dossier de presse de présentation de ces 25 ordonnances précise notamment « les démarches, quelle que soit leur forme (acte, formalité, inscription…) dont l’absence d’accomplissement peut produire des effets juridiques tels qu’une sanction (…) elles pourront l’être à l’issue de cette période dans le délai normalement prévu, et au plus tard dans un délai de deux mois suivant la fin de cette période. »

Alors certes, certains opportunistes ou acquéreurs inquiets se saisiront de ces délais d’exception pour faire marche arrière et se délier de leur engagement, mais il est fort à parier que cette situation sera marginale dans la pratique, passée la période de crise sanitaire.

Depuis quelques jours, organisations syndicales et professionnelles de l’immobilier, notamment de la transaction, s’inquiètent des effets de l’Ordonnance n°2020-306 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période. 

En effet, ce texte a pour effet de geler les effets d’un délai qui n’aurait pas pu être exercé en raison de la situation de paralysie sanitaire, tel celui de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH), dit délai de rétractation SRU. Autrement dit, que la rétractation intervenue dans le nouveau délai imparti par l’ordonnance puisse être regardée comme tardive. 

Le 31 mars dernier le Ministre en charge du Logement, Julien DENORMANDIE, a reconnu que les ordonnances publiées autorisant la prorogation des délais administratifs et l'adaptation des procédures pendant la période d'urgence sanitaire pouvaient impliquer certaines difficultés pour le secteur du Logement. 

En attendant certains ajustements rédactionnels, il ne nous semble pas que cette ordonnance impose nécessairement l’ajout de nouveaux délais à la « partie protégée » qui ne voudrait pas en bénéficier.
Cette ordonnance n’a pas vocation à rallonger inutilement la réalisation d’un achat immobilier. 

En effet, le dossier de presse de présentation de ces 25 ordonnances précisait notamment « les démarches, quelle que soit leur forme (acte, formalité, inscription…) dont l’absence d’accomplissement peut produire des effets juridiques tels qu’une sanction (…) elles pourront l’être à l’issue de cette période dans le délai normalement prévu, et au plus tard dans un délai de deux mois suivant la fin de cette période. » 

De même, dans le rapport remis au Président de la République, il est expressément précisé que « l’ordonnance ne prévoit pas de supprimer la réalisation de tout acte ou formalité dont le terme échoit dans la période visée ; elle permet simplement de considérer comme n’étant pas tardif l’acte réalisé dans le délai supplémentaire imparti. » 

La Circulaire de présentation signée du Directeur des affaires civiles et du sceau (n° CIV/01/20 – références C2/DP/202030000318/CB) suit naturellement cette logique.  
Elle précise d’ailleurs expressément que « L’ordonnance ne prévoit ni une suspension générale ni une interruption générale des délais arrivés à terme pendant la période juridiquement protégée définie à l’article 1er, ni une suppression de l’obligation de réaliser tous les actes ou formalités dont le terme échoit dans la période visée. » 

Le CRIDON du Nord-Est a également pris position en indiquant dans un article du 27 mars 2020 « dès lors que l’acquéreur a bénéficié d’un délai de dix jours selon l’application ordinaire de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, nous estimons qu’il pourrait renoncer à la suspension du délai issu de l’ordonnance n° 2020-306 ».  

A ce titre, certains éditeurs juridiques proposent dès à présent des actes de renonciation aux bénéfices de l’ordonnance n°2020-306 pour les acquéreurs qui le souhaiteraient. 

Juridiquement, lorsqu’il s’agit d’un texte instituant un ordre public de protection (comme en l’espèce), il est possible pour le bénéficiaire du droit institué de renoncer à celui-ci, lorsque cette renonciation remplit les trois conditions cumulatives suivantes :
1.  Elle doit être certaine et non équivoque. 
2.  Elle doit être réalisée en toute connaissance de cause sur sa portée (renonciation à la prorogation du délai de rétractation en l’espèce). 
3. Enfin, la renonciation doit intervenir postérieurement à la naissance du droit institué, on parle en pratique de renonciation à un droit acquis. 

Un formulaire qui remplirait l’ensemble de ces conditions pourrait permettre dès à présent à l’acquéreur désireux de finaliser son acquisition au plus vite de renoncer aux effets protecteurs de l’ordonnance précitée et ainsi de purger efficacement son droit de rétractation avant le 24 juin prochain. 

En pratique il se peut que cet acte de renonciation ne soit pas accepté par certains notaires (trop) prudents. Certains pourraient alors être tentés de renotifier un nouveau délai de rétractation par précaution, le remède serait alors pire que le mal… 

Il serait donc utile que les textes à venir et/ou le Conseil Supérieur du Notariat puissent prendre position rapidement sur la régularité d’une telle démarche de renonciation et ainsi gommer une partie des craintes des professionnels de l’intermédiation immobilière et redonner un peu d’oxygène aux opérations immobilières en cours. 

Cette démarche s’inscrirait dans la droite ligne du décret du 3 avril 2020 qui autorise l’acte notarié à distance pendant la période d’urgence sanitaire, singulièrement pour les ventes sur plans (comme les VEFA par exemple). 

• Dossier de presse des 25 ordonnances gouvernementales (cliquez ici)
  • Ordonnance n°2020-306 (cliquez ici)
    • Loi d’urgence n°2020-290 du 23 mars 2020 (cliquez ici)