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L'impact du Grand Paris Express sur l'évolution du marché de l'immobilier.

Publié le 27 Novembre 2017

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Observateur de la première heure de l’impact du Grand Paris Express, Guy Hoquet s’est penché sur l’évolution du marché de l’immobilier sur les villes de Saint-Ouen, de Villejuif, de Bagneux, de Cachan, de Villiers-sur-Marne et du Kremlin Bicêtre. En effet, même s’il est destiné en premier lieu à faciliter le transport de millions de franciliens, le projet du Grand Paris Express permettra, selon Fabrice Abraham, Directeur Général du réseau, de « vaincre les inégalités historiques des prix de l’immobilier entre l’est et l’ouest parisien ». Un peu plus d’un an avant l’ouverture de la 1ere station de métro, on constate globalement une augmentation des prix allant de 2% à plus de 12%* et une augmentation de l’activité sur les 6 villes concernées.


Saint-Ouen  
 
Véritable report du 18ème arrondissement de Paris, les prix de Saint Ouen marquent de vrais disparités selon le quartier et la superficie - les studios et 2 pièces sont 15%-20% plus élevés. La fourchette de prix va de 3 900€ à 6 000€ du m² tandis que le prix moyen est de 4 900€ le m².  Les zones les plus recherchées sont celles les plus proches possible des transports, des commerces et de Paris ainsi que le quartier des puces, de plus en plus animé. Signe de la tension du marché de Saint-Ouen, le délai de vente est court : 1 mois. Le record étant de 30 minutes pour un appartement situé dans les Puces !  A noter cependant un réel manque de biens sur le marché. En effet, en prévision de l’arrivée de la ligne 14 et des Jeux Olympiques, certains investisseurs font le choix de reporter la mise en vente de leur bien afin que sa valeur augmente.

 

Villejuif 
 
Doté d’un prix moyen parmi les plus modestes du Grand Paris Express (3 984€), Villejuif est LE quartier où il faut investir ! Et d’ailleurs, les investisseurs ne s’y sont pas trompés puisqu’ils sont 10 à 15% sur ce secteur dont la rentabilité locative*** nette se situe entre 5.5% et 6.5%. Les quartiers les plus demandés se situent aux alentours de l’Institut Gustave Roussy et d’Epi d’Or.

 

Bagneux
 
Souffrant encore d’une faible côte de popularité, Bagneux est une ville parfaite pour investir au vue de son prix au m² encore très abordable (4 200€ en moyenne dans l’ancien). D’autant que l’offre de biens devrait s’élargir dans les années à venir avec l’arrivée sur le marché des programmes neufs livrés il y a 4/5 ans et de la vingtaine à venir. Voilà de quoi modifier un peu à long terme le paysage de la ville aux 67% de logements sociaux.
 
Si les investisseurs sont encore peu présents sur le marché (1 vente sur 10), le quartier pavillonnaire proche de Montrouge est déjà très prisé, ce qui s’explique par l’arrivée prochaine de la station du Grand Paris.  Autres bonnes zones pour investir, celles autours du futur métro Verdun, disposant d’un éco-quartier ainsi que le secteur Dampierre avec son centre historique et sa proximité avec les commerçants - bien qu’éloigné du métro. Les rues pavillonnaires se trouvant entre ces deux point sont également très intéressantes, et surtout pour les familles qui peuvent s’offrir un bien de 3-4 pièces (80 m² environ) avec jardin pour 370 000€ ou un 4-5 pièces (100-110m environ) pour un prix oscillant entre 470 000€ et 510 000€.

 

Cachan  
 
Le marché étant tendu sur Cachan, les biens disponibles partent très vite : le délai de vente en mandat exclusif est de seulement 24 jours**, et de 59 en mandat simple. Dans ce cadre, difficile voire mission impossible de trouver de bonnes affaires ! Les prix pratiqués sont en moyenne de 4 500€ le m², avec une fourchette basse à 3 000€ et un maximum à 7 000€. Pour investir, c’est le quartier de la gare RER Arcueil-Cachan qui tire son épingle du jeu. A noter que la ville affiche une rentabilité locative*** située entre 3.5% et 5%.


Villiers-sur-Marne
 
Victime d’un vrai engouement depuis le début de l’année 2017, Villiers-sur-Marne est un secteur très dynamique qui attire de nombreux investisseurs (25%). Marché de report de Nogent-sur-Marne et Bry-sur-Marne, la ville attire par ses prix attractifs qui sont les moins élevés du Grand Paris : 3 500€ le m², avec une étendue comprise entre 3 200€ et 4 000€ le m².  Si les bonnes affaires n’existent plus sur ce marché ultra-tendu, quelques secteurs sont à privilégier : les Luats, les Perroquets, le centre-ville et surtout le secteur des Boutareines, situé idéalement car à mi-chemin entre la futur station du Grand Paris et l’arrêt du RER E.

 

Le Kremlin Bicêtre  
 
Le Kremlin Bicêtre bénéficie depuis le début de l’année d’un engouement nouveau. A proximité immédiate de Paris et en pleine évolution, la ville affiche un prix au m² moyen de 4 800€, avec des extrêmes allant de 4 000€ à 7 200€ au m². Présents depuis quelques temps déjà, les primo-accédants sont majoritaires sur ce marché (70%), rejoints depuis le début de l’année 2017 par les investisseurs (30%).  Et ils ont le choix car les bons quartiers pour investir sont nombreux : les rues Danton, Anatole France et Jean Monet, ainsi que l’avenue Eugène Thomas, le quartier de la mairie et, bien sûr, les abords de la future station de la ligne 14.

 

* Entre le 1er janvier et le 30 septembre 2017, selon les transactions enregistrées dans le réseau Guy Hoquet.

** Selon les transactions enregistrées dans le réseau Guy Hoquet entre le 1er janvier et le 30 septembre 2017.

*** Selon les montants de loyers enregistrés dans le réseau Guy Hoquet entre le 1er janvier et le 30 septembre 2017.

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