Différences entre compromis et promesse de vente

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le 28 juillet 2021

Dès qu’un accord est trouvé entre l’acheteur et le vendeur lors d’une acquisition immobilière, commence alors une étape importante de la transaction : la signature de l'avant-contrat. Ce document s’inscrit avant la signature de l’acte définitif qui scelle la vente. L’avant-contrat stipule les conditions dans lesquelles va s’effectuer la vente du bien immobilier. Cet accord écrit préliminaire peut être rédigé soit comme un compromis ou une promesse de vente. Mais attention, ces deux avant-contrats présentent des conséquences différentes pour l'acheteur et le vendeur. Lequel choisir ? On vous dit tout !

Qu’est-ce que le compromis de vente ?

Lors d’un compromis de vente, les deux parties s'engagent de manière égale à conclure la vente au prix convenu entre les deux partis. Il entérine la transaction et stipule que le vendeur ne pourra plus accepter d’autres offres. De plus, passé un délai de rétractation de 10 jours, l’acheteur devra s'engager à aller au bout de la transaction. Autrement dit, il n’y aura plus de rétractation possible sans prendre le risque d’une parution en justice ou que des dommages et intérêts soient versés au parti lésé.   Qu’est-ce que la promesse de vente ? Lors d’une promesse de vente, le propriétaire s’engage à vendre son bien à un acheteur donné et à un prix convenu par les deux parties. Il s’agit d’une promesse unilatérale de vente qui n’engage que le vendeur et donne à l’acheteur l’exclusivité de la vente sur une période de 2 à 3 mois. Si le vendeur se contrefait à cette promesse, il peut être condamné au paiement de dommages et intérêts pouvant aller jusqu’à 20 % du prix de vente fixé. En contrepartie, l’acheteur s’engage à verser une indemnité dite d’immobilisation qui s’élève généralement à 10 % du prix d’achat (hors frais de notaire). Ainsi, si l’acheteur décide de se désister par suite, pour des raisons autres que les conditions suspensives listées dans la promesse, alors le vendeur pourra garder cette somme en dédommagement.

Compromis ou promesse de vente : quelles différences ?

La grande différence entre ces deux avant-contrats est l’engagement des partis. Le compromis de vente « vaut vente ». Autrement dit, si l’une des deux parties n’honorent pas ses engagements, l’autre peut saisir la justice pour l’obliger l’autre parti à acheter ou à vendre, alors que la promesse de vente engage principalement le vendeur. Côté administratif, le compromis de vente est plus simple : il n’y a pas d’enregistrement à faire, alors que la promesse de vente doit être obligatoirement enregistrée auprès de la recette des impôts moyennant une somme forfaitaire.

Compromis ou promesse de vente : que choisir ?

Bien que le compromis de vente semble être une option plus séduisante pour le vendeur, il est à noter que la promesse de vente présente à la fois une garantie d'indemnisation au vendeur et une possibilité de sortie pour l’acheteur. Cette dernière offre donc une option plus équitable pour l’ensemble des partis.

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