Diagnostic plomb
Le diagnostic plomb : un combat vital contre le saturnisme
Vous envisagez d'acheter ou de louer un logement ancien et vous avez des enfants en bas âge ? Méfiance ! Si le bien a été construit avant 1949, il y a de fortes chances qu'il contienne des peintures au plomb. Or, l'ingestion ou l'inhalation répétée de particules de plomb peut provoquer une maladie gravissime chez l'enfant : le saturnisme. Retard mental, troubles du comportement, maladies rénales, cardiaques ou neurologiques... Les séquelles peuvent être dramatiques et irréversibles.
C'est pourquoi la loi a rendu obligatoire la réalisation d'un diagnostic plomb (ou CREP) pour la vente ou la location de certains logements à risque. L'objectif : informer les occupants sur la présence de plomb et prévenir une éventuelle intoxication, notamment chez les plus jeunes.
Mais qu'est-ce que le CREP exactement ? Quand faut-il le faire et qui doit le payer ? Quels sont les seuils de concentration en plomb à ne pas dépasser ? Que faire si le diagnostic est positif ? Et comment se prémunir au quotidien contre les risques d'exposition ?
Guy Hoquet vous informe sur ce « fléau sanitaire » encore trop méconnu, pour que vous puissiez habiter en toute sécurité !
Définition et cadre légal du diagnostic plomb (CREP)
Le diagnostic plomb, aussi appelé Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP), est un
repérage des revêtements contenant du plomb (peintures, enduits, vernis...) dans un
logement construit avant le 1er janvier 1949. À cette époque, le plomb était couramment
utilisé comme pigment dans les peintures en raison de son pouvoir couvrant et de sa
résistance à l'humidité. Il a été interdit progressivement à partir de 1926, mais de nombreux
logements anciens en contiennent encore.
Le CREP est obligatoire dans deux situations :
⚈ Pour la vente d'un logement construit avant le 1er janvier 1949, qu'il soit occupé ou non.
⚈ Pour la location d'un logement construit avant le 1er janvier 1949, si le bail est signé depuis le 12 août 2008 ou renouvelé depuis le 12 août 2018.
En dehors de ces cas, le CREP est facultatif mais fortement recommandé si vous habitez un logement ancien avec de jeunes enfants, ou si vous prévoyez d'y faire des travaux susceptibles de libérer des poussières de plomb (décapage, ponçage...).
Le CREP doit être réalisé par un professionnel certifié, selon une méthodologie définie par arrêtés (norme NF X 46-030). Il peut être individuel (parties privatives) ou collectif (parties communes). Il donne lieu à un rapport remis au propriétaire et joint au dossier de diagnostic technique (DDT) en cas de vente ou de location. Sa durée de validité est illimitée s'il est négatif, sinon elle est de :
⚈ 1 an si le rapport conclut à un risque immédiat pour la santé (classement 3).
⚈ 6 ans si le rapport conclut à un risque potentiel lié à l'état dégradé du bâti (classement 2).
Attention, le CREP n'est qu'un diagnostic visuel et sommaire. Il ne préjuge pas de l'absence totale de plomb dans le logement, ni de la réalité d'une intoxication. Si un doute existe, des investigations complémentaires peuvent être menées par les services de l'État (Agence régionale de santé, préfecture).
Exemple : Sarah et Marc visitent un appartement de 1930 qu'ils envisagent d'acheter pour y vivre avec leur bébé de 6 mois. Le propriétaire leur fournit un CREP qui révèle la présence de peintures au plomb dégradées dans plusieurs pièces (éraflures, écaillage). Inquiets pour la santé de leur enfant, ils demandent au vendeur de faire des travaux supplémentaires avant d'envisager l'achat.
Les points de contrôle du diagnostic plomb
Le diagnostiqueur va procéder à une inspection visuelle minutieuse de tous les revêtements du logement auxquels il a accès, sans sondage destructif (sauf autorisation). Son contrôle porte sur les éléments suivants :
⚈ Les murs, plafonds, portes, fenêtres et huisseries.
⚈ Les sols et planchers.
⚈ Les conduits de fumée, gaines techniques, coffres...
⚈ Les garde-corps, rampes, balustres...
⚈ Les volets, portails, grilles...
Pour chaque zone homogène (même substrat, même histoire, même aspect), il va relever la nature du revêtement (peinture, vernis, enduit...), son état de conservation (non visible, non dégradé, état d'usage, dégradé) et la concentration en plomb mesurée avec un appareil à fluorescence X, exprimée en mg/cm².
Il existe deux seuils réglementaires à ne pas dépasser :
⚈ 1 mg/cm² pour les revêtements dégradés (écaillage, cloquage, pulvérulence...).
⚈ 5 mg/cm² pour les revêtements non dégradés (mais susceptibles de le devenir).
Le diagnostiqueur classe ensuite chaque zone selon 3 niveaux de risque :
⚈ Classe 0 : absence de revêtement contenant du plomb.
⚈ Classe 1 : présence de revêtements non dégradés contenant du plomb (concentration > 1 mg/cm²).
⚈ Classe 2 : présence de revêtements dégradés contenant du plomb (concentration > 1 mg/cm²) mais sans risque immédiat.
⚈ Classe 3 : présence de revêtements dégradés contenant du plomb (concentration > 1 mg/cm²) avec risque immédiat d'intoxication.
Il consigne ses relevés dans un rapport (CREP) qui mentionne pour chaque zone contrôlée :
⚈ La localisation et la surface du revêtement.
⚈ La nature et l'état de conservation du revêtement.
⚈ La concentration en plomb mesurée.
⚈ La classe de risque (0, 1, 2 ou 3).
⚈ Des photos illustrant les dégradations.
En conclusion, le CREP indique la présence ou l'absence de revêtements dégradés contenant du plomb, avec la mention "Absence de revêtements contenant du plomb", "Présence de revêtements contenant du plomb" ou "Présence de revêtements dégradés contenant du plomb avec risque immédiat d'intoxication".
Un constat positif ne signifie pas forcément que les occupants sont intoxiqués au plomb, mais qu'il existe un risque d'exposition à ne pas négliger, surtout pour les enfants !
Les conséquences et coûts du diagnostic plomb
En fonction des conclusions du CREP, les suites à donner diffèrent :
1. En l'absence de plomb (classe 0), tout va bien ! Conservez le rapport qui vous servira en cas de vente ou de location ultérieure.
2. En présence de plomb non dégradé (classe 1), soyez vigilant ! Surveillez l'état des peintures et évitez les travaux susceptibles de les dégrader sans précaution (ponçage, grattage...). Refaites un CREP tous les 6 ans minimum.
3. En présence de plomb dégradé sans risque immédiat (classe 2), réagissez ! Vous devez réaliser des travaux pour supprimer le risque d'exposition (recouvrement, remplacement...) dans un délai de 3 ans. Des mesures temporaires sont conseillées (nettoyage humide régulier, aération...).
4. En présence de plomb dégradé avec risque immédiat (classe 3), urgence absolue ! Le préfet peut vous obliger à réaliser des travaux sous 1 mois, vous reloger temporairement, voire interdire l'accès au logement. Une intoxication est à craindre.
Les travaux consistent généralement à recouvrir les peintures au plomb avec un revêtement étanche et durable (papier peint, toile de verre, peinture sans plomb...), après dépoussiérage. Plus rarement, il peut être nécessaire de retirer entièrement les revêtements contaminés, avec des précautions renforcées (confinement, protection des intervenants...).
Le coût des travaux dépend de la surface à traiter, de la technique utilisée et de l'accessibilité des zones. En moyenne, comptez :
⚈ 50 à 100 €/m² pour un recouvrement simple.
⚈ 150 à 300 €/m² pour un retrait complet suivi d'une remise en peinture.
Sachant qu'un logement standard contient facilement 100 à 200 m² de surfaces peintes, la facture peut vite grimper ! Des aides existent pour les propriétaires modestes (Anah, caisses de retraite, Action Logement...).
Quant au coût du CREP lui-même, il varie selon la surface du logement et le nombre de mesures effectuées. En moyenne, prévoyez entre 200 et 400 € pour un appartement, et jusqu'à 600 € ou plus pour une maison. Ces tarifs incluent généralement le déplacement et la rédaction du rapport.
Précisons que c'est toujours au propriétaire-vendeur ou au propriétaire-bailleur de faire réaliser le CREP à ses frais, et de le fournir à l'acquéreur ou au locataire. Le coût ne peut pas être imputé au locataire, même avec une clause du bail.
Astuce : pensez à questionner le diagnostiqueur sur les mesures de prévention à adopter au quotidien pour limiter le risque d'exposition au plomb, surtout si vous avez des enfants : dépoussiérage humide fréquent, lavage des mains, aération, contrôle de la qualité de l'eau... Des gestes simples mais salvateurs !
Guy Hoquet répond à vos questions sur le diagnostic plomb
Quels sont les symptômes d'une intoxication au plomb ?
Les symptômes du saturnisme chez l'enfant sont souvent discrets et peu spécifiques :
⚈ Troubles digestifs : anorexie, nausées, vomissements, constipation...
⚈ Troubles neuropsychiques : irritabilité, apathie, troubles du sommeil, retard mental...
⚈ Troubles moteurs : retard à la marche, maladresse, chutes fréquentes...
⚈ Retard de croissance staturo-pondéral.
À un stade plus avancé, des atteintes rénales, cardiaques ou neurologiques graves peuvent survenir. Chez l'adulte, les signes sont plus rares et plus tardifs : hypertension artérielle, insuffisance rénale, troubles de la fertilité...
Le seul moyen de confirmer ou d'infirmer une intoxication est de faire une prise de sang mesurant la plombémie (concentration de plomb dans le sang). Elle est considérée comme anormale au-delà de 50 μg/L chez l'enfant et 100 μg/L chez l'adulte. Si vous avez un doute, n'hésitez pas à consulter votre médecin traitant ou un service spécialisé !
Je veux faire des travaux dans un logement ancien, dois-je faire un CREP ?
Si votre logement a été construit avant 1949 et que vous prévoyez des travaux susceptibles de dégrader des peintures anciennes (ponçage, grattage, décapage...), il est fortement recommandé de faire un CREP avant de commencer, même s'il n'est pas obligatoire. Cela vous permettra de savoir si les revêtements contiennent du plomb et d'adapter vos méthodes de travail en conséquence :
⚈ Port d'équipements de protection individuels (masque, gants, combinaison...).
⚈ Humidification des surfaces avant ponçage ou grattage.
⚈ Évacuation contrôlée des déchets et poussières.
⚈ Nettoyage soigné après travaux...
Vous éviterez ainsi de contaminer votre logement et de vous intoxiquer pendant le chantier. C'est une précaution essentielle pour votre santé !
Que faire si mon CREP révèle un risque d'exposition au plomb ?
Si votre CREP conclut à un risque d'exposition au plomb (classement 2 ou 3), vous devez rapidement mettre en œuvre des mesures correctives :
1. Informer les occupants du logement (locataires, enfants...) sur les risques et les précautions à prendre : nettoyage humide, lavage des mains, aération...
2. Contacter la mairie ou l'Agence régionale de santé (ARS) pour signaler la situation et obtenir des conseils. Ils peuvent déclencher une procédure d'insalubrité et vous imposer des travaux.
3. Consulter des entreprises spécialisées dans le traitement du plomb pour obtenir des devis de travaux. Vérifiez leurs qualifications et assurances.
4. Faire réaliser les travaux dans les délais impartis (3 ans ou 1 mois), en veillant au respect des règles de sécurité pour les intervenants et les occupants.
5. Faire réaliser un nouveau CREP après travaux pour vérifier la suppression du risque d'exposition.
En parallèle, il est conseillé de faire doser la plombémie (taux de plomb dans le le sang) des occupants les plus exposés (enfants, femmes enceintes) pour dépister une éventuelle intoxication. Une prise en charge médicale adaptée pourra alors être mise en place.
Face à un risque avéré d'exposition au plomb, il est crucial d'agir vite et bien. La santé des occupants en dépend !
L'État peut-il m'obliger à faire des travaux suite à un CREP positif ?
Oui, si votre logement présente un risque d'exposition au plomb (revêtements dégradés de classe 2 ou 3), les pouvoirs publics peuvent vous imposer des travaux dans un certain délai :
⚈ Pour un risque sans urgence (classe 2), vous avez en principe 3 ans pour faire les travaux après notification par le préfet. Au-delà, il peut les faire exécuter d'office à vos frais.
⚈ Pour un risque immédiat (classe 3), le préfet peut vous mettre en demeure de faire les travaux sous 1 mois. Il peut aussi prendre un arrêté d'insalubrité, vous obliger à reloger les occupants, voire interdire l'accès au logement en cas de danger grave.
⚈ En copropriété, ces injonctions s'appliquent au syndicat des copropriétaires pour les parties communes, et à chaque copropriétaire pour les parties privatives. Des aides publiques existent pour les copropriétés fragiles.
Mieux vaut donc prendre les devants et engager les actions correctives dès réception d'un CREP défavorable, avant que les autorités ne s'en mêlent ! C'est une obligation légale et morale pour préserver la santé des occupants.
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1. Le diagnostic plomb (CREP) est un repérage obligatoire des peintures au plomb dans
les logements construits avant 1949, en cas de vente ou de location. Il vise à prévenir
le risque d'intoxication au plomb, surtout chez les enfants.
2. Il est réalisé par un professionnel certifié qui contrôle visuellement tous les revêtements accessibles et mesure leur concentration en plomb avec un appareil à fluorescence X. Deux seuils sont à respecter : 1 mg/cm² pour les revêtements dégradés, 5 mg/cm² sinon.
3. Les résultats sont consignés dans un rapport qui classe chaque zone selon son état de dégradation et son niveau de risque (de 0 à 3). La conclusion indique l'absence ou la présence de plomb, avec ou sans risque immédiat d'intoxication.
4. En cas de présence de plomb dégradé (classe 2 ou 3), le propriétaire doit faire des travaux dans un délai de 3 ans ou 1 mois pour supprimer le risque, sous peine de sanctions. Le préfet peut lui imposer des mesures d'urgence.
5. Le coût d'un CREP varie de 200 à 600 € selon la surface du logement. C'est toujours au propriétaire-vendeur ou bailleur de le prendre en charge. Les travaux de suppression du plomb peuvent coûter plusieurs dizaines d'euros par m², des aides existent.
Alors, rassuré sur le diagnostic plomb ? Une chose est sûre : ce « fléau sanitaire » est encore bien présent dans notre parc immobilier ancien. Et ses conséquences peuvent être dramatiques, surtout pour nos chères petites têtes blondes. D'où l'importance de le traquer sans relâche !
Si vous avez un doute sur la présence de plomb dans votre logement, n'hésitez pas à solliciter l’agence immobilière Guy Hoquet la plus proche de chez vous ou un diagnostiqueur certifié. Ils sauront vous guider dans les démarches à effectuer pour vivre dans un environnement sain et serein. Car votre santé n'a pas de prix !
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