Diagnostic amiante
Le diagnostic amiante : un repérage obligatoire pour prévenir les risques sanitaires
Vous envisagez d'acheter, vendre ou louer un bien immobilier construit avant 1997 ? Pour conclure la transaction en toute transparence et sécurité, vous devrez produire un diagnostic amiante. Ce document atteste de la présence ou l'absence de matériaux contenant de l'amiante dans votre bâtiment. Un repérage indispensable pour prévenir les risques d'exposition à cette substance cancérogène, responsable de maladies graves comme l'asbestose ou le mésothéliome.
Largement utilisée dans la construction pour ses propriétés isolantes et ignifuges jusque dans les années 1990, l'amiante a été interdite en France en 1997. Mais elle reste présente dans de nombreux bâtiments anciens (flocages, calorifugeages, faux plafonds, dalles de sol...), d'où l'obligation d'établir ce diagnostic avant toute mutation.
Mais quels bâtiments sont concernés par ce diagnostic ? Comment se déroule-t-il concrètement ? Et quelles sont les obligations des propriétaires et acquéreurs en cas de présence d'amiante ? Réponses avec Guy Hoquet.
Définition : qu'est-ce que le diagnostic amiante ?
Le diagnostic amiante est un état des lieux exhaustif de la présence d'amiante dans un bâtiment. Il vise à repérer tous les matériaux et produits contenant de l'amiante (MCA), à évaluer leur état de conservation et à préconiser des mesures de gestion adaptées au risque (surveillance, confinement, retrait...). C'est un outil d'information et de prévention qui répond à des exigences réglementaires et de santé publique.
Il se présente sous la forme d'un rapport rédigé par un professionnel certifié qui comprend :
- La liste et localisation précise des MCA identifiés (nature, état, surface ou volume)
- L'évaluation de leur état de conservation selon 3 niveaux (bon état, dégradation superficielle, dégradation avancée)
- Les préconisations de gestion pour chaque MCA (évaluation périodique, mesures d'empoussièrement, travaux de retrait ou confinement)
- Des photos et plans localisant les prélèvements et les zones amiantées
- Les rapports d'analyse du laboratoire accrédité ayant effectué les prélèvements
- L'attestation de compétence de l'opérateur de repérage
Le diagnostic doit être réalisé par un opérateur certifié disposant d'une attestation de compétence délivrée par un organisme accrédité et d'une assurance en responsabilité civile. Il répond à un cahier des charges strict (normes NF X 46-020 et NF X 46-021) qui définit les méthodes de repérage, les critères d'évaluation et le contenu du rapport.
Son champ et sa méthode varient selon le type de bâtiment (maisons, appartements, autres immeubles bâtis) et l'objectif du repérage (vente, démolition, travaux...). Mais dans tous les cas, il n'implique que des investigations non destructives (sans sondage, prélèvement ou analyse des matériaux), basées sur la recherche documentaire et l'inspection visuelle des parties accessibles.
Exemple : Avant de mettre en vente son appartement construit en 1980, Sophie fait réaliser un diagnostic amiante par un professionnel certifié. Le rapport conclut à la présence de dalles de sol amiantées dans la salle de bain et préconise leur surveillance régulière. Il écarte la présence d'amiante dans les autres pièces inspectées. Sophie annexe ce document au dossier de diagnostic technique (DDT) remis aux acquéreurs potentiels.
Depuis quand le diagnostic amiante est-il obligatoire ?
Depuis le 1er janvier 2002, le diagnostic amiante est obligatoire pour tout bâtiment dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, date d'interdiction de l'amiante en France. Aucun seuil ou dérogation n'est prévu.
Il doit être produit à chaque mutation (vente ou location) du bien, mais aussi avant tous travaux (rénovation, démolition) susceptibles de porter atteinte aux MCA. Il est valable illimité s'il conclut à l'absence d'amiante, et doit être actualisé en cas de découverte ultérieure.
Le contenu et la portée du diagnostic varient selon le type de bâtiment et d'opération :
- Pour la vente d'une maison individuelle : le DAPP (dossier amiante parties privatives) liste les MCA dans tous les composants du bâtiment (toiture, murs, planchers, conduits...).
- Pour la vente d'un appartement : le DAPP concerne tous les composants situés à l'intérieur du logement ceux de la cave/garage. Les parties communes font l'objet d'un DTA (dossier technique amiante) à jour tenu par le syndic.
- Pour la location d'un logement : l'ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques) mentionne simplement si le bien est situé dans une zone d'information sur les sols pollués à l'amiante.
- Pour la démolition : le diagnostic avant démolition est le plus poussé. Il implique des sondages destructifs pour atteindre toutes les zones susceptibles de contenir de l'amiante (y compris inaccessibles).
- Pour les travaux : le diagnostic avant travaux détermine la présence et la localisation des MCA dans la zone concernée, y compris inaccessibles. Tout MCA dégradé ou susceptible de l'être doit être retiré avant travaux.
Son absence expose le vendeur ou bailleur à une amende de 1500 €, sans compter l'obligation de régularisation, les éventuelles poursuites de l'acquéreur et la nullité de la vente en cas de vice caché. Le locataire peut aussi demander sa résiliation ou des dommages-intérêts.
Attention, un diagnostic amiante en cours de validité ne dispense pas des autres diagnostics obligatoires (plomb, termites, gaz, électricité, DPE, assainissement...) qui forment le DDT annexé à la promesse ou à l'acte authentique.
Le déroulement d'un diagnostic amiante
La réalisation d'un diagnostic amiante répond à un protocole précis en plusieurs étapes :
- Commande de la mission : le propriétaire contacte un opérateur certifié et lui communique les informations nécessaires (date du permis de construire, surface, destination du repérage...). Un devis est établi.
- Recherche documentaire : l'opérateur collecte et analyse tous les documents disponibles (plans, dossier des ouvrages exécutés, diagnostics antérieurs...) pour cibler les composants susceptibles de contenir de l'amiante.
- Visite sur site : l'opérateur inspecte visuellement toutes les parties du bâtiment accessibles sans sondage destructif (hors diagnostic avant démolition). Il identifie et localise chaque MCA selon sa nature (plaques, dalles, conduits...), son aspect et sa dégradation.
- Prélèvements (si nécessaire) : en cas de doute sur un matériau, l'opérateur effectue des prélèvements (en évitant l'émission de poussière) qu'il fait analyser par un laboratoire accrédité. Les rapports d'analyse sont annexés au diagnostic.
- Rédaction du rapport : à partir de ses constatations, l'opérateur rédige le rapport de repérage selon le modèle réglementaire. Il y liste et localise précisément chaque MCA (avec photos et plans), évalue son état de conservation et préconise des mesures de gestion adaptées.
- Restitution du rapport : le rapport est remis contre décharge au propriétaire qui doit l'annexer au contrat de vente ou location, ou le transmettre aux entreprises intervenantes avant travaux ou démolition. Il engage la responsabilité de l'opérateur pendant toute la durée de vie du bâtiment.
La durée moyenne d'un diagnostic amiante est de 2 à 4h pour un appartement et d'une journée pour une maison, hors analyse des prélèvements. Son coût varie de 150 à 900 € TTC selon la surface, l'ancienneté et la complexité du bâtiment. Il est à la charge du propriétaire.
En cas de repérage positif, le propriétaire doit mettre en œuvre l'ensemble des préconisations de gestion dans les meilleurs délais. Tout manquement l'expose à des sanctions pénales, sans compter le risque sanitaire encouru par les occupants.
Exemple (suite) : L'acquéreur de l'appartement de Sophie accepte de poursuivre la vente malgré la présence d'amiante. Mais il demande une surveillance périodique de l'état des dalles amiantées par le syndic. Si leur dégradation s'accentue, un diagnostic complémentaire et des travaux de retrait ou confinement devront être votés en AG.
Guy Hoquet répond à vos questions sur le diagnostic amiante
Mon diagnostic amiante est-il valable indéfiniment ?
Cela dépend de son résultat :
- S'il conclut à l'absence de matériaux amiantés dans le périmètre inspecté, le diagnostic reste valable sans limitation de durée, sauf découverte ultérieure d'amiante (travaux, dégradations...). Il doit alors être actualisé.
- S'il révèle la présence d'amiante, sa validité est liée à la périodicité des évaluations de l'état de conservation des matériaux :
- 3 ans pour les MCA en bon état ou en état d'usure superficielle (N1 ou N2)
- Immédiate pour les MCA en dégradation avancée (N3) nécessitant des mesures d'empoussièrement et des travaux
- Après travaux pour actualiser le repérage
Que faire en cas d'amiante dans un logement loué ?
Si le diagnostic révèle la présence d'amiante dans un logement loué, sans que le bailleur en ait informé le locataire, plusieurs actions sont possibles :
- Demander des explications au bailleur sur l'ampleur de la présence d'amiante et les mesures de gestion prévues ou réalisées. Il a obligation d'assurer un logement décent ne portant pas atteinte à la santé.
- Mettre en demeure le bailleur par LRAR de procéder aux vérifications et travaux nécessaires pour supprimer tout risque d'exposition, sous peine de poursuites. Toute négligence de sa part engage sa responsabilité.
- Demander une diminution ou suspension du loyer au juge jusqu'à la réalisation des travaux de désamiantage, voire la résiliation du bail pour manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent.
- Signaler la situation à l'Agence Régionale de Santé (ARS) ou à la Direction Départementale des Territoires (DDT) qui peuvent prescrire des mesures d'urgence au bailleur, voire prononcer une interdiction temporaire d'habiter.
- Porter plainte contre le bailleur pour mise en danger d'autrui s'il a sciemment loué un logement non conforme. La location d'un logement insalubre est un délit passible d'une peine d'emprisonnement et d'une amende.
Qui paie le diagnostic amiante, le vendeur ou l'acheteur ?
C'est au propriétaire vendeur de faire réaliser et de fournir le diagnostic amiante, à ses frais. Il fait partie des diagnostics obligatoires qui doivent être annexés à la promesse ou à l'acte de vente. L'acheteur n'a pas à le payer.
Peut-on vendre un bien sans diagnostic amiante ?
Non, le diagnostic amiante est obligatoire pour vendre un bien immobilier dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Son absence expose le vendeur à une amende de 1 500 € et à d'éventuelles poursuites de l'acquéreur s'il découvre de l'amiante. La vente pourrait même être annulée pour vice caché. Mieux vaut le fournir !
L'essentiel à retenir sur le diagnostic amiante
- Le diagnostic amiante est un état des lieux exhaustif de la présence d'amiante dans un bâtiment construit avant 1997. Il liste et localise les matériaux amiantés, évalue leur état et préconise des mesures de gestion.
- Il est obligatoire depuis 2002 lors de la vente, location, démolition ou rénovation du bâtiment. Son contenu varie selon le type d'immeuble et d'opération. L'absence d'amiante le rend valable indéfiniment.
- Il doit être réalisé par un opérateur certifié selon un protocole strict : recherche documentaire, inspection visuelle, prélèvements si besoin, rapport écrit avec photos et plans. Il dure quelques heures et coûte jusqu'à 900 €.
- Tout repérage positif oblige le propriétaire à mettre en oeuvre les préconisations : surveillance, mesures d'empoussièrement, travaux de retrait ou confinement. Il reste responsable de l'exactitude du diagnostic.
- En cas de présence d'amiante dissimulée dans un logement loué, le locataire peut demander des comptes au bailleur, une baisse de loyer, la réalisation de travaux, voire son relogement. Tout défaut l'expose à des sanctions.
Le diagnostic amiante est indispensable avant tout achat ! Vendeurs, loueurs, prenez ce diagnostic au sérieux : votre responsabilité est engagée à vie en cas de manquement. L'amiante, on s'en débarrasse !
Allez plus loin sur ce sujet
Plongez dans ces sujets connexes :
