Mandataire immobilier
Le mandataire immobilier : l'immobilier autrement
Vous avez un projet d'achat, de vente ou de location immobilière et vous hésitez entre passer par une agence "classique" ou un mandataire ? Ou peut-être envisagez-vous de vous lancer dans ce métier qui attire de plus en plus de professionnels ? Dans les deux cas, vous vous posez sûrement de nombreuses questions sur le statut, les missions et le fonctionnement du mandataire immobilier.
Car cette profession, encore méconnue il y a quelques années, connaît un véritable essor depuis la loi Hoguet de 2015 qui a clarifié son cadre juridique. Avec plus de 30 000 mandataires en activité en France, ce modèle alternatif bouscule les codes de l'immobilier traditionnel et séduit par sa souplesse et sa proximité.
Mais qu'est-ce qui définit exactement un mandataire immobilier ? Comment exerce-t-il son activité et sous quelle forme ? Quels sont ses avantages et ses limites par rapport à une agence ? Et comment le choisir pour son projet ? Zoom par Guy Hoquet sur ce nouveau visage de l'immobilier.
Qu'est-ce qu'un mandataire immobilier ?
Un mandataire immobilier est un professionnel de l'immobilier indépendant qui exerce une activité d'entremise et de négociation (transactions, locations) pour le compte d'un ou plusieurs réseaux immobiliers (appelés "mandants"), sans être salarié. Il agit comme un agent commercial prospecter, estimer et vendre des biens immobiliers pour ses clients, mais avec un statut plus souple.
Juridiquement, le mandataire immobilier est un travailleur indépendant qui relève du statut d'agent commercial défini par le Code de commerce (articles L. 134-1 à L. 134-17). Ce statut spécifique, proche de celui des agents généraux d'assurance, le distingue des agents immobiliers "classiques" (négociateur salarié, directeur d'agence...).
Le mandataire exerce son activité sous la responsabilité d'un réseau immobilier (national ou local) qui lui fournit un mandat pour commercialiser ses biens. Il bénéficie de la carte professionnelle, de la garantie financière et de l'assurance RCP (responsabilité civile professionnelle) du réseau, nécessaire pour exercer.
Mais il reste indépendant dans la gestion de son activité (prospection, prises de mandat, visites, négociation...) et dans l'organisation de son temps de travail. Il est rémunéré à la commission sur les transactions réalisées, et non au fixe comme un salarié.
Il s'agit donc d'un modèle hybride entre l'agent immobilier traditionnel et l'agent commercial indépendant, qui offre plus de souplesse et d'autonomie dans l'exercice du métier.
Exemple : Julie est mandataire immobilier pour le réseau Immo Connect depuis 2 ans. Elle travaille à domicile et prospecte des vendeurs de maisons et d'appartements dans sa région. Quand elle rentre un mandat, elle saisit le bien et ses caractéristiques sur l'outil informatique du réseau et pilote la transaction jusqu'à la signature de l'acte authentique. Elle touche une commission de 70% sur les honoraires perçus, et verse 30% au réseau.
Le statut et le fonctionnement d'un mandataire immobilier
Pour devenir mandataire immobilier, il faut remplir plusieurs conditions :
⚈ Être majeur et avoir un casier judiciaire vierge (absence de condamnation pour des faits contraires à l'honneur, la probité ou aux bonnes mœurs).
⚈ Détenir une carte professionnelle d'agent immobilier (ou travailler sous couvert de celle du réseau mandant).
⚈ Justifier d'une aptitude professionnelle par un diplôme (bac 3 minimum) ou une expérience de 3 ans dans l'immobilier (attestation).
⚈ S'inscrire au registre spécial des agents commerciaux (RSAC) tenu par la Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI).
⚈ Signer un mandat écrit avec un ou plusieurs réseaux immobiliers, qui définit ses missions, sa rémunération, sa zone géographique d'exercice...
⚈ Disposer d'un local (domicile ou bureau) et d'un équipement adapté (ordinateur, téléphone, véhicule...).
Une fois ces formalités remplies, le mandataire peut commencer son activité. Concrètement, son quotidien ressemble à celui d'un agent immobilier classique :
⚈ Prospecter de nouveaux clients (vendeurs, bailleurs) par différents moyens (phoning, mailing, porte-à-porte, réseaux sociaux...)
⚈ Prendre des mandats de vente ou de location après estimation du bien
⚈ Faire visiter les biens aux acquéreurs et locataires potentiels
⚈ Négocier et suivre les transactions jusqu'à la signature (compromis, acte authentique...)
⚈ Développer et fidéliser son portefeuille clients
La grande différence est qu'il exerce ces missions de manière indépendante et autonome, sans être soumis à un lien de subordination. Le réseau lui fournit les outils (logiciels, supports marketing...), les formations et l'assistance juridique, mais n'interfère pas dans la gestion de son activité au quotidien.
Le mandataire est rémunéré uniquement à la commission, sur les transactions qu'il a conclues. Cette commission, librement négociée avec le réseau, oscille entre 50 et 70% du montant des honoraires perçus (le solde revenant au mandant). Il s'agit d'un système "gagnant-gagnant" qui responsabilise le mandataire sur ses résultats.
Son statut lui permet aussi de cumuler son activité avec d'autres mandats (assurance, crédit...) ou même un autre emploi salarié, dans la limite de 3 mandants au maximum. Une souplesse appréciable pour ceux qui souhaitent diversifier leurs revenus !
Les avantages et les limites du mandataire immobilier
Le statut de mandataire immobilier présente de nombreux atouts par rapport à celui d'agent immobilier classique :
⚈ Une grande liberté d'organisation et d'exercice (pas de hiérarchie, d'horaires fixes...)
⚈ La combinaison de l'indépendance et de l'appui d'un grand groupe (outils, formations...)
⚈ Des coûts de démarrage et de fonctionnement réduits (pas de local, de personnel...)
⚈ Un potentiel de revenus élevé (commissions sur la performance, cumul d'activités...)
⚈ Un fort potentiel de développement (prospection en son nom, fichier clients personnel...)
⚈ Une meilleure conciliation vie pro-vie perso (travail à domicile, temps choisi...)
Il comporte aussi certaines contraintes :
⚈ Une rémunération variable, sans revenu fixe ni minimum garanti
⚈ Des charges sociales et fiscales à régler (assurance maladie, retraite, taxes...)
⚈ Une pression commerciale forte pour rentrer des mandats et conclure des ventes
⚈ Une concurrence accrue avec les agences physiques et les réseaux de mandataires
⚈ Un risque d'isolement et de perte de motivation en cas de baisse d'activité
⚈ Une dépendance relative aux outils et process du réseau mandant
Pour réussir comme mandataire, il faut donc être bien organisé, motivé et savoir gérer la pression et les aléas du marché. Un profil de commercial aguerri et autonome !
Comment choisir un mandataire immobilier ?
Si vous souhaitez vendre ou louer votre bien par le biais d'un mandataire, quelques critères sont à étudier pour trouver le bon profil :
⚈ Son expérience et ses compétences (diplôme, années de pratique, spécialités...)
⚈ Sa connaissance du marché local (secteurs couverts, prix pratiqués...)
⚈ Son appartenance à un réseau (notoriété, outils, diffusion des annonces...)
⚈ Ses moyens de prospection (vitrine internet, presse, réseaux sociaux...)
⚈ Ses honoraires et leur mode de rémunération (montant, part mandataire/mandant...)
⚈ Ses avis clients et taux de réussite (recommandations, nombre de ventes...)
⚈ Son tempérament et sa disponibilité (réactivité, écoute, feeling...)
N'hésitez pas à rencontrer plusieurs mandataires et à leur poser toutes vos questions avant de vous engager. Et vérifiez bien les termes du mandat de vente (type, durée, exclusivité, conditions de résiliation...) qui vous lie !
Un bon mandataire est celui qui allie professionnalisme, réactivité et adaptabilité pour faire aboutir votre projet dans les meilleures conditions. Un atout à ne pas négliger dans un marché tendu !
Guy Hoquet répond à vos questions sur les mandataires immobiliers .
Quel est le processus pour devenir mandataire immobilier ?
Pour devenir mandataire immobilier, les étapes sont les suivantes :
1. Obtenir une attestation d'aptitude professionnelle (diplôme ou expérience)
2. S'inscrire à la Chambre de Commerce et d'Industrie et demander une carte d'agent immobilier (ou se rattacher à celle de son réseau)
3. Choisir un statut juridique (entreprise individuelle, EURL, SARL, SAS...)
4. Signer un mandat d'agent commercial avec un ou plusieurs réseaux immobiliers
5. S'immatriculer au registre spécial des agents commerciaux (RSAC)
6. Déclarer son activité auprès du centre de formalités des entreprises (CFE)
7. Ouvrir un compte bancaire professionnel et souscrire une assurance RCP
8. Suivre la formation initiale dispensée par son réseau
Le coût pour démarrer est estimé à environ 3 000 € (inscription, assurances, équipement...). Comptez ensuite 300 à 1000 € de charges mensuelles.
Quelle est la différence entre mandataire immobilier et agent commercial ?
Juridiquement, il n'y a pas de différence : le mandataire immobilier est un agent commercial, spécialisé dans l'immobilier. Comme tout agent commercial, il est indépendant, mandaté pour négocier et conclure des contrats de vente au nom et pour le compte de son mandant. La spécificité du mandataire immobilier est qu'il doit détenir la carte professionnelle d'agent immobilier (par lui-même ou par son mandant), ce qui n'est pas le cas de tous les agents commerciaux. Et qu'il est soumis aux règles de la loi Hoguet sur les professionnels de l'immobilier.
Mais dans les faits, on réserve le terme "mandataire immobilier" aux agents commerciaux de réseaux de mandataires, par opposition aux négociateurs salariés en agence.
Quels sont les principaux réseaux de mandataires immobiliers ?
Les principaux réseaux de mandataires immobiliers sont :
⚈ AD : leader avec plus de 16 000 mandataires
⚈ Optimhome : plus de 1 500 mandataires
⚈ Capifrance : plus de 1 800 mandataires
⚈ Safti : plus de 4 500 mandataires
⚈ Megagence : plus de 1 000 mandataires
⚈ Proprietes-privees.com : plus de 1 500 mandataires
⚈. Immo connect : plus de 1 200 mandataires
⚈ Efficity : plus de 500 mandataires
Ces réseaux connaissent une croissance rapide ces dernières années, portés par l'attrait du modèle et la digitalisation du marché. Ils représentent environ 15% des ventes immobilières en France. De quoi faire de l'ombre aux agences traditionnelles !
Un mandataire immobilier peut-il travailler avec plusieurs réseaux ?
Oui, un mandataire immobilier peut en théorie travailler avec jusqu'à trois réseaux en parallèle. Son contrat de mandat peut être conclu en non exclusivité, ce qui lui permet d'exercer pour d'autres mandants dans la même zone.
Mais dans les faits, la plupart des réseaux exigent une exclusivité totale ou à minima une clause de non-concurrence pendant la durée du mandat et un an après. Il est donc difficile pour un mandataire de travailler pour plusieurs enseignes, sauf à les choisir sur des zones géographiques distinctes.
Mieux vaut donc bien réfléchir au réseau auquel on se rattache, en fonction de ses valeurs, de son implantation, de sa notoriété et des outils et services proposés. Un choix structurant pour la suite de sa carrière !
L'essentiel à retenir sur le mandataire immobilier
1. Le mandataire immobilier est un professionnel indépendant qui exerce une activité d'entremise et de négociation immobilière pour le compte d'un réseau, sans être salarié. C'est un agent commercial spécialisé dans l'immobilier.
2. Pour exercer, il doit justifier d'une aptitude professionnelle (diplôme ou expérience), détenir une carte d'agent immobilier (directement ou via son mandant) et s'inscrire au registre spécial des agents commerciaux.
3. Il exerce son activité de manière autonome (prospection, prises de mandat, visites...) et est rémunéré uniquement à la commission sur les ventes réalisées (50 à 70% des honoraires). Il peut cumuler jusqu'à 3 mandats.
4. Le statut offre une grande souplesse et un fort potentiel de développement, mais aussi une pression commerciale et une rémunération variables. Il attire de plus en plus de professionnels en quête d'indépendance et de challenges.
5. Pour les clients, faire appel à un mandataire permet de bénéficier d'un suivi personnalisé, de la force d'un réseau et souvent d'honoraires plus compétitifs. Le choix se fait sur l'expérience, la réactivité et la réputation du mandataire.
Et si vous souhaitez en savoir plus sur les différents métiers et statuts de l'immobilier, n'hésitez pas à consulter nos autres définitions et articles dédiés. Votre agence Guy Hoquet se tient à votre disposition pour vous guider dans vos projets et vous orienter vers les meilleurs professionnels du secteur, mandataires ou agents classiques. L'important est de trouver l'interlocuteur qui saura vous comprendre et vous accompagner en toute confiance !
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