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Investissement locatif : quel type de bien immobilier choisir ?

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Investissement locatif : quel type de bien immobilier choisir ?

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Publié le 19/12/2022 - Mis à jour le 16/01/2023

Moins volatil que les marchés financiers, l’investissement locatif reste une valeur sûre qui permet de se constituer un patrimoine durable, de préparer sa retraite, de percevoir un revenu complémentaire voire d’optimiser sa fiscalité. Pas étonnant donc que cela reste le placement préféré des Français. Toutefois la rentabilité locative dépend de plusieurs critères tels que l’emplacement, la ville, mais aussi le type de bien. Alors, comment choisir entre un appartement, une maison ou encore un parking ?

Un studio pour la location meublée 

Acheter un studio dans une ville attractive et dynamique vous permet d’opter pour la location meublée. Ce type d’investissement locatif offre plusieurs avantages, à savoir :

  • Le prix d'acquisition est moins élevé
  • Les petites superficies offrent généralement une meilleure rentabilité
  • Les studios meublés sont très recherchés par les étudiants et les jeunes actifs, vous offrant un large choix de candidats locataires. 
  • Vous bénéficiez du statut LMNP (location meublée non professionnelle), et de ses avantages fiscaux permettant d'optimiser vos revenus locatifs. 
En revanche, il s’agit d’une gestion chronophage.  En effet, le turn-over des locataires est plus fréquent, obligeant à engager de nouvelles recherches, de réaliser les états des lieux d’entrée et sortie, sans oublier la rédaction des baux. Afin d’éviter ces contraintes, la solution est de mettre en gestion le bien dans une agence immobilière.

En outre ces changements fréquents entrainent un risque de vacance locative entre deux locataires, de plus l’usure du logement et des équipements est plus rapide. Vous devez donc prévoir une enveloppe afin de réaliser les travaux nécessaires pour conserver votre bien en bon état. Ces derniers points impactent directement la rentabilité locative du bien.

Un appartement type t2 ou T3 pour la stabilité 

Les appartements de types 2, 3 ou 4 pièces sont destinés aux couples et familles. Les grandes superficies vous assurent une location généralement plus stable, vous offrant ainsi une visibilité sur le long terme. 

La faible rotation des locataires permet de limiter la vacance locative. De plus, les frais de remise en état seront moins fréquents. En théorie, les occupants d’un appartement pour une longue durée entretiennent leur logement.

Mais une grande superficie est plus chère à l'achat et entraine donc une baisse de la rentabilité. Cependant, vous pouvez être gagnant sur le long terme. En effet, la vacance locative est limitée et les frais à la gestion seront moins importants. 

Néanmoins, vous devez acheter un bien situé dans une zone où la demande de logement est plus importante que l'offre, sans cela vous risquez de rencontrer des difficultés à trouver un locataire. 

Bon à savoir : 
Vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux dans l'ancien comme dans le neuf avec les dispositifs Pinel ou encore De Normandie. En contrepartie d'une réduction d'impôt, vous vous engagez à louer le bien entre 6 et 12 ans, en respectant les plafonds des loyers et de ressources des locataires. 

Une maison : gage de location longue durée 

Une maison est plus chère à l'achat et présente une rentabilité similaire à un appartement, mais elle offre de nombreux avantages pour un investissement locatif, à savoir : 

  • Les maisons sont très recherchées aussi bien par les propriétaires que par les locataires. Aussi, vous ne rencontrerez aucune difficulté à trouver preneur que ce soit à la location ou lors d'une éventuelle revente. 
  • Les maisons sont idéales pour une location longue durée. En effet, elles sont très prisées par les familles, qui sont plus enclines à s'y installer pour de nombreuses années. Ainsi, elle vous offre de la stabilité et une régularité dans le paiement des loyers. 
  • Investir dans une maison est aussi un bon moyen de préparer votre retraite. Vous pouvez ainsi la récupérer pour y vivre par la suite.

Le turn-over des locataires moins fréquent limite le risque de vacance locative. Toutefois, une maison engendre des frais généralement plus importants. Contrairement à un appartement où les frais pour les gros travaux (réfection de la toiture, ravalement de façade...) sont partagés entre copropriétaires, ceux d'une maison sont entièrement à votre charge. 

Un parking : un investissement au risque limité 

L'investissement locatif ne concerne pas uniquement l'acquisition de logement. Vous pouvez acheter des parkings dont la rentabilité locative peut parfois avoisiner les 10% selon les villes. 

Investir dans des parkings permet de bénéficier de certains avantages : 

  • La gestion d'un parking est moins contraignante qu'un logement. En effet, lorsque vous louez un parking seul, sans qu'il soit lié à la résidence principale, le bail est soumis aux dispositions du Code Civil. Autrement dit, le loyer, la durée et les modalités sont fixés librement. D'autre part, il est plus facile de récupérer une place de parking en cas d'impayés. 
  • Un parking engendre peu de frais, que ce soit au niveau des charges de copropriété ou de son entretient. 
  • La fiscalité est simplifiée. En effet, les revenus inférieurs à 15 000€ par an sont soumis au régime micro foncier et bénéficie d'un abattement de 30% sur les revenus locatifs. 
  • C'est un investissement locatif à moindre coût permettant de démarrer dans l'immobilier et diversifier son patrimoine. 

En revanche, les frais de notaire pour un parking oscillent entre 10 et 20% du prix d'achat. Aussi, il peut être judicieux d'acquérir plusieurs parkings afin d'amortir les frais d'acquisition. 

Par ailleurs, il convient d'envisager cet investissement avec prudence. En effet, les grandes villes tentent de réduire, voire de stopper, l'utilisation des véhicules en centre-ville afin que les transports en commun soient privilégiés. Et dans l'hypothèse où les voitures électriques deviennent majoritaires, les parkings devront être équipés de bornes de rechargement, entrainant un coût supplémentaire pour les propriétaires. 

Bon à savoir : 

L'achat d'une place de parking dans un immeuble neuf bénéficie des frais de notaire réduits au même titre qu'un logement. 

Comment choisir le type de bien pour un investissement locatif : nos conseils

Choisir le type de bien pour votre investissement locatif va dépendre de votre budget, mais également de vos objectifs, par exemple si vous souhaitez : 

  • Récupérer le bien à votre retraite : privilégiez les grandes superficies et les maisons.
  • Optimiser votre fiscalité : préférez l’achat d’un appartement à l’aide de dispositifs fiscaux existants ou optez pour la location meublée.
  • Miser sur la rentabilité : privilégiez alors un studio, une petite surface ou un parking.
Dans tous les cas, vous devez être attentif au marché locatif de la ville où vous souhaitez investir. De plus, l’emplacement du bien doit être en adéquation avec votre cible. Par exemple, un studio meublé doit être situé dans une ville universitaire, dynamique et attractive. Un logement familial doit être proche des commodités, des écoles ou encore des transports en commun. 

Vous l’aurez compris, réussir un investissement locatif demande d’avoir certaines connaissances du marché immobilier, que ce soit pour fixer le loyer ou calculer la rentabilité, vous pouvez avoir besoin de conseils de professionnels. Ainsi faire appel à une agence immobilière pour votre projet, c’est vous assurer d’obtenir des conseils en adéquation avec vos objectifs.