Bail
Le bail : le contrat indispensable pour encadrer une location immobilière
Vous cherchez à louer un logement ou un local pour vous loger, installer votre entreprise ou exercer votre activité ? Vous allez devoir conclure un bail avec le propriétaire du bien. Ce contrat régit les conditions de la location : loyer, charges, durée, obligations des parties...
Le bail est l'outil juridique de base de toute location immobilière, qu'elle soit à usage d'habitation, commercial ou professionnel. Il peut être verbal ou écrit (fortement conseillé) et obéit à des règles différentes selon son objet et son régime.
Mais quelle est la définition exacte d'un bail ? Quels sont les différents types de baux et leurs caractéristiques ? Et que doit contenir ce document ? Mise au point par Guy Hoquet.
Définition : qu'est-ce qu'un bail ?
Un bail est un contrat de location par lequel le propriétaire d'un bien immobilier (bailleur) en confère la jouissance à une autre personne (preneur ou locataire) pour une durée déterminée et moyennant un certain prix (loyer).
Autrement dit, c'est une convention qui :
- porte sur un bien immobilier (logement, local, terrain...)
- implique deux parties : un bailleur qui donne le bien en location et un preneur qui le loue
- prévoit la mise à disposition temporaire du bien au locataire qui peut l'utiliser paisiblement
- est conclue en échange d'un loyer périodique (mensuel, trimestriel...) que le locataire doit payer au bailleur
- a une durée limitée, fixée librement ou encadrée par la loi selon le type de bail
Le bail se distingue d'autres contrats voisins comme :
- la vente qui opère un transfert de propriété définitif
- le prêt à usage (commodat) qui est consenti à titre gratuit
- la convention d'occupation précaire qui porte sur une durée très courte sans droit au maintien
Il donne naissance à des obligations réciproques entre bailleur et locataire pendant toute sa durée :
- Le bailleur doit délivrer un bien décent, en bon état d'usage et de réparation, et doit en assurer la jouissance paisible au locataire (entretien, réparations...).
- Le locataire doit payer les loyers aux termes convenus, user du bien paisiblement (pas de dégradations, nuisances...) et le restituer en bon état en fin de bail.
Ces obligations varient selon la nature et la destination du bien loué et le régime juridique applicable.
Exemple : Lucie loue un appartement à Bordeaux pour son usage personnel. Elle signe avec son propriétaire un bail d'habitation écrit de 3 ans qui prévoit un loyer mensuel de 700 €, révisé chaque année. Le bailleur a des obligations de décence et de délivrance du logement, Lucie doit payer son loyer à échéance et prendre soin du bien. À l'expiration des 3 ans, le bail sera tacitement prolongé jusqu'à congé d'une des parties.
Les différents types de baux immobiliers
Il existe plusieurs types de baux selon la nature et la destination du bien loué :
- Bail d'habitation (logement) :
- Concerne un logement nu ou meublé destiné à l'habitation du locataire
- Soumis à la loi du 6 juillet 1989 d'ordre public qui encadre la durée (3 ans minimum, ou 6 ans si bailleur personne morale), le loyer, les charges, le dépôt de garantie...
- Donne un droit au maintien dans les lieux au locataire jusqu'à son congé ou celui du bailleur (pour vente ou reprise)
- Prend fin par congé du bailleur ou du preneur avec préavis de 3 à 6 mois, ou par accord des parties
- Bail mobilité (logement meublé) :
- Contrat de location meublée de courte durée (1 à 10 mois) non renouvelable
- Réservé aux personnes en formation professionnelle, études supérieures, mission temporaire ou stage
- Prévoit un préavis de départ réduit à 1 mois
- N'ouvre pas droit aux aides au logement, à la taxe d'habitation, au droit au maintien dans les lieux
- Bail commercial (local) :
- Contrat de location d'un local pour y exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale
- Régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce (statut protecteur du commerçant)
- Conclu pour une durée minimale de 9 ans (bail 3-6-9) avec un préavis de 6 mois pour le locataire en fin de période
- Droit au renouvellement pour le preneur commerçant immatriculé, sauf motifs légaux (refus de renouvellement avec indemnité d'éviction, reprise pour construire...)
- Bail professionnel (local) :
- Location d'un local à usage exclusif d'activité professionnelle (non commerciale) : professions libérales, associations...
- Contrat plus souple sans statut impératif (libre fixation de la durée, du loyer, du préavis...)
- Pas de droit au renouvellement ni de propriété commerciale mais possibilité d'appliquer le statut des baux commerciaux
- Bail rural (terre agricole) :
- Location d'un bien à usage agricole (terre, bâtiment) à un exploitant pour y exercer une activité agricole
- Régi par le code rural et de la pêche maritime qui prévoit un statut protecteur du fermier
- Durée minimale de 9 ans renouvelable, préavis de 18 mois pour le propriétaire, droit de préemption et indemnité de sortie pour le preneur...
- Bail emphytéotique (immeuble) :
- Location de très longue durée (18 à 99 ans) d'un terrain nu ou bâti
- Impose au preneur de réaliser des constructions ou améliorations qu'il doit entretenir, dont il est propriétaire pendant le bail mais qui reviendront au bailleur en fin de bail sans indemnité
- Peut être consenti par une personne publique dans un but d'intérêt général (logement social, équipement...)
Chacun de ces régimes obéit à des règles spécifiques issues du Code civil ou de lois particulières. Un même bien ne peut être soumis à différents statuts : le bail principal détermine la nature de la location (caractère indivisible du bail).
Le bail peut faire l'objet de sous-locations partielles si le contrat et la loi le permettent. Le locataire principal devient alors bailleur du sous-locataire, avec un lien de droit propre.
Le contenu et la forme du bail
En principe, le bail est un contrat consensuel qui peut être conclu par tout moyen (verbal, écrit, électronique...). La forme écrite n'est exigée par la loi que pour certains baux spéciaux (rural, emphytéotique...).
Mais en pratique, un bail écrit est toujours préférable pour prouver son existence et son contenu. Il peut être rédigé sous seing privé (acte signé par les parties sans formalité) ou, plus rarement, par acte authentique notarié.
Un bail écrit doit comporter certaines mentions obligatoires :
- La désignation des parties (identité et adresse du bailleur, du locataire, éventuellement de la caution)
- L'objet du contrat (adresse, consistance et destination du bien loué)
- La durée (date de prise d'effet et d'expiration du bail, possibilité de renouvellement ou reconduite...)
- Le loyer (montant initial, modalités de paiement et de révision...)
- Les charges locatives (provisions, répartition entre les parties...)
- Le dépôt de garantie (montant, délai de restitution...)
- L'état des lieux d'entrée et de sortie
D'autres clauses sont facultatives mais fréquentes :
- Conditions suspensives (obtention d'un prêt, d'une garantie, d'un permis de construire...)
- Travaux à la charge du preneur (aménagements, autorisations...) ou du bailleur
- Assurances à souscrire par chaque partie (PNO, dégâts des eaux...)
- Cession - sous-location (autorisées ou non)
- Clause résolutoire (sanction d'un manquement grave justifiant la rupture immédiate)
Des clauses spécifiques s'appliquent pour certains baux. Des clauses abusives ou illicites peuvent être déclarées non écrites.
Le bail fait naître des droits et obligations pour les deux parties pendant toute sa durée. Leur méconnaissance peut entraîner une responsabilité contractuelle (dommages-intérêts...), voire la résiliation du contrat.
Il est donc crucial d'être vigilant sur le contenu du bail et de bien comprendre les engagements réciproques avant de signer, quitte à se faire assister par un professionnel (agent immobilier, avocat, notaire...). La phase de négociation précontractuelle est décisive !
Guy Hoquet répond à vos questions sur le bail
Un bail verbal est-il valable ?
Oui, un bail conclu oralement est valable et produit les mêmes effets qu'un bail écrit. Mais sa preuve est plus difficile en cas de litige. Le juge peut le requalifier selon les conditions effectives de la location. Certains baux spéciaux doivent être écrits (bail rural, emphytéotique...).
Le locataire peut-il quitter le logement avant la fin du bail ?
Cela dépend du type de bail et du motif :
- Dans un bail d'habitation, le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis de 1 à 3 mois selon son motif (mutation, perte d'emploi, santé, handicap...).
- Dans un bail commercial, le preneur ne peut donner congé sans frais qu'en fin de période triennale avec un préavis de 6 mois. Tout départ anticipé peut entraîner une indemnité pour le bailleur.
- Les autres baux obéissent au principe de force obligatoire des contrats qui proscrit toute résiliation unilatérale en dehors des cas prévus par la loi ou le contrat.
Comment modifier un bail en cours ?
Un bail en cours ne peut être modifié que par un avenant écrit signé des deux parties (un simple échange de mails ne suffit pas). Toute modification substantielle (durée, prix, surface...) doit être acceptée par les deux signataires. Une modification imposée par une seule partie peut constituer un abus.
Que faire en cas de non-paiement des loyers par le locataire ?
Si votre locataire ne paie plus ses loyers malgré vos relances, vous pouvez engager une procédure d'expulsion devant le juge :
- Envoi d'un commandement de payer les loyers dus sous 2 mois par huissier
- Saisine du tribunal pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion sous 2 mois
- Signification du jugement au locataire par huissier et commandement de quitter les lieux sous 2 mois
- Demande du concours de la force publique en préfecture pour procéder à l'expulsion effective
L'essentiel à retenir sur le bail
- Le bail est un contrat de location immobilière par lequel un bailleur confère la jouissance d'un bien à un locataire pour une durée limitée et moyennant un loyer. Il crée des obligations réciproques.
- Il existe plusieurs types de baux selon la nature et la destination du bien : bail d'habitation (logement), bail commercial (local), bail rural (terre agricole), bail emphytéotique (très longue durée)... Chacun a ses règles propres.
- La loi exige la forme écrite pour certains baux (baux d’habitation, baux ruraux, baux emphytéotiques…). Pour les autres, l'écrit est facultatif mais vivement conseillé pour prouver les engagements et sécuriser la relation.
- Un bail écrit doit comporter des mentions obligatoires (parties, objet, durée, loyer, charges...) et peut prévoir des clauses facultatives (travaux, assurance, résiliation...). Des règles spéciales s'appliquent à certains baux.
- Avant de signer, les parties doivent être vigilantes sur le contenu du bail et bien comprendre leurs droits et obligations. Le recours à un professionnel (agent immobilier, notaire, avocat) est souvent utile.
Le bail est l'outil contractuel incontournable de toute location immobilière. Sa rédaction engage sur la durée et conditionne le bon déroulement de la relation. Alors, même si la loi n'impose pas toujours l'écrit, ne vous engagez pas sans filet, signez un bail en bonne et due forme !
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