Charges locatives
Les charges locatives : des frais incontournables qui s'ajoutent au loyer
Vous êtes locataire d'un logement ou d'un local commercial ? En plus de votre loyer, vous devez certainement payer chaque mois des "charges locatives" ou "charges récupérables" à votre bailleur. Ces frais correspondent à différents services et dépenses liés à votre location et à l'entretien de l'immeuble.
Les charges locatives sont un complément obligatoire au loyer qui peut représenter jusqu'à 20 à 30% de son montant. Elles varient selon le type de bien loué (appartement, maison, local commercial), sa situation (immeuble collectif ou non), ses équipements, et les prestations incluses dans le contrat de location.
Mais que recouvrent exactement ces charges ? Qui doit les payer et selon quelles modalités ? Comment sont-elles calculées et réparties ? Et peut-on les contester en cas de désaccord ? Les réponses de Guy Hoquet.
Définition : que sont les charges locatives ?
Les charges locatives sont l'ensemble des dépenses courantes liées à un logement ou un local loué et à l'immeuble qui l'abrite, qui incombent au locataire en plus de son loyer. Elles correspondent aux frais de services et de prestations dont il bénéficie directement ou indirectement pendant la location.
On distingue généralement :
- Les charges individuelles : frais liés à la consommation personnelle du locataire (eau, gaz, électricité, chauffage...) dans son logement.
- Les charges communes : frais collectifs liés aux parties communes et équipements de l'immeuble (nettoyage, ascenseur, espaces verts, gardiennage...) répartis entre tous les occupants.
- Les charges récupérables : part des charges communes et individuelles qui peuvent être refacturées par le propriétaire au locataire en supplément du loyer.
Selon le type de location, les charges englobent des postes différents :
- Pour un logement vide (non meublé) : entretien et menues réparations, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, entretien des espaces verts...
- Pour un logement meublé : charges du logement vide consommations d'eau et d'énergie, accès internet, frais d'assurance...
- Pour un local commercial : entretien, réparations, taxes foncières et d'enlèvement des ordures, charges de copropriété, assurance, eau, gaz, électricité...
Leur liste est fixée de façon limitative par décret (décret du 26 août 1987 pour les logements, décret du 30 décembre 2014 pour les commerces) ou précisée dans le bail. Toutes les charges payées ne sont pas forcément récupérables.
Le paiement des charges est obligatoire dès lors qu'une clause du bail (ou un état des lieux) le prévoit et que le bailleur en demande le remboursement. Leur non-paiement peut entraîner une procédure contentieuse (impayé de loyer) voire une résiliation du bail.
Exemple : Léa loue un appartement non meublé à Lyon pour 700 € par mois. Son bail prévoit des provisions pour charges de 120 € par mois, correspondant à l'eau froide, l'entretien de la chaudière, les charges de copropriété et la taxe d'ordures ménagères. Le loyer charges comprises est donc de 820 €. Chaque année, une régularisation aura lieu en fonction des dépenses réelles.
Les modalités de paiement et de provision des charges locatives
En pratique, les charges locatives font l'objet d'un paiement périodique (mensuel ou trimestriel) en complément du loyer, sous forme de "provisions pour charges", c'est-à-dire d'avances forfaitaires prévues dans le bail.
Leur montant est librement fixé par le bailleur en fonction :
- Des dépenses constatées sur les exercices précédents (total des charges / nombre de locataires).
- Des prévisions de dépenses pour l'année à venir (hausses des coûts, nouveaux services...).
- De l'évolution de la situation locative (départ/arrivée de locataires...).
Le versement de provisions n'est pas obligatoire (sauf dans les HLM) mais fortement conseillé pour lisser la trésorerie et anticiper les régularisations. À défaut, les charges sont payées a posteriori au réel.
Chaque année, le bailleur doit procéder à une régularisation des charges en comparant :
- Le total des provisions versées par le locataire sur un an.
- Le total des dépenses réelles engagées sur la même période.
Si les provisions sont inférieures aux dépenses, le locataire doit payer un complément de charges. Dans le cas inverse, le bailleur doit lui restituer le trop-perçu de charges. Cette régularisation intervient à réception par le locataire d'un décompte justificatif annuel des charges établi par le bailleur. Celui-ci récapitule par postes de dépenses :
- Le total des charges de l'immeuble sur un an.
- La part des charges imputée au locataire (tantièmes, surfaces...).
- Le total des provisions versées par le locataire.
- Le solde à payer ou à rembourser.
Ce document doit parvenir au locataire dans les 12 mois suivant la clôture des comptes (sauf exception) et peut être contesté dans les 6 mois. Passés ces délais, les comptes sont acceptés.
En cours d'année, le bailleur peut procéder à un ajustement des provisions, à la hausse ou à la baisse, s'il constate un écart trop important avec les dépenses réelles. Il doit en informer le locataire 1 mois avant par courrier.
Bon à savoir : depuis 2010, les locations meublées à usage de résidence principale sont soumises à une contribution annuelle forfaitaire de 0,375% du montant du loyer pour financer la caisse de garantie universelle des risques locatifs (GRL). Elle est due par le locataire.
Les règles de répartition des charges récupérables
La répartition et la récupération des charges locatives entre bailleur et locataire obéit à des règles strictes qui varient selon le type de location.
Pour les logements loués vides, la liste limitative des charges récupérables est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. En font partie notamment :
- L'entretien et les menues réparations des parties communes (ascenseur, chauffage collectif, espaces verts...).
- L'entretien courant et le petit jardinage du logement et de ses accès. Les impositions liées au logement (taxe de balayage, taxe d'enlèvement des ordures ménagères...).
- L'électricité, le chauffage et l'eau chaude des parties communes.
- Les frais de personnel d'entretien et de gardiennage.
Toutes les autres charges sont réputées non récupérables (frais de gestion, d'assurance, de vente ou travaux incombant au bailleur).
Pour les logements loués meublés, le régime des charges est plus souple. Le bailleur peut récupérer :
- Les charges relevant du décret de 1987 pour les logements vides.
- Les dépenses d'entretien et de petit jardinage incombant normalement au locataire.
- Les charges liées à des services supplémentaires inclus dans le bail (eau, gaz, internet...).
Les charges doivent être prévues dans une clause du bail et faire l'objet d'une contribution forfaitaire mensuelle, qui ne peut donner lieu à complément ou diminution.
Pour les locaux commerciaux, les charges récupérables sont fixées librement dans le bail en fonction de l'usage du local, de sa situation et des prestations collectives. Elles incluent généralement :
- Les dépenses de fourniture, d'entretien et de petit jardinage.
- Les taxes locatives (foncière, balayage, ordures...).
- Les charges liées à des prestations ou équipements spécifiques (climatisation, sécurité...).
Leur montant est souvent calculé au prorata des surfaces occupées par chaque locataire dans l'immeuble.
Attention : certaines charges peuvent être abusivement imputées par le bailleur. Un œil critique sur le bail et les décomptes est conseillé ! En cas de doute, n'hésitez pas à solliciter des explications et à vérifier la réalité et la nécessité des dépenses.
Guy Hoquet répond à vos questions sur les charges locatives
Que faire en cas de charges locatives trop élevées ?
Si vous constatez des charges anormalement élevées par rapport aux précédents locataires ou aux prix du marché, vous pouvez :
- Demander des explications détaillées à votre bailleur sur l'origine des dépenses.
- Vérifier leur conformité à la loi, au bail et aux critères de répartition.
- Solliciter une révision des provisions pour charges à la baisse.
Mon bailleur peut-il m'imposer le paiement de charges en plus du loyer ?
Oui, si une clause du bail le prévoit expressément. Le paiement des charges en sus du loyer résulte d'un accord des parties formalisé par écrit. Le locataire doit avoir connaissance de cet élément avant de s'engager et d'entrer dans les lieux.
Que faire si mon propriétaire refuse de me fournir les justificatifs de charges ?
S'il ne répond pas à votre demande dans un délai raisonnable, vous pouvez lui adresser un courrier de relance en rappelant ses obligations légales en la matière. À défaut, une action en justice est possible pour obtenir la communication des pièces sous astreinte.
Les charges doivent-elles baisser si des locataires quittent l'immeuble ?
En théorie oui, car les dépenses collectives seront réparties entre moins d'occupants. Mais à l'inverse, des logements vacants peuvent augmenter certaines charges (entretien, assurances...). Tout dépend de la nature des charges et des tantièmes. Une révision des provisions est conseillée.
Les équipements collectifs vétustes ou défaillants exonèrent-ils des charges ?
Non, l'obligation de payer les charges subsiste même en cas de dysfonctionnements ou dégradations des équipements, dans la limite des prestations fournies. En revanche, le preneur peut demander une réduction des charges, voire des dommages-intérêts en cas de préjudice avéré.
L'essentiel à retenir sur les charges locatives
- Les charges locatives sont les dépenses courantes liées à un local loué et à l'immeuble qui s'ajoutent au loyer. Elles couvrent des services individuels et collectifs.
- Leur paiement est obligatoire s'il est prévu dans le bail sous forme de provisions mensuelles ou trimestrielles. Le bailleur doit les justifier chaque année et les régulariser.
- La liste et la répartition des charges récupérables varient selon le type de location (vide, meublée, commerciale) et sont encadrées par la loi ou le bail. Certaines sont exclues.
- Le locataire dispose d'un délai de 6 mois pour contester le montant ou la régularisation des charges à réception du décompte annuel justificatif du bailleur.
- En cas de charges excessives ou injustifiées, le locataire peut demander des explications au bailleur, solliciter une révision des provisions ou agir en justice. La vigilance est de mise !
Les charges locatives sont un complément incontournable du loyer qui pèse sur le budget du locataire. D'où l'intérêt de les anticiper dès le bail, de les suivre en cours d'année et de réagir en cas d'abus. Une bonne gestion des charges profite à la relation locative.
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