Bail mobilité

Le bail mobilité : un nouveau contrat de location créé par la loi Elan du 23 novembre 2018

Vous devez effectuer un stage, une formation ou une mission de courte durée loin de chez vous ? Vous recherchez un logement temporaire sans vous engager dans un bail classique de 3 ans ? La loi ELAN du 23 novembre 2018 a créé un nouveau type de contrat de location meublée pour répondre à ces besoins de mobilité : le bail mobilité.

Ce contrat, qui porte sur un logement meublé loué entre 1 et 10 mois, permet aux locataires de se loger pour une courte période avec un préavis de départ réduit. Il offre aussi aux propriétaires une solution pour rentabiliser leur bien sans le risque de vacance locative d'un bail précaire classique.

Mais quelles sont les conditions et le champ d'application de ce bail mobilité ? Quelles sont ses spécificités ? Comment le mettre en place ? Réponses avec Guy Hoquet.

Définition : qu'est-ce que le bail mobilité ?

Le bail mobilité est un contrat de location créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018 (art. 107). Il porte sur un logement meublé loué entre 1 et 10 mois à un locataire justifiant d'un motif professionnel temporaire (stage, formation, mission...). Il est régi par un régime spécifique, distinct du bail meublé classique d'une durée de 1 an renouvelable.   

Les caractéristiques de ce bail mobilité sont les suivantes :

• Il peut être consenti pour une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable. Il prend fin à la date prévue sans possibilité de reconduction ou de renouvellement.
• Il porte sur un logement meublé, c'est-à-dire un bien équipé d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre (décret du 31 juillet 2015). Le bailleur peut aussi proposer des services annexes (linge, vaisselle, connexion internet...).
• Il doit être conclu pour un des motifs professionnels temporaires suivants : contrat d'apprentissage, stage, formation professionnelle, études supérieures, mission professionnelle temporaire, volontariat, service civique, mutation ou détachement professionnel temporaire.
• Le loyer est librement fixé par les parties. Le loyer d'un bail mobilité n'est pas révisable en cours de bail. Il reste inchangé jusqu’au dernier bullet point. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.
• Les charges (eau, énergie, services...) sont récupérables sur le locataire de façon forfaitaire sans régularisation annuelle. Le forfait doit correspondre au coût réel des consommations et le détail figure dans le bail.
• Le locataire peut résilier le bail à tout moment, avec un préavis réduit à 1 mois. Il doit notifier son congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé.
• Dans le cadre d'un bail mobilité, le bailleur ne peut pas reprendre son logement avant la fin du bail. Le bail mobilité est un contrat de location de courte durée, compris entre un mois et dix mois, et il n'est pas renouvelable. Le locataire doit quitter les lieux à la fin du bail sans possibilité de reconduction automatique.

Ce bail mobilité, conclu pour un motif et une durée limités, se distingue des autres locations meublées par sa grande flexibilité. Il ne nécessite pas de signer un nouveau bail ou un avenant à chaque changement de locataire. Un simple état des lieux et une relève des compteurs sont nécessaires.

Il s'apparente à un bail précaire tel que défini à l'article 1224 du Code civil, mais sans certaines contraintes : pas de durée minimale d'1 an, possibilité de préavis réduit... Un contrat "sur-mesure" adapté aux besoins temporaires !

Les conditions de validité et de forme du bail mobilité

Pour être valable, le bail mobilité doit réunir plusieurs conditions de fond :

• Le logement loué doit être un logement meublé, c'est-à-dire un bien équipé d'un mobilier suffisant pour y vivre et y dormir (lit, table, chaises, plaques de cuisson, réfrigérateur, étagères...). La liste minimale des meubles est fixée par le décret du 31 juillet 2015.
• Le locataire doit justifier d'un des motifs temporaires professionnels ou d'études suivants : stage, apprentissage, formation professionnelle ou études supérieures, volontariat, service civique, mission temporaire, mutation ou détachement professionnel temporaire.
• Le bail doit être conclu pour une durée entre 1 et 10 mois, non renouvelable. Un bail de moins d'un mois ou de plus de 10 mois ne peut pas être qualifié de bail mobilité. Une clause de renouvellement est réputée non écrite.
• Le logement doit être loué vide de tout occupant au moment de la signature du bail. Un logement déjà loué ou occupé, même à titre gratuit, ne peut pas faire l'objet d'un bail mobilité.

Si une de ces conditions n'est pas remplie, la location sera soumise au statut classique des baux meublés (art. 25-3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989).

Le bail mobilité doit aussi respecter certaines conditions de forme :

• Il doit faire l'objet d'un contrat écrit signé par le bailleur et le locataire. Un état des lieux contradictoire est établi à l'entrée et à la sortie, par écrit.
• Il doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires : identité et domicile des parties, description et destination du logement, liste du mobilier, durée du bail, motif invoqué, conditions financières (loyer, charges, modalités de paiement, révision)...
• Il doit être accompagné de certains documents annexes :
• Le document justifiant que le locataire a qualité pour bénéficier d'un bail mobilité (attestation d'inscription à une formation, convention de stage, écrit de l'employeur attestant d'une mission temporaire, etc.)
• L'inventaire et l'état détaillé des meubles et objets mobiliers compris dans la location
• Les éléments de calcul de la surface habitable
• Le texte du décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables.
• Le décompte des charges récupérables sur le locataire ayant servi au calcul du forfait
• Le texte du décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixant la liste des réparations locatives  Le texte du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, fixant les caractéristiques des logements décents
• Un dossier de diagnostic technique comprenant notamment le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d'exposition au plomb, l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, l'information concernant les sinistres ayant donné lieu au versement d'une indemnité, l'état des risques, l'information sur la pollution des sols, les informations prévues par l’article L. 121-22-5 du Code de l’urbanisme, et l’état des nuisances sonores aériennes
• Il doit mentionner le motif du séjour temporaire invoqué par le locataire et la possibilité pour ce dernier de résilier à tout moment avec un préavis d'un mois.

À défaut d'écrit ou de mentions obligatoires, la location sera là encore soumise au régime classique des locations meublées, plus protecteur pour le locataire. Un bail verbal ou sans motif est exclu !

Le bail mobilité n'a pas à être enregistré auprès de l'administration fiscale ni à faire l'objet d'un dépôt de garantie ou d'une caution. Seule une assurance habitation (garantie incendie et dégâts des eaux) est exigée du locataire.

Les avantages et les limites du bail mobilité

Le bail mobilité présente de nombreux avantages tant pour le locataire que pour le bailleur :

Pour le locataire :

• Il permet de trouver un logement temporaire rapidement, le temps d'un stage, d'une formation ou d'une mission, sans s'engager sur une longue durée. Idéal pour les étudiants et jeunes actifs mobiles.
• Il offre une grande flexibilité de départ, avec un préavis de résiliation réduit à 1 mois à tout moment, sans motif à justifier. Plus besoin d'être bloqué en attendant la fin du bail.
• Il dispense de verser un dépôt de garantie qui peut peser lourd dans un budget. Seul le premier mois de loyer est à régler à l'entrée, en plus des charges forfaitisées.
• Il porte sur un logement entièrement meublé et équipé, prêt à vivre, sans frais d'ameublement ou d'installation. Du mobilier supplémentaire ou des services peuvent être proposés par le bailleur (linge, vaisselle, ménage...).

Pour le bailleur :

• Il lui permet de rentabiliser son bien sur des périodes courtes (1 à 10 mois) sans risque de vacance locative prolongée. Plus besoin d'attendre la fin d'un bail classique pour relouer.
• Il le dispense de respecter certaines contraintes des locations meublées classiques : pas de durée minimale d'1 an, pas d'encadrement des loyers, pas de plafonnement du dépôt de garantie, possibilité de majorer le loyer...
• Il facilite la gestion locative avec moins de formalités à accomplir : pas d'avenant ou de renouvellement de bail à chaque changement de locataire, une simple relève des compteurs et un état des lieux suffisent.
• Il ouvre droit au mécanisme fiscal avantageux des locations meublées (micro-BIC ou régime réel) avec des abattements ou déductions de charges (amortissement du bien et du mobilier, intérêts d'emprunt...).

Mais le bail mobilité a aussi quelques limites et contraintes à connaître :

• Il ne peut être proposé que pour des logements meublés offrant un minimum de confort (décret du 31 juillet 2015). Un bien vide ou insuffisamment équipé ne peut faire l'objet d'un tel bail.
• Il ne convient qu'à des locataires justifiant d'un motif professionnel ou d'études temporaire. Les autres publics (touristes, saisonniers, personnes en attente de logement social...) en sont exclus.
• Il ne peut excéder 10 mois consécutifs pour un même locataire, stage et formation compris. Au-delà, un nouveau bail mobilité ne peut être conclu, il faut basculer sur une location classique.
• Il n'ouvre pas droit aux aides au logement de type APL, contrairement à la location meublée classique. Le locataire devra assumer seul son loyer et ses charges.
• Il n'offre pas toutes les protections des baux d'habitation (encadrement des loyers, grille de vétusté...) et ne permet pas au locataire de se maintenir dans les lieux. Le logement est davantage considéré comme un hébergement provisoire.

Le bail mobilité est donc une solution sur mesure pour des besoins locatifs temporaires et flexibles. Mais il ne remplace pas les autres formes de location meublée (bail d'1 an, location saisonnière, colocation...) qui répondent à d'autres projets. À chacun de choisir la formule adaptée à sa situation !

Guy Hoquet répond à vos questions sur le bail mobilité

L'essentiel à retenir sur le bail mobilité

1. Le bail mobilité est un contrat de location meublée créé par la loi Elan permettant aux personnes en formation, en études, en alternance, en stage ou en mission de louer un logement pour une durée réduite de 1 à 10 mois.
2. Il s'applique aux logements meublés décents comprenant les équipements listés par la loi. Il peut prendre la forme d'une colocation entre le locataire et le propriétaire occupant les lieux à titre de résidence principale.
3. Il se distingue d'une location meublée classique par sa durée limitée, la possibilité de résiliation anticipée par le locataire et le bailleur avec un préavis de 1 mois, le montant du dépôt de garantie plafonné à 1 mois de loyer. Le loyer est librement fixé.
4. C'est un contrat souple et temporaire adapté aux besoins de mobilité des jeunes et salariés, qui sécurise les deux parties. Mais il exclut certaines garanties des baux classiques (renouvellement, APL...).
5. Pour éviter tout litige, bailleurs et locataires ont intérêt à bien vérifier leur éligibilité au dispositif, à formaliser leur engagement par écrit et à respecter leurs obligations respectives. Un contact avec l'ADIL est conseillé.

Le bail mobilité est une innovation intéressante de la loi Elan pour fluidifier l'accès au logement des publics en mobilité professionnelle. Malgré quelques lacunes, il offre un cadre juridique adapté à ces besoins temporaires. Un outil prometteur à ne pas détourner !

Allez plus loin sur ce sujet

Parcourez ces ressources complémentaires :

• Bail
• Location meublée
• Logement étudiant
• Colocation
• Charges locatives