Charges de copropriété
Les charges de copropriété : un poste clé à intégrer dans son budget immobilier
Vous êtes copropriétaire ou vous envisagez de le devenir ? Vous allez devoir participer financièrement aux dépenses de fonctionnement et d'entretien des parties communes de votre immeuble. C'est ce qu'on appelle les charges de copropriété.
Mais qu'est-ce qui relève exactement des charges communes ? Comment sont-elles calculées et réparties entre copropriétaires ? Peut-on les contester ou s'y soustraire ? Et quels sont les risques en cas de non-paiement ?
Toutes les clés pour bien comprendre et maîtriser ce poste budgétaire incontournable avec Guy Hoquet.
Définition : que sont les charges de copropriété ?
Les charges de copropriété désignent l'ensemble des dépenses engagées pour assurer le fonctionnement, la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes d'un immeuble en copropriété.
Elles se distinguent des charges privatives qui incombent à chaque copropriétaire pour son lot (eau, électricité, entretien...).
On y trouve principalement :
- Les fournitures consommables : eau, électricité, gaz, fuel des parties communes.
- Les frais de personnel : salaire et charges du gardien, employé d'immeuble...
- Les prestations de services : contrats d'entretien (ascenseur, chaudière, espaces verts...), petites réparations...
- Les primes d'assurances de l'immeuble : multirisque, responsabilité civile...
- Les frais d'administration : rémunération du syndic, fournitures administratives, frais d'AG, procédures...
- Les dépenses pour travaux votés en AG : entretien courant, réparations, mises aux normes, améliorations...
Certaines dépenses font l'objet de charges spéciales réparties selon des modalités particulières :
- Frais de chauffage et d'eau chaude collectifs répartis en fonction des relevés de compteurs individuels.
- Charges d'ascenseur pesant sur les seuls copropriétaires utilisateurs (étages desservis).
- Dépenses des équipements communs à jouissance privative (terrasses, parcs...) payées par leurs seuls bénéficiaires.
- Dépenses de sécurité incendie (alarme, extincteurs...) ventilées selon la destination des lots (habitation, commercial...).
Toutes ces charges sont collectives et obligatoires : aucun copropriétaire ne peut s'y soustraire, même en renonçant à utiliser les équipements communs. C'est la contrepartie de l'obligation d'entretien qui pèse sur la copropriété.
Exemple : Élodie vient d'acheter un studio au 3e étage d'une résidence avec ascenseur. Elle devra s'acquitter mensuellement d'un budget de 60 € comprenant :
- 25 € de charges générales (gardien, entretien, assurances...)
- 15 € de charges d'ascenseur
- 10 € de charges de chauffage collectif
- 10 € d'avance pour travaux
Même si Élodie n'utilise pas l'ascenseur, elle ne peut pas se dispenser de payer les charges correspondantes qui font partie de son obligation légale de copropriétaire.
Le mode de calcul et de répartition des charges
La quote-part de charges due par chaque copropriétaire est déterminée par un système de clé de répartition défini dans le règlement de copropriété. Cette clé s'exprime en tantièmes (10 000èmes) ou en millièmes (1 000èmes).
Elle est calculée en fonction de plusieurs critères :
- La superficie du lot (parties privatives et quote-part de parties communes).
- La destination du lot (habitation, commerce, bureau...).
- La situation du lot (étage, exposition, vue...).
- L'utilisation d'équipements communs spécifiques (ascenseur...).
À chaque lot sont ainsi affectés des tantièmes de charges générales (pour l'ensemble des dépenses courantes) et parfois des tantièmes de charges spéciales (ascenseur, chauffage...) qui déterminent sa part contributive.
La modification de la clé de répartition requiert un vote en AG à la double majorité de l'article 26 (majorité des copropriétaires représentant 2/3 des voix). Elle ne peut avoir d'effet rétroactif.
Chaque année, le syndic établit un budget prévisionnel qui détaille les charges prévisibles de l'exercice par postes (hors travaux). Ce budget est voté en AG à la majorité simple de l'article 24.
Pour financer ce budget, les copropriétaires versent des provisions trimestrielles dont le montant est calculé en fonction de leurs tantièmes. Une régularisation intervient en fin d'exercice selon les dépenses réelles constatées.
Les dépenses de travaux non comprises dans le budget sont appelées soit en versement unique, soit sous forme de provisions spéciales (avances) échelonnées. Elles doivent être votées en AG selon des règles de majorité variables (art. 24 à 26).
Les copropriétaires disposent d'un délai de contestation des charges de 3 mois à compter de la notification du budget ou des appels de fonds, s'ils estiment la répartition irrégulière. Passé ce délai, la contestation est irrecevable.
Le paiement et le recouvrement des charges
En tant que copropriétaire, vous avez l'obligation légale de participer aux charges communes de copropriété, à hauteur de vos tantièmes et selon les modalités prévues par le règlement et les décisions d'AG (assemblée générale).
Plusieurs moyens de paiement sont généralement proposés par le syndic :
- Le règlement trimestriel par chèque ou virement sur appel de fonds.
- Le prélèvement automatique mensuel ou trimestriel.
- Le virement permanent programmé vers le compte de la copropriété.
En cas de vente de votre lot, vous restez redevable des charges appelées jusqu'à la date de la vente. Un apurement des comptes interviendra alors avec l'acquéreur, à la clôture de l'exercice.
En cas de location de votre lot, vous pouvez récupérer certaines charges auprès de votre locataire, par provision mensuelle avec régularisation annuelle. Le locataire ne peut s'y opposer. Mais d'autres charges restent à votre seule charge (travaux votés, frais de procédure...).
En cas de retard ou de défaut de paiement, vous vous exposez à des pénalités (intérêts de retard, frais de relance...) et à des poursuites judiciaires.
Si l'impayé atteint 2 termes d'affilée, le syndic peut lancer une procédure d'opposition au paiement des loyers auprès de votre locataire ou de saisie immobilière du lot avec autorisation de l'AG. La copropriété sera prioritaire pour récupérer sa créance.
Mieux vaut donc être vigilant et transparent sur sa situation pour trouver rapidement des solutions avec le syndic (échelonnement de la dette, délais...) avant d'entrer dans une spirale d'endettement. Les impayés de charges fragilisent la santé financière de toute la copropriété !
La maîtrise et le contrôle des charges
Face à la hausse tendancielle des charges ( 3% par an en moyenne), de plus en plus de copropriétaires cherchent des moyens de maîtriser voire réduire ce poste de dépense qui grève leur budget.
Quelques pistes pour optimiser ses charges :
- Faire jouer la concurrence pour les contrats récurrents (syndic, ascensoriste, assurances...) avec mise en compétition régulière.
- Réaliser des économies d'énergie (isolation, régulation du chauffage, ampoules basse conso...) pour réduire les consommations.
- Renégocier périodiquement les contrats de fourniture (gaz, électricité, fuel...) ou changer de prestataire.
- Privilégier l'entretien régulier et préventif pour éviter les interventions curatives plus coûteuses.
- Passer au syndic bénévole ou coopératif pour réduire les frais de gestion (si implication suffisante des copropriétaires).
- Étaler et provisionner le financement des gros travaux pour lisser l'impact des charges exceptionnelles...
Une implication active au sein du conseil syndical permet de mieux suivre et piloter les charges. Il peut contrôler les comptes du syndic, contester certaines dépenses, donner son avis consultatif sur le budget et les travaux, proposer des pistes d'économies en AG...
Chaque copropriétaire peut aussi exercer son pouvoir de contrôle individuel en consultant les pièces justificatives des charges, en contestant les comptes dans les 3 mois suivant l'AG, voire en saisissant la justice en cas d'irrégularités ou d'abus.
Le comparatif des charges avec des copropriétés similaires (via les prix de référence au m² par poste fournis par l'ARC ou l'ANCC) permet aussi de situer son niveau de charges et d'identifier les postes de dérive.
Une vigilance partagée pour assainir et pérenniser le budget de la copropriété dans l'intérêt de tous !
Guy Hoquet répond à vos questions sur les charges de copropriété
Puis-je refuser de payer des charges qui me semblent trop élevées ?
Non, vous ne pouvez pas suspendre ou moduler seul le paiement de vos charges, même si elles augmentent fortement. Elles restent une dépense obligatoire tant qu'elles sont conformes au budget voté et à la répartition fixée dans le règlement.
La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété est claire : tout copropriétaire est tenu de participer aux charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement à la valeur de son lot. Aucune dispense possible !
En cas de contestation, vous devez continuer à payer et saisir le tribunal dans les 3 mois de l'appel des fonds pour faire constater l'irrégularité (erreur de calcul, dépense injustifiée...) et obtenir un remboursement a posteriori. Le juge peut désigner un expert pour vérifier les comptes.
Un conseil : avant d'acheter, renseignez-vous bien sur le montant prévisionnel des charges (derniers budgets, carnet d'entretien, travaux à prévoir...) pour éviter les mauvaises surprises. Et impliquez-vous dans la gestion de votre immeuble pour mieux maîtriser les dépenses !
Existe-t-il des aides pour payer mes charges de copropriété ?
Si vous êtes en difficulté pour régler vos charges, vous pouvez solliciter certaines aides selon votre situation :
- Une aide du Fonds de solidarité logement (FSL) de votre département, sous conditions de ressources. Cette aide est instruite par les travailleurs sociaux qui évaluent votre situation budgétaire.
- Une avance remboursable par votre Caisse d'allocations familiales (CAF) dans le cadre d'un accident de la vie (chômage, maladie, divorce...).
- Un prêt via l'association CRESUS, spécialisée dans l'accompagnement des ménages surendettés. Les frais et intérêts sont limités.
- Une mutation forcée de votre lot (vente ou location) pour apurer votre dette, à demander au juge via le syndic. Une solution radicale à envisager en dernier recours.
Dans tous les cas, n'attendez pas que la situation s'aggrave et sortez de l'isolement ! Contactez rapidement votre syndic, votre assistante sociale ou une association spécialisée (CLCV, Fondation Abbé Pierre...) qui pourront vous aider à trouver des solutions et à négocier un échéancier.
Comment répartir les charges de copropriété avec mon locataire ?
Si vous donnez votre lot en location, vous restez seul redevable des charges de copropriété vis-à-vis du syndicat. Mais vous pouvez récupérer certaines charges auprès de votre locataire, par provision mensuelle incluse dans le loyer.
C'est le décret du 26 août 1987 qui fixe la liste limitative des charges récupérables par le bailleur :
- Les dépenses d'entretien et de menu entretien des parties communes (tonte, désherbage, taille, contrôles techniques...).
- Les dépenses de fonctionnement (eau froide, eau chaude collective, électricité, chauffage collectif, ascenseur, gardiennage...).
- Les impositions liées à l'usage de l'immeuble (taxe de balayage, taxe d'enlèvement des ordures ménagères...).
- Les redevances d'équipements communs (télédistribution, câble...).
En revanche, restent à votre seule charge en tant que bailleur :
- Les dépenses de conservation et de gros entretien (ravalement, toiture, mise en conformité...).
- Les frais de procédure et d'administration (honoraires de syndic, frais d'AG, procédures juridiques...).
- Les primes d'assurance de l'immeuble (sauf dégâts couverts par l'assurance du locataire).
Cette répartition s'impose au locataire qui ne peut la contester. Mais veillez à l'informer des hausses prévisibles de charges, à justifier vos appels par la production des comptes et à procéder à une régularisation annuelle selon les dépenses réelles.
L'essentiel à retenir sur les charges de copropriété
- Les charges de copropriété recouvrent toutes les dépenses courantes et exceptionnelles engagées pour le fonctionnement, l'entretien et l'administration des parties communes de l'immeuble.
- Elles sont obligatoires pour tous les copropriétaires, qui ne peuvent s'y soustraire même en renonçant à utiliser les équipements communs.
- Leur montant est calculé en fonction des tantièmes de charges affectés à chaque lot selon sa superficie, sa destination et sa situation. Cette clé de répartition est fixée dans le règlement de copropriété.
- Elles sont appelées par le syndic sous forme de provisions trimestrielles avec régularisation annuelle, sur la base d'un budget prévisionnel voté en AG. Les dépenses de travaux font l'objet d'appels spécifiques.
- Leur non-paiement expose à des pénalités, des poursuites et même la saisie du lot. Mieux vaut être transparent sur ses difficultés pour trouver des solutions avec le syndic.
- Leur maîtrise passe par la mise en concurrence des contrats, la réalisation d'économies, l'entretien préventif, l'étalement des travaux... Une implication active des copropriétaires est nécessaire.
- Chaque copropriétaire peut contrôler les charges en consultant les justificatifs, en saisissant la justice en cas d'irrégularité et en s'impliquant au sein du conseil syndical.
Bien comprendre et suivre ses charges de copropriété est essentiel pour maîtriser son budget immobilier et contribuer à la bonne gestion de son immeuble. Un poste clé à ne pas négliger !
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