Impôts fonciers
Les impôts fonciers : une fiscalité à maîtriser pour les propriétaires
Vous êtes propriétaire immobilier, ou vous envisagez de le devenir ? Vous serez alors soumis aux impôts fonciers, ces prélèvements qui taxent la détention et les revenus des biens immobiliers.
Mais savez-vous quels sont précisément ces impôts et comment ils sont calculés ? Qui doit les payer et à quel moment ? Guy Hoquet vous fait un tour d'horizon de la fiscalité foncière en France.
Que sont les impôts fonciers ?
Les impôts fonciers sont l'ensemble des impôts et taxes qui s'appliquent à la propriété, à la détention ou aux revenus d'un bien immobilier (terrain, logement, local professionnel...). Ils sont dus par le propriétaire du bien, qu'il l'occupe lui-même ou qu'il le mette en location.
Les impôts fonciers se distinguent des impôts dits "personnels" comme l'impôt sur le revenu ou la CSG, qui taxent les revenus du contribuable de façon globale. Ils frappent spécifiquement les revenus ou la valeur d'un bien immobilier identifié.
Ces impôts ont trois objectifs principaux :
- Taxer la détention foncière, considérée comme un marqueur de richesse et de patrimoine
- Financer les services publics locaux (voirie, écoles, équipements...) utilisés par les propriétaires et leurs locataires
- Inciter à la mise sur le marché des biens, en taxant plus lourdement les logements vacants ou sous-occupés
es impôts fonciers représentent une part importante des recettes fiscales des collectivités locales (communes, intercommunalités, départements). Leur poids et leurs modalités varient fortement selon les territoires.
Les différents types d'impôts fonciers
Il existe plusieurs types d'impôts fonciers, qui taxent différents aspects de la propriété immobilière :
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
- Impôt dû chaque année par les propriétaires de biens bâtis (logements, locaux commerciaux...)
- Calculé sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, multipliée par les taux votés par les collectivités locales
- Taux moyen national : 34% (grandes disparités locales)
- Paiement généralement en octobre, possibilité de mensualisation
- Exonérations possibles pour les logements neufs, les travaux d'économie d'énergie...
La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB)
- Impôt dû chaque année par les propriétaires de terrains nus (terres agricoles, bois, landes...)
- Calculé sur la base de 80% de la valeur locative cadastrale, multipliée par le taux communal
- Taux moyen national : 2% (forte variation selon la nature des terres)
- Paiement en octobre, possibilité de mensualisation
- Exonérations pour les terres agricoles exploitées, les parcelles plantées en bois...
Les prélèvements sur les revenus fonciers
- Impôt sur le revenu (IR) dû par les propriétaires percevant des loyers (régime réel ou micro-foncier)
- Prélèvements sociaux (17,2%) sur les revenus fonciers nets (après déduction des charges)
- Contribution sur les revenus locatifs (CRL) dans certaines zones tendues
- Possibilité de déduire certaines charges (intérêts d'emprunt, travaux, assurances...) pour réduire l'imposition
Les prélèvements sur les plus-values immobilières
- Impôt sur les plus-values réalisées lors de la revente d'un bien immobilier (sauf résidence principale)
- Taux global de 36,2% (19% d'IR 17,2% de prélèvements sociaux)
- Exonération progressive avec la durée de détention (totale au bout de 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux)
- Surtaxe de 2 à 6% pour les plus-values supérieures à 50 000 €
- Exonérations possibles sous conditions (revente suite à un licenciement, une invalidité...)
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI)
- Impôt annuel sur la détention d'un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 M€
- Concerne les biens immobiliers non affectés à l'activité professionnelle (résidence principale, secondaire, locatif...)
- Barème progressif de 0,5% à 1,5% selon la valeur nette du patrimoine
- Possibilité de déduire 30% sur la résidence principale
- Plafonnement pour que le total "IFI IR" ne dépasse pas 75% des revenus
D'autres taxes foncières plus spécifiques peuvent s'appliquer selon la nature et la localisation du bien :
- Taxe sur les logements vacants
- Taxe d'habitation sur les résidences secondaires
- Surtaxe d'habitation dans certaines zones tendues...
Qui paye les impôts fonciers ?
Les impôts fonciers sont dus par les propriétaires des biens immobiliers, qu'ils soient particuliers ou entreprises.
En cas de démembrement de propriété, la répartition est la suivante :
- L'usufruitier (celui qui a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits) paye les impôts courants : taxe foncière, IFI, IR sur les revenus fonciers...
- Le nu-propriétaire (celui qui a la propriété du bien sans pouvoir en jouir) paye les impôts liés à la nue-propriété : droits de mutation, plus-values...
En cas d'indivision (plusieurs propriétaires), les impôts sont en principe dus par l'indivision elle-même, sauf option contraire des indivisaires.
Pour les biens détenus via une SCI, la société paye les taxes foncières et les prélèvements sur les revenus, mais l'IFI et les plus-values restent dus par les associés.
Le locataire d'un bien ne paye pas d'impôts fonciers, sauf s'il s'agit d'un bail emphytéotique ou à construction. Il est en revanche redevable de la taxe d'habitation.
Comment sont calculés les impôts fonciers ?
Le mode de calcul des impôts fonciers varie selon leur nature :
- Les taxes foncières (TFPB et TFPNB) sont calculées sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, multipliée par les taux votés par les collectivités locales. La valeur locative correspond au loyer annuel théorique que le bien pourrait produire. Elle est estimée par l'administration fiscale selon la superficie, l'état et la situation du bien. Les taux sont fixés chaque année par délibération des conseils municipaux et départementaux.
- L'imposition des revenus fonciers se fait sur la base des loyers encaissés, après déduction des charges (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion...). Deux régimes existent : le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30% jusqu'à 15 000 € de loyers annuels) et le régime réel (déduction des charges réelles). Les revenus nets sont soumis au barème progressif de l'IR et aux prélèvements sociaux de 17,2%.
- Les plus-values immobilières sont calculées par différence entre le prix de revente et le prix d'acquisition du bien, après déduction de certains frais (travaux, droits de mutation...). Elles sont taxées à 19% (IR) et 17,2% (prélèvements sociaux), avec une exonération progressive selon la durée de détention. Des surtaxes et des exonérations spécifiques peuvent s'appliquer.
- L'IFI est calculé sur la valeur vénale nette du patrimoine immobilier non professionnel au 1er janvier. Il faut déclarer la valeur de chaque bien, déduction faite des dettes affectées (emprunt immobilier en cours). Un abattement de 30% s'applique sur la résidence principale. Le patrimoine net est soumis à un barème progressif par tranches.
Le montant et le mode de calcul des impôts fonciers sont notifiés chaque année aux propriétaires via des avis d'imposition spécifiques (taxe foncière, IFI) ou via la déclaration de revenus (revenus fonciers, plus-values).
Comment optimiser ses impôts fonciers ?
Les impôts fonciers représentent souvent une charge importante pour les propriétaires immobiliers. Voici quelques pistes pour les optimiser :
- Déduire toutes les charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion...) pour réduire ses revenus fonciers imposables. Bien conserver les justificatifs.
- Étaler les gros travaux sur plusieurs années pour lisser l'imposition (le déficit foncier est reportable sur 10 ans).
- Opter pour un régime fiscal avantageux lors d'un investissement locatif (Pinel, Malraux, Censi-Bouvard...). Mais attention aux contraintes associées (durée d'engagement, plafonds de loyers et de ressources des locataires...).
- Occuper son bien comme résidence principale pour bénéficier d'exonérations (plus-values, IFI).
- Purger sa plus-value en revendant après une longue durée de détention (22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
- Bien évaluer la valeur vénale de son patrimoine IFI pour ne pas être sur-taxé. Au besoin, faire appel à un expert immobilier.
- Anticiper sa transmission pour réduire les droits de mutation futurs (donation en nue-propriété, en démembrement temporaire...).
Le choix de la bonne stratégie fiscale dépend de la nature des biens détenus, de leur mode de financement et de détention, et des objectifs du propriétaire (rendement locatif, plus-value, transmission...). Un conseil personnalisé peut être utile pour trouver la voie la plus adaptée à son profil.
Guy Hoquet répond aux questions sur les impôts fonciers
Quand paye-t-on ses impôts fonciers ?
La taxe foncière est généralement payable au 15 octobre, sauf mensualisation. L'IFI est payable mi-septembre. Les revenus fonciers et les plus-values sont déclarés et payés avec l'impôt sur le revenu (déclaration au printemps, paiement à l'été ou à l'automne selon les options).
Les impôts fonciers sont-ils déductibles ?
Les impôts fonciers payés dans le cadre d'une activité de location sont en principe déductibles des revenus fonciers. C'est le cas de la taxe foncière, de la CFE (cotisation foncière des entreprises) ou encore de l'IFI. En revanche, l'impôt sur les plus-values n'est pas déductible.
Que se passe-t-il en cas de non-paiement des impôts fonciers ?
En cas de non-paiement des impôts fonciers à la date limite, des pénalités de 10% sont appliquées, ainsi que des intérêts de retard de 0,2% par mois. Le fisc peut engager des poursuites : lettre de relance, mise en demeure, saisie... En cas de difficulté passagère, mieux vaut demander un étalement à son service des impôts.
Mon locataire peut-il payer la taxe foncière ?
Non, c'est le propriétaire qui est légalement redevable de la taxe foncière, même s'il donne son bien en location. Il ne peut pas la refacturer directement à son locataire. En revanche, il peut en tenir compte pour fixer le montant du loyer. À noter : dans les baux commerciaux, une refacturation de la taxe foncière est possible.
Comment connaître le montant des impôts fonciers avant d'acheter ?
Pour estimer les impôts fonciers avant d'acheter un bien, vous pouvez :
Demander au vendeur le montant de la dernière taxe foncière et les éventuels abattements (biens neufs)
Consulter le fichier des valeurs locatives foncières en mairie ou sur le site cadastre.gouv.fr
Vous renseigner sur les taux pratiqués par les collectivités locales (communes, intercommunalités, département)
Faire une simulation de vos revenus fonciers (si achat locatif) et de votre IFI (si patrimoine élevé)
Cela vous donnera une bonne approximation, à affiner avec votre notaire qui connait la fiscalité locale.
L’essentiel à retenir
- Les impôts fonciers sont les prélèvements qui frappent la propriété, la détention ou les revenus d'un bien immobilier.
- Ils se composent principalement de la taxe foncière, des prélèvements sur les revenus fonciers et les plus-values, et de l'IFI.
- Ils sont dus par les propriétaires des biens, particuliers ou entreprises, selon des modalités qui varient en fonction de la nature du bien et du mode de détention.
- Leur calcul repose sur la valeur locative cadastrale, les revenus locatifs, la plus-value réalisée ou la valeur vénale des biens, selon l'impôt considéré.
- Diverses stratégies existent pour optimiser ses impôts fonciers : déduction des charges, occupation en résidence principale, investissement dans des dispositifs fiscaux... Un conseil personnalisé peut être judicieux.
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