Taxe foncière
La taxe foncière : un incontournable pour les propriétaires
Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier, ou vous envisagez de le devenir ? Alors vous n'échapperez pas à la taxe foncière, cet impôt local qui concerne chaque année les détenteurs d'un logement ou d'un terrain. Mais concrètement, qui doit s'en acquitter ? Sur quelle base est-elle calculée ? Et surtout, comment optimiser cette dépense récurrente ? Guy Hoquet vous éclaire.
Qu'est-ce que la taxe foncière ?
La taxe foncière est un impôt local dû chaque année par les propriétaires d'un bien immobilier, qu'il soit bâti (maison, appartement, local commercial...) ou non bâti (terrain, bois, étang...). C'est l'une des deux principales taxes perçues par les collectivités territoriales, avec la taxe d'habitation.
Son objectif est de contribuer au financement des services publics et des infrastructures gérés par les communes et les intercommunalités : entretien de la voirie, éclairage public, écoles, équipements sportifs et culturels...
On distingue deux types de taxes foncières :
- La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), qui concerne les constructions fixes et permanentes (logements, bureaux, usines...)
- La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB), qui s'applique aux terrains nus, agricoles ou forestiers
Comment est calculée la taxe foncière ?
Le mode de calcul de la taxe foncière diffère selon qu'il s'agit d'un bien bâti ou non bâti. Mais dans les deux cas, on retrouve le même schéma : une base d'imposition multipliée par des taux votés par les collectivités.
Pour les propriétés bâties (TFPB)
La base d'imposition est égale à la valeur locative cadastrale du bien, c'est-à-dire le loyer théorique qu'il pourrait générer s'il était mis en location. Cette valeur est déterminée par l'administration fiscale lors d'une évaluation foncière, puis revalorisée chaque année en fonction de l'inflation.
Pour les logements, la valeur locative cadastrale tient compte de plusieurs critères :
- La surface habitable
- L'état général du bâti (gros œuvre, isolation, finitions...)
- Les éléments de confort (chauffage, sanitaires, ascenseur...)
- La situation géographique (proximité des commerces, des transports...)
Une fois cette base définie, elle est multipliée par les taux votés par la commune, l'intercommunalité et le département. En moyenne, ces taux cumulés s’élevaient à 37% en 2021, mais ils varient fortement d'un territoire à l'autre.
Exemple de calcul pour un appartement :
- Valeur locative cadastrale : 3 000 €
- Taux communal : 20%
- Taux intercommunal : 10% Taux départemental : 15%
- Taxe foncière = 3 000 € x (20% 10% 15%) = 1 350 €
À noter que les logements neufs bénéficient d'un abattement de 40% de leur base imposable pendant les 2 premières années, puis de 20% la 3ème année. De quoi alléger la facture pour les primo-accédants !
Pour les propriétés non bâties (TFPNB)
Pour les terrains, la base d'imposition est égale à 80% de leur valeur locative cadastrale, elle-même calculée selon un tarif fixe à l'hectare qui dépend de la nature et de la qualité des sols. Les terres agricoles sont classées en 13 catégories, de la terre labourable irriguée à la lande improductive.
Le taux applicable est le taux communal, auquel s'ajoute parfois une taxe additionnelle pour frais de chambres d'agriculture. Il est généralement bien plus faible que pour le bâti, autour de 2 à 3% en moyenne.
Exemple de calcul pour un terrain agricole :
- Surface : 10 hectares
- Valeur locative cadastrale : 500 €/ha
- Taux communal : 2%
- Taxe foncière = 10 x 500 € x 80% x 2% = 80 €
La taxe foncière sur les propriétés non bâties représente donc une charge bien plus modeste pour les propriétaires fonciers. Mais gare à la spéculation : un terrain devenu constructible peut voir sa valeur locative, et donc sa taxe, s'envoler !
Quand et comment payer sa taxe foncière ?
La taxe foncière est établie pour l'année civile et payable en une seule fois, généralement au mois d'octobre. Le propriétaire reçoit un avis d'imposition envoyé par les services fiscaux, qui détaille le montant à payer et les modalités de règlement.
Depuis 2019, la taxe foncière doit obligatoirement être payée par un moyen dématérialisé (prélèvement, paiement en ligne, smartphone...), sauf pour les contribuables non-internautes qui peuvent encore régler par chèque ou TIP.
Le paiement de la taxe peut être mensualisé pour étaler la dépense sur 10 mois (de janvier à octobre). Il faut en faire la demande avant le 30 juin de l'année précédente.
En cas de retard ou de non-paiement, des pénalités de 10% sont appliquées. Si le contribuable rencontre des difficultés financières, il peut solliciter un étalement auprès de son centre des impôts. Dans certains cas (revenus modestes, invalidité, personnes âgées...), des dégrèvements ou des exonérations sont possibles.
Comment optimiser sa taxe foncière ?
Si la taxe foncière est un impôt obligatoire, il existe néanmoins quelques leviers pour en limiter le poids dans votre budget :
Vérifier sa base d'imposition
Les valeurs locatives cadastrales datent souvent de plusieurs décennies et ne reflètent pas toujours la réalité du marché. N'hésitez pas à les contrôler, et à demander une révision en cas d'erreur manifeste (surface surévaluée, éléments de confort absents...). Une réclamation gracieuse est possible dans les 2 mois suivant la réception de l'avis d'imposition.
Déclarer ses travaux d'amélioration
Si vous réalisez des travaux d'agrandissement ou d'aménagement dans votre logement (véranda, piscine, combles aménagés...), pensez à les déclarer au fisc dans les 90 jours. Ils seront pris en compte dans le calcul de votre valeur locative, et donc de votre taxe foncière. Une hausse qui peut être compensée par les économies d'énergie réalisées !
Déduire la taxe de ses revenus fonciers
Si vous êtes propriétaire bailleur, vous pouvez déduire la taxe foncière de vos revenus fonciers imposables, au même titre que les autres charges (intérêts d'emprunt, assurance, travaux...). Un moyen de réduire l'impôt dû sur vos loyers.
Répercuter la taxe sur son locataire
Depuis 2014, il est possible de transférer une partie de la taxe foncière au locataire du bien, à hauteur de 20% du montant. Cette contribution doit être prévue dans le bail et s'ajoute au loyer. Une solution pour alléger la facture, mais qui peut rendre votre bien moins attractif.
Opter pour une SCI
Si vous détenez un patrimoine immobilier important, le placement en Société Civile Immobilière (SCI) peut être intéressant. La taxe foncière reste due par la société, mais elle est déductible de ses revenus imposables. De quoi optimiser la fiscalité de vos biens, en plus des autres avantages (transmission, protection...).
Le choix du régime fiscal et du mode de détention doit être mûrement réfléchi, en fonction de votre situation et de vos objectifs. N'hésitez pas à vous faire conseiller par un notaire ou un gestionnaire de patrimoine.
guy hoquet répond aux questions les plus fréquentes sur la taxe foncière
Qui paie la taxe foncière entre le propriétaire et le locataire ?
C'est le propriétaire du bien qui est légalement redevable de la taxe foncière, qu'il occupe lui-même le logement ou qu'il le loue. Mais depuis 2014, il peut répercuter 20% du montant sur son locataire, si c'est prévu dans le bail.
Que se passe-t-il en cas de vente en cours d'année ?
La taxe foncière est due pour l'année entière par le propriétaire au 1er janvier. Si le bien est vendu en cours d'année, le vendeur et l'acheteur peuvent se partager la taxe au prorata temporis, c'est-à-dire en fonction de leur période de détention respective. Cette répartition doit être notifiée au fisc.
Existe-t-il des exonérations de taxe foncière ?
Oui, il existe des exonérations totales ou partielles de taxe foncière dans certains cas :
- Pour les logements neufs, pendant les 2 premières années (abattement de 40% puis 20%)
- Pour les logements anciens ayant fait l'objet de travaux d'économie d'énergie (jusqu'à 50% ou 100%)
- Pour les logements sociaux ou conventionnés (exonération de 15 à 30 ans)
- Pour les propriétaires âgés de plus de 75 ans et aux revenus modestes
- Pour les personnes handicapées ou invalides sous condition de ressources
Comment connaître le montant de sa taxe foncière ?
Chaque année au mois d'octobre, le propriétaire reçoit un avis d'imposition qui détaille le montant de sa taxe foncière et son calcul (bases, taux). Ce document est disponible dans l'espace particulier sur le site impots.gouv.fr.
La taxe foncière peut-elle être payée en plusieurs fois ?
Oui, il est possible de mensualiser le paiement de sa taxe foncière sur 10 mois (de janvier à octobre). Cette option doit être demandée avant le 30 juin de l'année précédente, sur le site des impôts ou auprès de son centre des finances publiques.
L’essentiel à retenir
1. La taxe foncière est due chaque année par tous les propriétaires de biens immobiliers bâtis ou non bâtis.
2. Elle est calculée en multipliant la valeur locative cadastrale du bien par les taux votés par les collectivités territoriales.
3. Son montant varie fortement selon la nature, la localisation et les caractéristiques du bien.
4. Elle est payable en une fois au mois d'octobre, par voie dématérialisée (prélèvement, paiement en ligne...).
5. Il est possible de la réduire en contrôlant sa base, en répercutant une partie au locataire ou en optimisant son régime fiscal.
Même si elle peut représenter une charge importante, la taxe foncière est la contrepartie des services publics dont bénéficie votre bien. En comprenant mieux son fonctionnement, vous pourrez mieux l'anticiper et l'intégrer dans la gestion de votre patrimoine immobilier. Un réflexe indispensable pour être un propriétaire avisé !
Allez plus loin sur le sujet
Explorez les notions complémentaires autour de la taxe foncière, pour mieux cerner les contours de cet impôt local incontournable :
⚈ Impôts fonciers : une galaxie fiscale dont la taxe foncière est le pivot. Découvrez les différentes déclinaisons de cette fiscalité immobilière, et comprenez comment la taxe foncière s'articule avec les autres prélèvements qui pèsent sur les propriétaires.
⚈. Taxe d'habitation : la petite sœur de la taxe foncière, en voie de disparition. Explorez les liens entre ces deux impôts locaux, et mesurez l'impact de la suppression progressive de la taxe d'habitation sur les finances des collectivités et des contribuables.
⚈. Valeur locative cadastrale : le socle de calcul de la taxe foncière. Plongez dans les méandres de cette base d'imposition, qui reflète le loyer théorique que pourrait produire votre bien, et découvrez comment sa révision peut influer sur le montant de votre taxe foncière.
⚈. Revenu foncier : la taxe foncière, une pièce maîtresse de la fiscalité des bailleurs. Décryptez les interactions entre cet impôt et les revenus tirés de la location, et comprenez comment la taxe foncière vient s'imputer sur les loyers perçus pour déterminer le revenu foncier imposable.
⚈ Investissement locatif : un paramètre clé dans la rentabilité d'un bien mis en location. Mesurez le poids de la taxe foncière dans l'équation financière d'un investissement immobilier, et découvrez les stratégies pour optimiser sa prise en compte dans le bilan fiscal et économique de l'opération.
La taxe foncière s'inscrit dans un écosystème fiscal complexe, qui embrasse à la fois la sphère des particuliers et celle des investisseurs. En explorant ces thématiques connexes, vous prendrez toute la mesure de cet impôt multifaces, qui pèse sur les propriétaires mais alimente aussi les caisses des collectivités.
