Plus-value immobilière

La plus-value immobilière : un enjeu fiscal à maîtriser

Vous vendez un bien immobilier et réalisez un gain par rapport à son prix d'achat ? Félicitations, vous dégagez une plus-value immobilière ! Mais attention, cette plus-value n'est pas sans conséquence fiscale.

Elle est soumise à un régime d'imposition spécifique, qu'il est important de bien comprendre pour anticiper son impact sur la transaction. 

Alors, comment se calcule une plus-value immobilière ? Quels sont les taux d'imposition applicables ? Et quelles sont les possibilités d'exonération ? Guy Hoquet vous guide.

Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain...) pour un prix supérieur à son prix d'acquisition ou de construction. Elle correspond à la différence positive entre :

• Le prix de cession net vendeur, c'est-à-dire le prix de vente diminué des frais de cession (diagnostics, certificats, honoraires d'agence ou de négociation...) 
• Et le prix d'acquisition, qui comprend le prix d'achat augmenté des frais d'acquisition (droits de mutation, honoraires de notaire, commissions d'agence...) et des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisées depuis l'achat. 

 Exemple : En 2010, Marc a acheté une maison pour 200 000 €, en payant 10 000 € de frais de notaire et d'agence. En 2015, il a réalisé une extension pour 30 000 €. En 2023, il revend cette maison pour 300 000 €, en payant 15 000 € de frais d'agence et de diagnostics. Sa plus-value immobilière brute est donc de : 300 000 € (prix de vente) - 15 000 € (frais de cession) - 200 000 € (prix d'achat) - 10 000 € (frais d'acquisition) - 30 000 € (travaux) = 45 000 €. 

La plus-value immobilière s'apprécie par rapport à chaque bien vendu, et non globalement sur le patrimoine immobilier du vendeur. Elle peut résulter d'une hausse réelle de la valeur du bien (effet marché, travaux valorisants) ou simplement de l'inflation sur la période de détention. Attention, tous les biens immobiliers vendus ne dégagent pas forcément de plus-value. Si le prix de vente net est inférieur au prix d'acquisition, on parle alors de moins-value immobilière. C'est souvent le cas pour des biens qui se sont dégradés ou situés dans des zones en déclin.

Comment calculer la plus-value immobilière imposable ?

Le calcul de la plus-value immobilière imposable se fait en plusieurs étapes : 

1. Calculer la plus-value immobilière brute, en soustrayant du prix de cession net l'ensemble des frais d'acquisition, de construction et d'amélioration du bien (voir définition ci-dessus). 
   
   
2.  Appliquer un abattement pour durée de détention, qui varie selon le nombre d'années écoulées depuis l'acquisition du bien :  
   - Pour l'impôt sur le revenu (IR) : 
   6% par an de la 6ème à la 21ème année de détention
   4% pour la 22ème année
   Exonération totale au-delà de 22 ans
   - Pour les prélèvements sociaux : 
   1,65% par an de la 6ème à la 21ème année 
   1,60% pour la 22ème année
   9% par an de la 23ème à la 30ème année
   Exonération totale au-delà de 30 ans
   Exemple : Pour sa maison achetée en 2010 et vendue en 2023, soit après 13 ans de détention, Marc peut appliquer un abattement de :
   - Pour l'IR : 8 ans à 6% = 48%
   - Pour les prélèvements sociaux : 8 ans à 1,65% = 13,20%. Sa plus-value nette imposable est donc de :
   - 45 000 € x (1 - 0,48) = 23 400 € pour l'IR 45 000 € x (1 - 0,132) = 39 060 € pour les prélèvements sociaux 
   
   
3.  Déduire éventuellement les moins-values immobilières réalisées au cours des 10 années précédentes et non encore imputées. 
   
   
4.  Appliquer les taux d'imposition en vigueur : 
   - 19% au titre de l'impôt sur le revenu
   - 17,2% au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS...) 
   
   
5.  Ajouter éventuellement une surtaxe pour les plus-values supérieures à 50 000 €, par tranches (de 2 à 6% en fonction du montant). 
   À noter : ce mode de calcul s'applique pour les plus-values réalisées par les particuliers résidents fiscaux français. Pour les non-résidents ou les sociétés, des règles spécifiques existent.

Les cas d'exonération de plus-value immobilière

Certaines ventes immobilières sont exonérées de plus-value, sous conditions.
C'est le cas notamment :

• De la résidence principale du vendeur, à condition qu'il l'occupe au moment de la vente (ou ait été forcé de la quitter moins de 1 an avant pour des raisons professionnelles, familiales ou de santé). L'exonération s'étend aux dépendances immédiates et nécessaires (garage, jardin...).
• Des logements détenus depuis plus de 22 ans pour l'impôt sur le revenu, et plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux (voir abattements pour durée de détention ci-dessus). 
• Des biens d'une valeur inférieure à 15 000 €, à condition que le vendeur ne possède pas d'autre bien immobilier.
• De la première cession d'un logement autre que la résidence principale, si le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale et réutilise le produit de la vente pour l'achat de celle-ci dans un délai de 2 ans. 
• Des ventes réalisées par des retraités ou invalides de condition modeste, sous condition de ressources et de durée de détention du bien. 
• Des ventes destinées à financer certains investissements professionnels ou projets de retraite (départ à la retraite d'un dirigeant de PME, cession pour créer une entreprise...).
  
  Des dispositifs spécifiques d'exonération existent aussi dans certaines zones géographiques (ZRR, ZFU...) pour favoriser les investissements immobiliers.
  
  Mais attention, les exonérations de plus-value sont très encadrées. Il est donc crucial de vérifier précisément sa situation avant de vendre. En cas de doute, un notaire ou un avocat fiscaliste peut vous aider à y voir clair.

Comment déclarer et payer sa plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière doit être déclarée et payée rapidement après la vente :

• Déclaration à déposer à la recette des impôts du lieu du bien vendu, dans un délai d'1 mois à compter de la signature de l'acte de vente (formulaire n° 2048-IMM). 
• Paiement immédiat de l'impôt dû, au moment du dépôt de la déclaration (chèque bancaire, virement).
  
  C'est généralement le notaire chargé de la vente qui se charge de ces formalités pour le compte du vendeur, mais ce dernier reste responsable. 
  
  Des paiements fractionnés ou différés de l'impôt sur la plus-value sont possibles dans certains cas (crédit-vendeur, ventes en viager, paiement échelonné du prix...).
  
  En cas de non-déclaration ou de retard, des pénalités et intérêts de retard sont appliqués (10% des sommes dues pour un retard n'excédant pas 1 mois, 40% au-delà).
  
  A noter : la plus-value immobilière réalisée est à reporter sur la déclaration de revenus n° 2042 de l'année de perception (case 3VZ).

Guy Hoquet répond aux questions sur la plus-value immobilière

L’essentiel à retenir

1. La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la vente d'un bien pour un prix supérieur à son prix d'acquisition.
   
2. Elle se calcule en comparant le prix de cession net et le prix d'acquisition, après déduction des frais et application d'un abattement pour durée de détention. 
   
3. Elle est soumise à l'impôt sur le revenu (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%), avec des surtaxes progressives pour les hauts montants. 
   
4. Certaines plus-values sont exonérées (résidence principale, ventes de faible montant, retraités modestes…). 
   
5. Il est crucial d'anticiper la fiscalité des plus-values avant de vendre, pour éviter toute mauvaise surprise. Un conseil juridique et fiscal peut être salutaire.

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