Prêt conventionné
Le prêt conventionné : un coup de pouce pour devenir propriétaire
Vous rêvez d'acheter votre résidence principale mais vos revenus sont modestes ? Bonne nouvelle : vous pouvez peut-être bénéficier d'un prêt conventionné (PC). Aussi appelé "prêt social", ce crédit immobilier réglementé par l'État permet de financer jusqu'à 100% de votre achat à un taux favorable, avec de larges possibilités de cumul d'aides (APL, PTZ, prêts Action Logement...).
Mais comment fonctionne ce dispositif méconnu ? Quelles banques le proposent et à quelles conditions ? Quel est le profil de l'emprunteur type ? Quels sont ses atouts par rapport à un prêt classique ? Et comment en faire la demande ?
Guy Hoquet vous guide vers l'accession sociale à la propriété !
Définition et caractéristiques du prêt conventionné
Le prêt conventionné (PC) est un crédit immobilier aidé par l'État, destiné aux ménages modestes souhaitant acheter ou faire construire leur résidence principale. Il est distribué par les banques ayant passé une convention avec l'État.
Son objectif est de solvabiliser les primo-accédants en leur faisant bénéficier de conditions avantageuses (taux, durée, quotité) sous conditions de plafonds de ressources. C'est un outil clé des politiques du logement pour favoriser la mixité sociale.
Le prêt conventionné présente plusieurs caractéristiques spécifiques :
⚈ Il peut financer jusqu'à 100% de l'opération (achat frais), sans apport personnel obligatoire.
⚈ Son taux d'intérêt est plafonné à un niveau inférieur à celui du marché (2 à 3%). Il peut être fixe ou révisable.
⚈ Sa durée est comprise entre 5 et 35 ans, avec ou sans différé d'amortissement.
⚈ Son montant dépend des ressources de l'emprunteur, de la zone géographique et de la composition du ménage.
⚈ Il ouvre droit à l'APL (allocation personnalisée au logement) sous conditions, ce qui allège la mensualité.
⚈ Il permet d'obtenir une réduction des frais de garantie (hypothèque, caution) et de profiter d'avantages fiscaux (exonération de TFPB, crédit d'impôt...).
En contrepartie, le prêt conventionné est réservé à l'achat ou la construction de la résidence principale. Il ne peut pas financer une résidence secondaire ou locative. Le logement doit respecter des normes minimales de surface et de confort fixées par décret.
Le prêt conventionné doit aussi respecter un double plafonnement :
⚈ Un plafond de ressources fixé en fonction de la zone géographique et de la composition du ménage.
⚈ Un plafond d'opération (prix du logement travaux éventuels) variable selon les mêmes critères.
Ces plafonds sont révisés chaque année. Ils sont généralement égaux à ceux du prêt à taux zéro (PTZ).
Exemple : Julie, infirmière, souhaite acheter un appartement de 50 m² à Lyon (zone A). Son revenu fiscal est de 30 000 €. Elle peut prétendre à un prêt conventionné car elle respecte les plafonds 2023 pour cette zone (37 000 € pour une personne seule). La banque lui propose un prêt de 150 000 € sur 25 ans à 2,5% avec une mensualité d'environ 670 €, APL déduite.
Les atouts et les limites du prêt conventionné
Souscrire un prêt conventionné présente de nombreux avantages pour les ménages modestes :
⚈ Il facilite l'accès à la propriété grâce à des conditions attractives : taux plafonné, longue durée, financement intégral.
⚈ Il solvabilise les emprunteurs en réduisant leur mensualité grâce à l'APL, cumulable avec d'autres aides (PTZ, Action Logement...).
⚈ Il offre une grande flexibilité avec des possibilités de différé, de modulation des échéances ou de remboursement anticipé sans pénalités.
⚈ Il sécurise le prêt grâce à une assurance décès-invalidité obligatoire et à une garantie hypothécaire ou une caution mutuelle.
⚈ Il ouvre droit à des avantages fiscaux non négligeables : exonération de TFPB pendant 10 à 15 ans, crédit d'impôt de 20 à 40% des intérêts la première année...
Mais le prêt conventionné comporte aussi quelques limites et contraintes à connaître :
⚈ Il est réservé à l'achat ou la construction de la résidence principale, ce qui exclut tout investissement locatif.
⚈ Il est soumis à des plafonds de ressources et d'opération qui limitent le nombre de bénéficiaires et le choix du logement.
⚈ Il peut impliquer des frais de dossier plus élevés qu'un prêt classique, en raison des démarches administratives et des garanties.
⚈ Il n'est pas cumulable avec tous les prêts réglementés (PTZ et Eco-PTZ par exemple) ni avec certains prêts bancaires (PEL de plus de 10 ans...).
⚈ Il nécessite de rester dans les lieux pendant au moins 5 ans, sous peine de devoir rembourser les APL perçues.
Pour savoir si vous pouvez prétendre à un prêt conventionné et à quelles conditions, le mieux est de faire une simulation auprès de votre banque ou d'un courtier spécialisé. Il pourra étudier votre profil, votre projet et vous proposer la solution la plus adaptée.
La demande et l'obtention d'un prêt conventionné
Pour obtenir un prêt conventionné, vous devez vous adresser à une banque ayant signé une convention avec l'État. La plupart des grandes banques (Crédit Agricole, Caisse d'Épargne, Banque Postale...) le proposent, ainsi que certaines banques spécialisées (Crédit Foncier, BPI...).
Chaque banque applique ses propres critères d'attribution (ancienneté client, revenus, apport...) et ses propres tarifs (taux, assurance, frais...) en respectant les plafonds réglementaires. D'où l'intérêt de comparer avant de s'engager !
Pour monter votre dossier de prêt, vous devez fournir notamment :
⚈ Une pièce d'identité en cours de validité
⚈ Votre avis d'imposition N-2 pour justifier vos ressources
⚈ Vos bulletins de salaire des 3 derniers mois ou votre bilan d'activité
⚈ Un justificatif de domicile de moins de 3 mois
⚈ Le compromis ou la promesse de vente du bien convoité
⚈ Les plans et devis en cas de construction ou de travaux
⚈ Un certificat d'éligibilité à l'APL délivré par la CAF
La banque examinera votre capacité d'emprunt (revenus, charges, endettement...) et votre reste à vivre. Si votre dossier est solide, elle vous fera une offre de prêt détaillant les caractéristiques du crédit (montant, taux, durée, garantie, assurance...).
Vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours minimum avant d'accepter l'offre. Une fois signée, elle vous engage pendant 4 mois, délai pour signer l'acte authentique chez le notaire. Les fonds sont débloqués à ce moment-là, après le déblocage éventuel du PTZ et des autres prêts.
Tout au long de votre crédit, vous devez informer la banque en cas de changement de situation (familiale, professionnelle...) et respecter vos obligations (domiciliation des revenus, occupation du logement...). Vous bénéficierez d'un suivi personnalisé pour prévenir tout incident.
Exemple : suite à son offre de prêt, Julie a signé son acte d'achat fin mars. Elle a emménagé dans son appartement début avril et perçoit l'APL depuis mai. Sa mensualité est de 470 € après déduction des aides. Un coup de pouce apprécié pour son budget serré !
Guy Hoquet répond à vos questions sur le prêt conventionné
Puis-je financer des travaux avec un prêt conventionné ?
Oui, un prêt conventionné peut financer des travaux d'amélioration réalisés concomitamment à l'achat du logement (rénovation, agrandissement, mise aux normes...). Leur montant est intégré au capital emprunté et ne doit pas dépasser le plafond d'opération.
En revanche, un prêt conventionné ne peut pas financer des travaux seuls sans acquisition. Il faudra alors vous tourner vers un prêt travaux classique ou un éco-PTZ si les travaux concernent la performance énergétique.
Dois-je obligatoirement souscrire une assurance avec mon prêt conventionné ?
Oui, la souscription d'une assurance décès-invalidité est obligatoire pour obtenir un prêt conventionné. Elle permet de garantir le remboursement du capital restant dû en cas de décès ou d'invalidité de l'emprunteur pendant la durée du prêt.
Vous pouvez souscrire un contrat individuel auprès de l'assureur de votre choix (délégation d'assurance) ou adhérer au contrat groupe proposé par votre banque. Dans les deux cas, vous bénéficiez d'un tarif préférentiel et d'une prise en charge facilitée grâce au conventionnement.
Que se passe-t-il si je revends mon logement financé par un prêt conventionné ?
Si vous revendez votre logement dans les 5 ans suivant l'obtention de votre prêt conventionné, vous perdez le bénéfice des aides spécifiques (APL, exonération de TFPB, crédit d'impôt...) pour le temps restant à courir. Vous devrez alors rembourser les sommes perçues au Trésor Public.
Si la revente intervient au-delà de 5 ans, vous n'avez pas de remboursement à effectuer. Vous pouvez conserver le prêt conventionné jusqu'à son terme ou le rembourser par anticipation sans pénalités.
Seule exception : la revente pour motif légitime (décès, chômage, mobilité professionnelle, invalidité, divorce...) qui permet de conserver les aides même avant 5 ans. Un justificatif sera demandé.
Puis-je transférer mon prêt conventionné en cas de déménagement ?
Oui, si vous déménagez pour acheter une nouvelle résidence principale, vous pouvez demander un transfert de votre prêt conventionné sur le nouveau bien. Les caractéristiques du prêt (montant, taux, durée, assurance) seront maintenues à l'identique. Cette possibilité est ouverte pendant toute la durée du prêt, avec un plafond d'opération révisé. Elle est soumise à l'accord de la banque qui vérifiera votre capacité d'emprunt et la conformité du nouveau projet.
En cas de transfert dans les 5 ans, un réexamen de l'APL sera effectué en fonction de votre nouvelle situation. Un complément pourra être versé si vos ressources ont baissé.
L'essentiel à retenir sur le prêt conventionné
1. Le prêt conventionné (PC) est un crédit immobilier aidé par l'État, destiné à financer l'achat ou la construction de sa résidence principale. Il est distribué par les banques ayant passé une convention.
2. Ses principaux atouts sont : un taux plafonné, une quotité jusqu'à 100%, de larges possibilités de cumul (APL, PTZ...), une assurance et une garantie facilitées. Mais il est réservé aux ménages sous plafonds de ressources et d'opération.
3. Pour en bénéficier, il faut s'adresser à une banque conventionnée et monter un dossier justifiant ses ressources, son projet et son éligibilité aux aides. L'offre de prêt est soumise à un délai de réflexion de 10 jours.
4. Un prêt conventionné peut financer des travaux d'amélioration concomitants à l'achat, mais pas des travaux seuls. Il doit être assorti d'une assurance décès- invalidité obligatoire, souscrite individuellement ou collectivement.
5. En cas de revente du logement dans les 5 ans, les aides spécifiques doivent être remboursées, sauf motif légitime. Un transfert du prêt conventionné est possible en cas de déménagement, sous réserve de l'accord de la banque.
Alors, prêt à sauter le pas de l'accession sociale ? Le prêt conventionné est un précieux coup de pouce pour concrétiser votre rêve immobilier sans trop vous endetter. Même s'il ne s'adresse pas à tous les profils, il mérite d'être étudié de près si vous entrez dans ses critères.
N'hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller bancaire ou d'un expert immobilier spécialisé comme Guy Hoquet pour étudier votre éligibilité et bâtir un plan de financement optimisé. Avec un peu de persévérance et de créativité, vous aussi, vous pouvez devenir propriétaire à moindre coût !
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