Prêt à l'accession sociale (PAS)
Le PAS : un coup de pouce pour devenir propriétaire
Vous rêvez d'acheter votre premier logement, mais vos revenus sont modestes ? Le Prêt à l'accession sociale (PAS) est peut-être la solution pour concrétiser votre projet. Ce prêt aidé par l'État vous permet d'emprunter à des conditions avantageuses pour financer votre achat immobilier. Mais comment ça marche exactement ? Quels sont les avantages et les limites du PAS ? Guy Hoquet vous dit tout !
Définition : qu'est-ce que le Prêt à l'accession sociale ?
Le Prêt à l'accession sociale (PAS) est un prêt immobilier conventionné, c'est-à-dire encadré par l'État, destiné aux ménages aux revenus modestes qui souhaitent acheter leur résidence principale. Il peut financer jusqu'à 100% de l'opération, y compris les frais de notaire et les travaux.
Le PAS présente plusieurs avantages par rapport à un prêt classique :
- Un taux d'intérêt plafonné, généralement inférieur à ceux du marché
- Une durée de remboursement allongée, jusqu'à 35 ans (au lieu de 25 ans en moyenne)
- Une possibilité de différé d'amortissement de 2 ans maximum, pendant lequel seuls les intérêts sont remboursés
- Une garantie de l'État en cas de défaillance de l'emprunteur, via le Fonds de Garantie à l'Accession Sociale (FGAS)
Pour bénéficier du PAS, il faut respecter plusieurs conditions :
- Être primo-accédant, c'est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années
- Respecter des plafonds de ressources, variables selon la zone géographique et la taille du ménage (voir tableau ci-dessous)
- Acheter un logement neuf ou ancien, d'une surface minimale de 9 m² et répondant à des normes de performance énergétique
- Occuper le logement à titre de résidence principale pendant au moins 5 ans
Exemple : Sophie et Julien, un couple avec 2 enfants, souhaitent acheter un appartement de 80 m² à Bordeaux. Avec leurs revenus de 3 000 € par mois, ils sont éligibles au PAS. Grâce à ce prêt sur 25 ans à un taux de 1,5%, leur mensualité s'élève à 800 €, contre 950 € avec un prêt classique. Une économie substantielle qui leur permet de concrétiser leur rêve !
Les atouts et les limites du PAS
En complément de ses conditions attractives, le Prêt à l'accession sociale présente d'autres avantages pour les emprunteurs modestes :
- La possibilité de bénéficier de l'Aide personnalisée au logement (APL) en fonction de ses revenus, et ainsi de réduire sa mensualité
- L'absence de pénalités de remboursement anticipé, ce qui permet de renégocier ou de changer de prêt sans frais
- L'éligibilité au Prêt à taux zéro (PTZ) en complément, pour financer jusqu'à 40% de l'achat sans intérêts
- Des frais de dossier réduits, voire inexistants dans certaines banques partenaires
Mais le PAS a aussi quelques limites à connaître :
- Il ne finance pas l'achat d'un terrain seul, ni la construction d'une maison individuelle (sauf en zone tendue et avec un PTZ)
- Il impose de respecter des caractéristiques techniques et des plafonds de prix au m², variables selon les zones
- Il peut être refusé par la banque en cas d'endettement excessif ou de reste à vivre insuffisant
- Ses conditions (taux, durée, différé...) sont définies par la banque dans une certaine limite, et peuvent donc varier d'un établissement à l'autre
Il est donc important de bien étudier son projet et sa capacité d'emprunt avant de se lancer,
et de comparer les offres de plusieurs banques pour trouver le meilleur deal. Le courtier en
prêt immobilier peut être un allié précieux pour dénicher la perle rare.
Comment obtenir un Prêt à l'Accession Sociale ?
Pour bénéficier d'un Prêt à l'accession sociale, vous devez vous adresser à un établissement de crédit ayant passé une convention avec l'État. La plupart des grandes banques (BNP Paribas, Crédit Agricole, Banque Populaire, Caisse d'Épargne, Crédit Mutuel, LCL, SG...) le proposent, ainsi que certains courtiers.
Le processus de demande est le même que pour un prêt classique :
1. Vous rassemblez les documents nécessaires : pièce d'identité, contrat de travail, fiches de paie, avis d'imposition, compromis de vente...
2. Vous remplissez un dossier de prêt avec l'aide de votre conseiller bancaire, en précisant que vous souhaitez un PAS.
3. La banque étudie votre demande et vérifie que vous remplissez bien les conditions d'éligibilité (plafonds de ressources, primo-accession, normes du logement...).
4. Si votre dossier est accepté, la banque vous fait une offre de prêt mentionnant les caractéristiques du PAS (taux, durée, garantie, APL...).
5. Après un délai de réflexion de 10 jours minimum, vous signez l'offre de prêt et les documents annexes (assurance, garantie FGAS...).
6. Les fonds sont débloqués lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire,
après purge des conditions suspensives.
Bon à savoir : avec un PAS, la banque prend une hypothèque sur votre logement, ce qui lui
permet de se rembourser en cas de défaillance de votre part. Mais grâce à la garantie de
l'État, cette hypothèque est moins chère que pour un prêt classique.
Guy Hoquet répond aux questions les plus fréquentes sur le PAS
Le PAS est-il cumulable avec d'autres aides ?
Oui, le PAS est cumulable avec plusieurs aides à l'accession, notamment le Prêt à taux zéro
(PTZ) et l'Aide personnalisée au logement (APL). Vous pouvez aussi bénéficier des prêts
complémentaires d'Action Logement (ex-1% Logement) si vous êtes salarié d'une entreprise
cotisante.
Quel est le taux d'un PAS ?
Le taux d'un PAS varie selon les banques et la conjoncture, mais il est plafonné
réglementairement. En août 2021, ce plafond était de 2,6% sur 20 ans et 2,8% sur 25 ans,
contre des taux moyens de 1,06% et 1,20% sur le marché libre. L'écart avec un prêt classique
se resserre donc en période de taux bas.
Quelle est la durée maximale d'un PAS ?
La durée maximale d'un PAS est de 35 ans, contre 25 ans en moyenne pour un prêt
classique. Allonger la durée permet de réduire la mensualité, mais attention à ne pas
s'endetter sur une trop longue période. Il est recommandé de ne pas dépasser 25 à 30 ans.
Quel est le montant maximum d'un PAS ?
Il n'y a pas de montant maximum pour un PAS, sauf celui lié à votre capacité d'emprunt et au
prix plafonné du logement acheté. La banque accorde le prêt sur la base de votre taux
d'endettement (35% maximum) et de votre reste à vivre mensuel (minimum 800 € pour un
couple avec 2 enfants).
Peut-on renégocier un PAS ?
Oui, vous pouvez renégocier votre PAS avec votre banque actuelle ou en changeant
d'établissement. Il n'y a pas de frais de remboursement anticipé, mais la banque peut vous
facturer des indemnités de gestion si vous partez ailleurs. Comparez bien le coût total du
crédit avant de vous engager.
L’essentiel à retenir
1. Le PAS est un prêt immobilier conventionné destiné aux ménages modestes pour acheter leur résidence principale.
2. Il offre des conditions avantageuses : taux plafonné, durée allongée, différé d'amortissement, garantie de l'État...
3. Pour en bénéficier, il faut respecter des plafonds de ressources et acheter un logement répondant à certaines normes.
4. Le PAS est cumulable avec d'autres aides comme le PTZ et l'APL, ce qui en fait un outil intéressant pour les primo-accédants.
5. Son obtention passe par une demande auprès d'une banque partenaire, qui étudie votre dossier selon les mêmes critères qu'un prêt classique.
Allez plus loin sur ce sujet
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Le Prêt à l'accession sociale, loin d'être un simple produit bancaire, s'affirme comme un véritable levier d'accession à la propriété.
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Cette compréhension approfondie vous permettra d'optimiser votre stratégie d'accession, en combinant efficacement les différentes aides disponibles pour concrétiser votre projet immobilier dans les meilleures conditions.
