Prêt relais
Le prêt relais : une solution de financement pour acheter avant d'avoir vendu
Vous avez trouvé le logement de vos rêves mais vous n'avez pas encore vendu votre bien actuel ? Vous pouvez solliciter un prêt relais auprès de votre banque pour boucler votre financement le temps de conclure votre vente.
Ce crédit immobilier de courte durée permet de disposer rapidement des fonds nécessaires à votre acquisition sans attendre le déblocage du prix de cession de votre logement. Une solution souple et sécurisante pour ne pas rater une bonne opportunité !
Mais comment fonctionne un prêt relais ? Quelles sont les conditions pour en bénéficier ? Et quels en sont les avantages et les coûts ? Guy Hoquet vous guide.
Définition : qu'est-ce qu'un prêt relais ?
Un prêt relais est un crédit immobilier de courte durée (6 mois à 2 ans) qui permet de financer l'achat d'un nouveau logement avant d'avoir vendu son bien actuel. Il s'agit d'une avance sur le prix de vente futur de l'ancien logement.
Son montant est plafonné à un pourcentage de la valeur estimée du bien à vendre (50% à 80% selon les banques et le marché local). Il couvre généralement l'apport personnel nécessaire à l'achat du nouveau logement, en complément d'un prêt principal classique.
Les intérêts du prêt relais sont calculés chaque mois sur le capital débloqué et payables en fin de prêt, lors de la vente effective. Certaines banques proposent de les régler mensuellement ou trimestriellement. Le taux est plus élevé qu'un prêt classique du fait de sa courte durée.
Le prêt est remboursé in fine (en une seule fois) par anticipation, avec le produit de la vente du bien. S'il est insuffisant, l'emprunteur devra combler la différence avec d'autres ressources (épargne, prêt complémentaire...). S'il est supérieur, le surplus lui reviendra.
En cas de non-vente à l'échéance du prêt relais, celui-ci devra être prorogé (avec l'accord de la banque) ou transformé en prêt amortissable classique, avec un nouveau tableau d'amortissement et une durée allongée. Les mensualités seront alors recalculées en conséquence.
Exemple : Pierre et Marie souhaitent acheter une maison à 400 000 € mais ils n'ont pas fini de rembourser le crédit de leur appartement estimé à 200 000 €. En attendant de le vendre, ils demandent un prêt relais de 80 000 € (40% de la valeur du bien) sur 12 mois pour financer leur apport personnel. Le taux du prêt relais est de 2,5%. Ils devront rembourser 82 000 € (capital intérêts) à la vente de leur appartement, en plus des échéances de leur nouveau prêt principal.
Les conditions d'obtention d'un prêt relais
Pour obtenir un prêt relais, vous devez remplir plusieurs conditions :
- Être déjà propriétaire d'un bien immobilier destiné à la vente.
- Avoir un projet d'achat immobilier nécessitant un financement relais.
- Disposer de revenus stables et suffisants pour faire face aux mensualités du nouveau prêt principal et aux intérêts du prêt relais. Les banques appliquent des ratios d'endettement maximum (33% à 35% des revenus).
- Justifier d'un apport personnel complémentaire couvrant les frais d'achat (notaire, garanties...) et les intérêts intercalaires du prêt relais.
- Fournir une estimation fiable de la valeur de votre bien actuel réalisée par un professionnel (agent immobilier, notaire). La banque se basera dessus pour calculer le montant du prêt relais.
- Mettre en vente votre logement dans un délai court après la signature du prêt relais (1 à 3 mois selon les banques). Certaines exigent un mandat de vente exclusif.
- Signer une promesse ou un compromis de vente avec une date de signature de l'acte authentique compatible avec la durée du prêt relais.
La banque étudiera également avec attention la qualité et la liquidité de votre bien à vendre (localisation, état, prix marché...) pour s'assurer de son adéquation avec la durée prévisionnelle du prêt relais.
Elle demandera de nombreuses pièces justificatives : promesse d'achat, compromis de vente, titre de propriété, mandat, estimation, plan de financement, simulations de prêt principal... L'instruction du dossier peut prendre plusieurs semaines.
Pensez à vous y prendre à l'avance et à mettre en concurrence les banques sur leurs conditions de prêt relais (taux, frais, assurance, garantie, franchise, modularité...) pour obtenir l'offre la plus adaptée à votre projet.
Les avantages et les coûts d'un prêt relais
Le prêt relais présente plusieurs avantages pour concrétiser un projet d'achat-revente :
- Il permet d'acheter sans attendre d'avoir vendu, en disposant immédiatement des fonds nécessaires. On peut ainsi saisir une bonne opportunité sans risquer de voir le bien convoité nous échapper.
- Il offre une souplesse de remboursement car les intérêts peuvent être payés en fin de prêt, mensuellement ou trimestriellement selon les contrats. On peut ainsi lisser son effort financier.
- Il sécurise le plan de financement global car il couvre le besoin de trésorerie lié au décalage temporel entre l'achat et la revente. On limite le risque d'acheter sans pouvoir revendre ensuite.
- Il évite d'avoir à puiser dans son épargne ou à solliciter son entourage pour boucler son apport personnel. On préserve ainsi ses autres projets et sa capacité d'emprunt.
- Il ouvre droit à un crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt payés s'il finance la résidence principale (dans les mêmes conditions que le prêt principal).
Mais le prêt relais a aussi un coût non négligeable :
- Son taux d'intérêt est sensiblement plus élevé qu'un prêt classique du fait de sa courte durée (1,5 à 3% environ).
- Il génère des frais de dossier et de garantie (hypothèque, caution) proportionnels à son montant (souvent 1%).
- Il implique la souscription d'une assurance emprunteur spécifique (décès, invalidité) dont les cotisations sont plus élevées que pour un prêt classique.
- Il n'est consenti que pour une durée limitée (2 ans maximum) qui crée une pression temporelle et financière pour revendre son ancien bien dans les délais.
- Il peut induire des mensualités cumulées importantes en cas de faible apport personnel ou de non-vente prolongée qui obèrent la capacité d'épargne de l'emprunteur.
Avant de solliciter un prêt relais, il est donc crucial d'avoir un projet cohérent (écart de prix limité entre l'ancien et le nouveau bien), un apport personnel conséquent, une visibilité sur la revente et une marge de manœuvre en cas de prorogation. Renseignez-vous bien sur toutes les modalités de l'offre !
Les alternatives au prêt relais immobilier
Si vous ne remplissez pas les conditions d'un prêt relais ou si vous souhaitez éviter son coût, il existe d'autres solutions pour financer un achat-revente :
- Négocier un différé de paiement du prix avec le vendeur, le temps de finaliser votre revente. Cela revient à lui demander un crédit vendeur gratuit par acte notarié.
- Vendre d'abord pour acheter ensuite, en négociant un délai entre le compromis et la signature définitive ou en obtenant un droit de repentir. Mais cela peut vous faire perdre une opportunité d'achat...
- Louer temporairement votre bien actuel en attendant de trouver preneur à un bon prix. Cela vous apportera un complément de revenus pour faire face à vos échéances.
- Revoir votre plan de financement en réduisant votre budget d'achat, en augmentant votre apport personnel ou en allongeant la durée de votre emprunt principal.
- Demander une avance sur héritage ou donation à vos proches pour couvrir votre besoin de financement temporaire (avec accord écrit et traçabilité).
L'important est d'anticiper au mieux la période de transition entre les deux transactions, en misant sur la rapidité de revente et la pression du marché immobilier local. Un pari gagnant si votre bien est attractif !
Guy Hoquet répond à vos questions sur le prêt relais
Le prêt relais est-il obligatoire pour acheter avant d'avoir vendu ?
Non, le prêt relais n'est pas une obligation légale. Vous pouvez financer votre nouvel achat par d'autres moyens (apport personnel, prêt classique, crédit vendeur...) si les conditions sont réunies.
Cependant, c'est souvent une condition suspensive qui figure dans le compromis d'achat et qui conditionne la vente à son obtention par l'acquéreur dans un certain délai. Cette clause est insérée pour sécuriser le vendeur et l'opération.
C'est pourquoi il est vivement conseillé de monter un dossier de demande de prêt relais en parallèle de votre recherche de bien et de le déposer dès l'offre d'achat, sans attendre la signature du compromis. Cela vous donnera plus de chances d'obtenir le financement à temps.
Anticipez bien vos besoins, la faisabilité et le coût de ce crédit sur mesure. Votre conseiller bancaire et votre agent immobilier pourront vous y aider.
Que se passe-t-il si mon bien ne se vend pas dans les délais ?
C'est le principal risque d'un prêt relais : voir la vente de son logement prendre plus de temps que prévu et ne pas pouvoir rembourser le capital avancé à l'échéance.
Dans ce cas, vous devrez renégocier avec votre banque :
- Soit un report de l'échéance de quelques mois, en payant des intérêts supplémentaires (prorogation). La banque peut l'accepter si votre bien est activement commercialisé et que le marché est porteur.
- Soit une transformation du prêt relais en prêt classique, avec un nouveau tableau d'amortissement sur une durée plus longue. Vos mensualités seront recalculées pour intégrer le capital et les intérêts du prêt relais, en plus du prêt principal.
Vous pouvez aussi essayer de renégocier le prix de votre bien à la baisse pour accélérer sa vente, quitte à revoir votre budget d'achat en conséquence. Un moindre mal pour sortir de l'impasse du prêt relais...
Quelles garanties demandent les banques pour un prêt relais ?
Pour se prémunir contre le risque de non-remboursement, les banques demandent généralement des garanties sur un prêt relais :
- Une hypothèque sur le bien à vendre (voire aussi sur le bien acheté), qui leur permet de faire saisir le logement en cas d'impayé avéré. Les frais de notaire sont à la charge de l'emprunteur.
- Une caution solidaire d'un organisme spécialisé (Crédit Logement...) qui s'engage à payer les échéances à la place de l'emprunteur défaillant. Une commission est facturée.
- Un privilège de prêteur de deniers (PPD) qui confère une priorité de remboursement à la banque ayant financé l'achat du nouveau bien, par rapport aux autres créanciers.
- Une délégation du prix de vente par laquelle le notaire s'engage à verser directement à la banque le montant du prêt relais sur le produit de la vente.
Misez sur la qualité et la cohérence de votre dossier (apport, revenus, épargne, estimations...) pour rassurer la banque sur vos capacités de remboursement. Et n'hésitez pas à faire jouer la concurrence !
L'essentiel à retenir sur le prêt relais
- Le prêt relais est un crédit immobilier de courte durée qui permet de financer l'achat d'un nouveau logement avant d'avoir revendu son bien actuel.
- Son montant est plafonné à un pourcentage de la valeur estimée du bien à vendre. Il est remboursé in fine par le produit de la vente, avec des intérêts payés en fin de prêt, mensuellement ou trimestriellement.
- Pour en bénéficier, il faut être propriétaire, avoir un projet d'achat, des revenus suffisants, un apport personnel complémentaire et mettre en vente son bien dans un délai court.
- Son principal atout est de pouvoir concrétiser rapidement un achat sans puiser dans son épargne, mais il comporte un coût non négligeable (intérêts, frais, assurance) et un risque en cas de non-vente dans les délais.
- Il existe des alternatives (crédit vendeur, vente avant achat, location temporaire, renégociation du plan de financement...) à étudier selon sa situation et les conditions du marché.
Le prêt relais est une solution de financement pratique pour ne pas rater une bonne affaire immobilière, à condition de bien en maîtriser le mécanisme et les implications. Évaluez sa pertinence avec votre conseiller !
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