Résidence secondaire
La résidence secondaire : le bon plan pour allier plaisir et placement
Rêve de grand air, besoin de s'évader du quotidien, envie de se constituer un pied-à-terre pour les vacances ou la retraite... Les motivations pour acquérir une résidence secondaire ne manquent pas. Mer, montagne ou campagne, ce bien immobilier dédié aux loisirs séduit de plus en plus de Français. On en compte plus de 3,4 millions dans l'Hexagone !
Mais qu'est-ce qui définit exactement une résidence secondaire ? Quels sont les avantages et les inconvénients d'un tel investissement ? Comment réduire les charges et rentabiliser son bien ? Et quelles sont les règles fiscales à connaître ?
Pour vous aider à sauter le pas sereinement, Guy Hoquet vous guide.
Définition : qu'est-ce qu'une résidence secondaire ?
Une résidence secondaire est un logement occupé de façon temporaire ou saisonnière pour les week-ends, les vacances ou les loisirs. Elle s'oppose à la résidence principale qui est le logement occupé à titre habituel et permanent.
Plus précisément, est considéré comme résidence secondaire tout logement :
- Dont le propriétaire (ou le locataire à titre gratuit) n'est pas fiscalement domicilié
- Occupé moins de 8 mois par an (consécutifs ou non)
- Non meublé sommairement et sans commodité essentielle (eau, gaz...)
La résidence secondaire peut prendre différentes formes :
- Une maison individuelle (villa, chalet, longère...)
- Un appartement dans une copropriété (souvent avec piscine, terrain de sport...)
- Une chambre indépendante chez l'habitant
- Un mobile-home ou chalet dans un camping
- Une péniche ou un bateau aménagé à quai
Peu importe son standing et sa localisation, l'essentiel est qu'elle permette de changer d'environnement le temps d'un séjour.
La résidence secondaire se distingue :
- De la résidence principale : logement occupé plus de 8 mois par an et déclaré comme habitation principale auprès des impôts
- De l'investissement locatif : bien acheté dans le but de le louer et d'en retirer des revenus réguliers
- De la multipropriété : droit de jouissance périodique partagé avec d'autres acquéreurs sur un même bien
- De la chambre d'hôtes : activité commerciale d'hébergement de courte durée chez l'habitant
Certains biens spécifiques comme les gîtes ruraux ou les résidences de tourisme ont un statut hybride entre résidence secondaire et investissement locatif.
Exemple : Nicolas, 35 ans, vient d'acheter un chalet à Chamonix qu'il compte occuper environ 1 mois par an pour ses vacances au ski et celles d'été. Le reste du temps, il le laissera vacant. C'est une résidence secondaire dans la plus pure tradition !
Les avantages d'une résidence secondaire
Investir dans une résidence secondaire présente de multiples attraits, à la fois personnels et patrimoniaux :
- Disposer d'un pied-à-terre pour s'évader quand on veut, sans contrainte
- Profiter d'un cadre de vie différent et dépaysant, au contact de la nature
- Réunir famille et amis dans un lieu convivial, sans promiscuité
- Préparer sa retraite en douceur dans une région de rêve
- Se constituer un patrimoine immobilier tangible et sécurisant
- Réaliser une éventuelle plus-value à la revente
- Transmettre un bien durable à ses enfants
- Défiscaliser une partie de son investissement
- Percevoir des loyers si on choisit de mettre en location saisonnière
Une résidence secondaire est donc à la fois source de plaisir immédiat et de satisfaction à long terme. C'est un placement qui allie l'utile à l'agréable !
Mais attention, cet investissement comporte aussi des contraintes à ne pas négliger :
- Un coût d'achat élevé, souvent majoré dans les zones touristiques
- Des frais d'acte importants (7 à 8% du prix) sauf en cas de construction
- Des charges courantes même en cas d'inoccupation (taxe foncière, assurance, électricité, entretien...)
- Des travaux d'aménagement et d'équipement pour rendre le bien accueillant
- Des obligations déclaratives en mairie (taxe d'habitation, taxe de séjour) et parfois en copropriété
- Une faible rentabilité locative en cas de courte location (sauf forte demande)
- Une fiscalité spécifique sur les revenus locatifs et la plus-value de revente
- Des soucis de gardiennage et de sécurité en cas d'absence prolongée
Mieux vaut être bien conscient de ces réalités avant de se lancer ! Une résidence secondaire ne s'improvise pas.
Comment choisir sa résidence secondaire ?
Pour faire de votre résidence secondaire un véritable havre de paix et un investissement durable, plusieurs critères de choix s'imposent :
- L'emplacement : privilégiez une région que vous aimez et que vous avez envie de découvrir, si possible à moins de 2h de trajet de votre domicile principal. Évitez les endroits trop isolés.
- L'environnement : mer, montagne, campagne, ville... optez pour un cadre en phase avec vos aspirations et votre mode de vie. Pensez aussi aux activités et services à proximité.
- Le climat : renseignez-vous sur les températures, l'ensoleillement, les précipitations selon les saisons pour profiter pleinement de votre bien.
- Le type de logement : maison, appartement, chalet... choisissez une configuration adaptée à vos besoins et à votre budget. Pensez aussi à l'espace extérieur (jardin, terrasse...)
- L'état général : privilégiez un bien en bon état, aux normes et sans gros travaux à prévoir. Un diagnostic technique vous aidera à y voir clair.
- La desserte : assurez-vous de la proximité des transports (gare, aéroport, autoroute...) et de l'accessibilité du bien en toute saison.
- Le prix : fixez-vous un budget en fonction de votre capacité d'emprunt et de vos frais prévisionnels. Méfiez-vous des coups de cœur !
- Le potentiel locatif : si vous envisagez de louer, étudiez la demande locative et les tarifs pratiqués dans la région pour évaluer la rentabilité.
Prenez le temps de prospecter et de comparer plusieurs biens avant de faire votre choix. Un achat trop impulsif est souvent un achat raté !
La fiscalité des résidences secondaires
Une résidence secondaire est soumise à une fiscalité particulière qui varie selon son occupation :
- Bien occupé par le propriétaire :
- Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) : due chaque année, selon la valeur locative cadastrale du bien.
- Taxe d'habitation (TH) : jusqu'en 2023, due chaque année selon la valeur locative et l'emplacement, après abattement de 30%. Supprimée en 2024.
- IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : uniquement si le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 M€.
- Bien loué meublé à titre occasionnel :
- Revenus locatifs : imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec abattement forfaitaire de 50% ou régime réel.
- Taxe sur les loyers: prélèvement contemporain de 12,8% dû chaque mois (sauf micro-BIC).
- Cotisation foncière des entreprises (CFE) : due en dessous d'un certain seuil de loyers.
- TVA : collectée à 10% pour les prestations para-hôtelières (linge, petit-déjeuner...) et reversée.
- Bien loué nu à l'année :
- Revenus locatifs : imposés comme des revenus fonciers au barème progressif, sans abattement ni prélèvement.
- Contribution sur les revenus locatifs (CRL) : 1,5% des loyers si les revenus du foyer fiscal dépassent 15 000 €.
En cas de revente de la résidence dans les 30 ans, la plus-value immobilière est imposable à 19% ( prélèvements sociaux de 17,2%), après abattement pour durée de détention. Au-delà, seuls les prélèvements sociaux restent dus.
Enfin, en cas de transmission à titre gratuit (succession, donation), la résidence secondaire est soumise aux droits de mutation selon le lien de parenté avec le bénéficiaire, après abattements. Sa valeur est déterminée par le fisc.
Autant de subtilités fiscales à maîtriser pour optimiser son achat ! Là aussi, mieux vaut se faire conseiller.
Guy Hoquet répond à vos questions sur la résidence secondaire
Peut-on acheter une résidence secondaire à crédit ?
Oui, la plupart des banques proposent des prêts immobiliers spécifiques pour l'acquisition d'une résidence secondaire, sur des durées de 10 à 25 ans maximum. Certaines exigent un apport personnel d'au moins 20% et/ou des revenus locatifs pour couvrir une partie des mensualités. Les taux sont souvent un peu plus élevés que pour une résidence principale.
Comment réduire les charges d'une résidence secondaire ?
Pour alléger les charges courantes de votre résidence secondaire, plusieurs astuces existent :
- Négocier le tarif de vos contrats (assurance, électricité, télécom...) en fonction de votre occupation réelle
- Opter pour un abonnement en eau provisoire plutôt qu'à l'année Installer un système de télésurveillance pour prévenir les cambriolages ou les fuites
- Confier le gardiennage et l'entretien à un voisin ou un professionnel pendant vos absences
- Louer votre bien une partie de l'année pour générer des revenus et bénéficier d'avantages fiscaux
Faut-il meubler sa résidence secondaire ?
C'est fortement conseillé si vous comptez occuper ou louer régulièrement votre résidence secondaire. Un logement meublé est plus pratique et convivial qu'un logement vide. Il permet aussi d'accéder au statut fiscal de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) qui offre des déductions intéressantes. Mais cela représente un budget supplémentaire.
Quelles autorisations faut-il pour louer sa résidence secondaire ?
Si vous louez votre résidence moins de 120 jours par an, aucune autorisation particulière n'est requise. Au-delà, votre bien peut être requalifié en meublé de tourisme et vous devez faire une déclaration préalable en mairie (formulaire Cerfa n°14004*04) sous peine d'amende. Dans certaines villes (Paris, Bordeaux...), une autorisation de changement d'usage est même nécessaire.
Peut-on transformer sa résidence secondaire en résidence principale ?
Oui, vous pouvez décider à tout moment d'habiter à titre principal dans votre résidence secondaire, si votre situation personnelle ou professionnelle le justifie. Ce transfert de résidence entraîne plusieurs démarches :
- Notifier le changement d'adresse à la Poste, aux impôts, aux organismes sociaux...
- Résilier les contrats d'assurance et d'énergie de l'ancien logement et les transférer vers le nouveau
- Effectuer un changement d'affectation auprès de la mairie et du fisc (suppression de la taxe d'habitation)
L'essentiel à retenir sur la résidence secondaire
- Une résidence secondaire est un logement occupé temporairement pour les loisirs et les vacances, moins de 8 mois par an par son propriétaire. Elle diffère de la résidence principale et de l'investissement locatif.
- Acheter une résidence secondaire permet de disposer d'un pied-à-terre dépaysant, de préparer sa retraite, de se constituer un patrimoine et de percevoir d'éventuels revenus locatifs. Mais attention aux charges et contraintes à assumer !
- Pour réussir son achat, mieux vaut cibler un bien dans une région appréciée, proche des transports, dans un état correct et avec un éventuel potentiel locatif. L'environnement et le budget sont des critères clés.
- Une résidence secondaire est soumise à une fiscalité spécifique : taxe foncière et taxe d'habitation, imposition des revenus locatifs selon le régime choisi (BIC ou foncier), plus-value de revente après abattement, droits de mutation en cas de transmission...
- Pour réduire ses charges, on peut négocier ses contrats, louer une partie de l'année, confier le gardiennage en son absence... Certaines villes imposent une déclaration préalable en cas de location répétée.
Alors, prêt à sauter le pas et à vous offrir un petit coin de paradis rien qu'à vous ? Une résidence secondaire, c'est le bon plan pour s'évader tout en préparant l'avenir. Loin des tracas du quotidien, elle vous promet des moments privilégiés en famille ou entre amis. À condition d'avoir bien réfléchi et anticipé !
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