Taxe d'habitation
La taxe d'habitation : un impôt local qui évolue
Depuis le 1 er janvier 2023 la taxe d’habitation est supprimée sur les résidences principales. La taxe d’habitation reste en vigueur pour les résidences secondaires. Vous êtes locataire ou propriétaire occupant de votre résidence secondaire ? Vous êtes alors redevable de la taxe d'habitation, un impôt local perçu au profit des communes et des intercommunalités.
Mais savez-vous exactement qui doit payer cet impôt et sur quelles bases ? Que finance-t-il et comment a-t-il évolué ces dernières années ? Guy Hoquet vous éclaire.
Définition : qu'est-ce que la taxe d'habitation ?
La taxe d’habitation est un impôt local dû chaque année par les occupants qu’ils soient
propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit d’un logement qui constitue leur
résidence secondaire.
Elle est perçue par les communes et les intercommunalités pour financer les services publics locaux : entretien de la voirie, transports, écoles, équipements sportifs et culturels...
Son montant varie selon la commune, les caractéristiques du logement et la situation de l'occupant. Il est calculé en fonction de la valeur locative cadastrale du bien, c'est-à-dire son loyer théorique annuel, et des taux votés par les collectivités locales.
Qui est redevable de la taxe d'habitation ?
La taxe d'habitation est due par toute personne qui dispose d'un logement meublé au 1er
janvier de l'année à titre de résidence secondaire (depuis le 1er Janvier 2023), à quelque
titre que ce soit :
● Propriétaire occupant
● Locataire d'un logement loué vide ou meublé
● Occupant à titre gratuit d'un logement prêté ou mis à disposition
● Usufruitier d'un logement dont il a l'usage
● Gérant ou associé d'une société immobilière pour les logements dont il a la jouissance
La taxe est établie au nom de l'occupant principal du logement, même s'il ne l'occupe pas à temps complet. En cas de colocation, les colocataires sont solidairement responsables du paiement de la taxe.
Il existe toutefois des cas d'exonérations totales ou partielles de taxe d'habitation :
● Les étudiants logés en résidence universitaire gérée par le Crous
● Les personnes âgées de plus de 60 ans sous conditions de ressources
● Les bénéficiaires de certaines allocations (AAH, ASPA, ASI...)
● Les titulaires de l'allocation de solidarité spécifique (ASS) sous conditions de ressources
● Les veufs et veuves sous conditions de ressources
Ces exonérations sont automatiques ou sur demande, en fonction de la situation au 1er janvier. Elles peuvent concerner la taxe principale et/ou les taxes annexes (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, redevance audiovisuelle...).
Comment est calculée la taxe d'habitation ?
Le mode de calcul de la taxe d'habitation est assez complexe. Il fait intervenir plusieurs
paramètres :
● La valeur locative cadastrale du logement, déterminée par l'administration fiscale en fonction de la surface, de la localisation, du confort et de l'état du bien. C'est la base d'imposition.
● Les taux votés par la commune et l'intercommunalité, qui s'appliquent à la base. Ils varient fortement d'une collectivité à l'autre (de 5 à 30%).
● Les abattements, exonérations et dégrèvements éventuels en fonction de la situation du contribuable (revenus, composition du foyer...).
À ces éléments s'ajoutent souvent des taxes annexes : taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), taxe sur les logements vacants, redevance audiovisuelle (supprimée en 2022)... qui majorent le montant final.
La formule de calcul est la suivante :
Exemple : La valeur locative de l'appartement de Paul est de 3 600 €. La Ville de Bordeaux applique un taux de 24,13% et Bordeaux Métropole un taux de 0,183%. En l'absence d'abattement, sa taxe d'habitation sera de : (3600 x 24,13%) (3600 x 0,183%) = 874,68 € (arrondi à 875 €)
Il faut ajouter à ce montant la TEOM, calculée sur la même base avec un taux de 8,06%, soit 290 €. Au total, Paul devra payer 1 165 € de taxe d'habitation et de TEOM pour l'année 2023.
Une suppression progressive de la taxe d'habitation
Depuis 2018, la taxe d'habitation sur la résidence principale faisait l'objet d'une suppression
progressive pour 80% des ménages. Cette réforme répondait à un objectif de pouvoir
d'achat et de simplification fiscale. Elle s'est étalée sur plusieurs années.
● 2018 : dégrèvement de 30% pour les ménages éligibles (revenu fiscal
● 2019 : dégrèvement de 65%
● 2020 : dégrèvement de 100% (suppression de la taxe pour ces ménages)
● 2021-2023 : suppression par tiers pour les 20% de ménages restants (revenus supérieurs)
● 2023 : suppression totale de la taxe d'habitation sur les résidences principales
✋Attention, cette suppression ne concerne pas les résidences secondaires, les logements vacants et la TEOM, qui restent taxés. De même, la taxe d'habitation sur les logements meublés non affectés à la résidence principale (Airbnb...) est maintenue sous le nom de taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS).
Pour compenser cette perte de recettes pour les collectivités locales, l'État a mis en place un nouveau schéma de financement :
● Transfert de la part départementale de la taxe foncière aux communes
● Création d'un impôt sur les résidences secondaires (THRS)
● Mise en place d'un coefficient correcteur pour neutraliser les écarts de compensation
● Attribution d'une fraction de TVA aux intercommunalités et aux départements
Ce nouveau schéma vise à garantir l'autonomie financière des collectivités et à préserver leur capacité à financer les services publics locaux. Il fait l'objet d'un suivi attentif pour s'assurer de son équité et de son efficacité.
Guy Hoquet répond aux questions sur la taxe d'habitation
Quand paye-t-on la taxe d'habitation ?
La taxe d'habitation est généralement payable en une seule fois à l'automne, avec une date
limite au 15 novembre. Les avis d'imposition sont envoyés courant octobre par les services
fiscaux. Il est possible d'opter pour la mensualisation pour étaler le paiement sur 10 mois (de
janvier à octobre).
La taxe d'habitation est-elle déductible des impôts ?
Non, la taxe d'habitation n'est pas déductible du revenu imposable, sauf dans certains cas
très spécifiques (location meublée professionnelle, chambre d'hôtes...). Elle reste à la charge
du contribuable. Seuls les frais réels liés à l'habitation principale (travaux, intérêts
d'emprunt...) peuvent être déduits sous certaines conditions.
Que se passe-t-il si on ne paye pas sa taxe d'habitation ?
En cas de non-paiement de la taxe d'habitation à la date limite, des pénalités de retard de
10% sont appliquées automatiquement. En cas de difficultés, il est possible de demander un
étalement du paiement au Trésor Public. Mais en cas de non-paiement persistant, le fisc
peut engager des poursuites : saisie sur salaire, sur compte bancaire, sur véhicule... Il est
donc important de régulariser rapidement sa situation.
Le propriétaire peut-il payer la taxe d'habitation du locataire ?
Non, le propriétaire n'a pas à payer la taxe d'habitation à la place de son locataire. C'est un
impôt personnel dû par l'occupant du logement, qu'il soit propriétaire ou locataire. Le
propriétaire doit juste s'assurer que le locataire a bien payé la taxe avant de lui restituer son
dépôt de garantie en fin de bail.
Comment retrouver son avis de taxe d'habitation ?
Il est possible de consulter et de télécharger son avis de taxe d'habitation sur son espace
personnel du site impots.gouv.fr. Il suffit de se connecter avec son numéro fiscal et son mot
de passe, puis d'aller dans la rubrique "Documents". Les avis sont généralement disponibles
en ligne mi-octobre, avant leur envoi postal. En cas de perte ou de non-réception, il est
possible d'en demander un duplicata au service des impôts.
L’essentiel à retenir
1. La taxe d'habitation est un impôt local dû chaque année par les occupants d'un
logement, qu'ils soient propriétaires ou locataires.
2. Elle est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du logement et des taux votés par les collectivités locales.
3. Elle finance les services publics locaux et varie fortement d'une commune à l'autre.
4. Certains contribuables peuvent bénéficier d'exonérations totales ou partielles en fonction de leur situation.
5. La taxe d'habitation sur la résidence principale est en cours de suppression progressive jusqu'en 2023, mais elle reste due pour les résidences secondaires et les logements vacants.
6. Pour obtenir le meilleur taux, il faut optimiser son profil, faire jouer la concurrence et négocier tous les paramètres du crédit. Un conseil en amont est souvent judicieux.
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