Condition suspensive
La condition suspensive : une sécurité indispensable pour acheter sereinement
Vous avez enfin trouvé le logement de vos rêves et vous vous apprêtez à signer un compromis de vente ? Félicitations ! Mais avant de vous engager définitivement, pensez à protéger votre achat par des conditions suspensives. Ces clauses permettent de suspendre la vente à la réalisation de certains événements indispensables pour sa concrétisation : obtention d'un prêt, absence de servitude, bon résultat du diagnostic...
Mais comment fonctionnent exactement ces conditions ? Lesquelles prévoir dans le compromis ? Que se passe-t-il si elles ne sont pas remplies ? Et peut-on s'en dispenser ?
Pour y voir plus clair, Guy Hoquet vous explique tout sur cet outil précieux pour acheter en toute sérénité.
Qu'est-ce qu'une condition suspensive ?
Une condition suspensive est une clause contractuelle qui subordonne la validité d'un acte juridique à la survenance d'un événement futur et incertain. Tant que cet événement ne s'est pas produit, l'acte est "suspendu" : il existe juridiquement mais ne produit pas encore ses effets. Si l'événement se réalise dans le délai prévu, la condition est remplie et l'acte devient définitif. Sinon, il est caduc et les parties sont libérées de leurs engagements.
En matière immobilière, les conditions suspensives sont très fréquentes dans les contrats de vente, notamment dans le compromis signé avant l'acte authentique. Elles visent à protéger l'acquéreur en lui permettant de se rétracter si certains éléments essentiels à son achat ne sont pas réunis :
- Financement : obtention d'un prêt bancaire aux conditions prévues
- Urbanisme : absence de servitude, de projet public, de droit de préemption...
- Technique : conformité du bien suite aux diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites...)
- Locative : départ effectif du locataire en place
- Autre bien : vente préalable d'un autre logement par l'acquéreur
Ces conditions suspensives sont négociées librement entre le vendeur et l'acheteur, et insérées dans le compromis sous forme de clauses précises. Elles sont d'ordre public pour le prêt immobilier, mais facultatives pour les autres.
Exemple : Julie signe un compromis pour acheter un appartement ancien, soumis aux conditions suspensives suivantes :
- Obtention d'un prêt de 200 000 € à 1,5% sur 20 ans avant le 15/09/2023
- Absence de servitude non déclarée révélée par le notaire avant le 30/09/2023
- Délivrance de diagnostics ne révélant pas de vices cachés avant le 15/10/2023 Si l'une de ces conditions n'est pas remplie dans les délais, Julie pourra renoncer à la vente sans pénalité.
Les principales conditions suspensives immobilières
Voici les conditions suspensives les plus courantes et utiles dans un contrat de vente immobilière :
- Condition d'obtention de prêt
C'est la condition suspensive reine, prévue par la loi (art. L.313-40 du Code de la consommation). Si l'acheteur ne parvient pas à décrocher le financement prévu au compromis, malgré ses démarches actives, il peut renoncer à la vente sans perdre son dépôt de garantie. Les caractéristiques du prêt (montant, taux, durée...) doivent être précisées, ainsi qu'un délai de réalisation (en général 30 à 45 jours).
- Condition de purge des droits de préemption
Certains biens sont soumis à un droit de préemption permettant à une collectivité (commune, département...) de se substituer à l'acquéreur pour acheter en priorité. La vente est alors suspendue à la renonciation de la collectivité à ce droit, suite à une notification par le notaire. Le délai de préemption est généralement de 2 mois.
- Condition d'obtention d'un permis de construire
Si l'acquéreur projette des travaux importants nécessitant un permis de construire, il peut conditionner son achat à l'obtention de cette autorisation administrative. Un délai doit être fixé pour déposer la demande en mairie (2 à 3 mois). Si le permis est refusé ou assorti de réserves rédhibitoires, l'acheteur peut renoncer sans frais.
- Condition de diagnostics techniques
Certains diagnostics immobiliers sont obligatoires et peuvent révéler des vices cachés ou des non-conformités graves : présence d'amiante, de plomb, de termites, risques naturels et technologiques, performance énergétique... Leur résultat peut être érigé en condition suspensive, pour permettre à l'acheteur de se retirer si les désordres sont trop importants. Les frais de diagnostics restent à la charge du vendeur.
- Condition de délivrance d'autres documents
D'autres pièces peuvent être exigées par l'acquéreur, sous forme de conditions suspensives : certificat d'urbanisme, état daté de la copropriété, dernier PV d'AG, carnet d'entretien, titre de propriété... Si ces documents révèlent des anomalies ou ne sont pas remis dans les temps, l'acheteur peut se rétracter.
Ces conditions suspensives sont autant de garde-fous pour sécuriser une vente immobilière. Elles doivent être maniées avec précaution et rédigées avec soin pour éviter tout litige ultérieur !
Le fonctionnement des conditions suspensives
Chaque condition suspensive prévue au compromis fonctionne en 3 temps :
- Stipulation de la condition dans le contrat, avec un délai de réalisation. Par exemple : "La vente est soumise à l'obtention par l'acquéreur d'un prêt immobilier de 200.000 € au taux de 1,5% sur 20 ans, avant le 15/09/2023".
- Attente de la réalisation (ou non) de la condition, pendant le délai imparti. L'acquéreur doit mettre en œuvre tous les moyens nécessaires pour que la condition se réalise (démarches active, demandes, relances...). La vente est "gelée" durant cette période.
- Alternative à l'arrivée du terme :
- Si la condition est remplie dans les temps (prêt accordé, préemption purgée...) : la vente est validée et le compromis devient définitif. Les parties s'acheminent vers la signature de l'acte authentique.
- Si la condition n'est pas réalisée au terme du délai (refus de prêt, exercice du droit de préemption, diagnostic alarmant...) : le compromis est caduc et la vente abandonnée. L'acquéreur récupère son dépôt de garantie.
- Si la condition fait défaut par la faute de l'acquéreur (dossier de prêt incomplet) : le vendeur peut demander la nullité du compromis et conserver le dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts.
Il est important de formaliser par écrit la réalisation ou la défaillance de chaque condition suspensive (attestation de la banque, courrier du bénéficiaire du droit de préemption, compte-rendu des diagnostics...) et de la notifier à l'autre partie par courrier RAR avant l'expiration du délai.
Attention : si aucune des conditions suspensives prévues n'est réalisée au terme du délai, la vente est automatiquement caduque, sans formalité particulière. Le notaire constate la non-réalisation des conditions et restitue le dépôt de garantie à l'acquéreur. C'est une sécurité essentielle !
Guy Hoquet répond à vos questions sur la condition suspensive
Que se passe-t-il si le vendeur ne lève pas une condition suspensive ?
Si une condition suspensive qui incombe au vendeur n'est pas remplie dans le délai imparti (ex : non délivrance d'une pièce), l'acquéreur a le choix de renoncer à la vente sans pénalité ou de lever la condition malgré tout s'il veut maintenir l'achat. Le vendeur ne peut s'y opposer, sous peine de dommages-intérêts.
Peut-on prévoir une condition suspensive de revente d'un bien ?
Oui, si l'acquéreur doit d'abord vendre son logement actuel pour financer le nouveau, il peut assortir son achat d'une condition suspensive de revente dans un certain délai. Les modalités doivent être détaillées : désignation du bien, prix espéré, date butoir... Mais attention, cette clause est très contraignante pour le vendeur qui immobilise son bien en attendant. Elle doit être limitée dans le temps (2-3 mois max).
Le vendeur peut-il refuser une condition suspensive ?
Oui, les conditions suspensives sont librement négociées entre les parties. Le vendeur peut refuser une condition qu'il juge abusive, irréaliste ou trop longue, sauf celle de l'obtention du prêt qui est d'ordre public. En cas de désaccord persistant, chacun est libre de ne pas signer le compromis. Mieux vaut une vente manquée qu'une vente risquée !
Comment rédiger une condition suspensive d'obtention de prêt ?
La condition suspensive d'obtention de prêt doit préciser un certain nombre de caractéristiques :
- Montant emprunté en capital
- Taux d'intérêt (fixe/variable) hors assurance
- Durée de remboursement
- Éventuelle franchise ou période de différé d'amortissement
- Délai maximum pour obtenir l'offre de prêt (30 à 45 jours en général)
Une condition suspensive peut-elle être prorogée ?
Si une condition suspensive n'est pas remplie à la date prévue mais est en voie de l'être, l'acquéreur peut demander au vendeur une prorogation du délai (quelques jours ou semaines). Cela suppose l'accord écrit des deux parties et un avenant au compromis. Mais le vendeur n'est pas obligé d'accepter et peut considérer la vente comme caduque à l'échéance initiale.
L'essentiel à retenir sur la condition suspensive
- Une condition suspensive est une clause prévoyant qu'un événement futur et incertain doit se réaliser pour que la vente immobilière soit valide.
- Les conditions suspensives les plus fréquentes concernent l'obtention d'un prêt, la purge du droit de préemption, la conformité des diagnostics techniques, l'absence de servitude ou le départ du locataire.
- Chaque condition suspensive doit être stipulée précisément dans le compromis (nature, modalités, délai) et faire l'objet d'un suivi actif par l'acquéreur pour maximiser ses chances de réalisation.
- Si les conditions suspensives sont remplies dans le délai prévu, la vente est validée. Sinon, le compromis est caduc et les parties sont libérées de leurs engagements, sans pénalité.
- Les conditions suspensives sont des outils de sécurisation essentiels pour l'acquéreur immobilier. Bien les négocier avec le vendeur et bien les rédiger avec le notaire est indispensable !
Alors, rassuré sur les conditions suspensives ? Pas de panique, votre agent Guy Hoquet est là pour vous guider dans le choix des meilleures clauses pour protéger votre achat. Notre maître-mot : vous permettre de vous engager en toute connaissance de cause et de devenir propriétaire en toute sérénité !
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