Promesse de vente : définition, types et effets de cet avant-contrat immobilier

La promesse de vente : un engagement préalable à l'achat immobilier

Vous avez trouvé le bien de vos rêves et vous voulez le réserver sans pour autant signer la vente définitive tout de suite ? La promesse de vente est faite pour vous ! Cet avant-contrat très usité en immobilier permet de formaliser l'accord entre le vendeur et l'acheteur, en leur laissant un délai de réflexion avant de finaliser la transaction. Un gage de sérieux et de sécurité pour les deux parties.

Qu'elle soit unilatérale ou synallagmatique, la promesse de vente a valeur obligatoire : elle engage celui qui promet à maintenir son offre pendant une durée déterminée. Son inexécution expose à des sanctions. Mais elle ne vaut pas vente : le transfert de propriété n'a lieu qu'à la signature de l'acte authentique.

Alors comment rédiger une promesse de vente ? Peut-on se rétracter après l'avoir signée ? Et quels sont ses effets juridiques ? Éclairage sur cette étape clé de votre projet immobilier par Guy Hoquet.

Qu'est-ce qu'une promesse de vente ?

Une promesse de vente est un contrat préparatoire par lequel une partie s'engage à vendre un bien à des conditions déterminées (chose, prix), sans que l'autre partie soit d'ores et déjà engagée à l'acheter (promesse unilatérale) ou en étant réciproquement engagée à l'acheter (promesse synallagmatique). Elle précède la vente définitive qui interviendra ultérieurement par acte authentique.

Également appelée "avant-contrat" ou "compromis", la promesse de vente est surtout utilisée pour les transactions immobilières, afin d'accorder un temps de réflexion ou de obtenir des éléments complémentaires (financement, autorisations) avant de signer la vente. Mais elle peut aussi s'appliquer à d'autres biens (fonds de commerce, parts sociales, œuvres d'art...).

La promesse est régie par le Code civil (art. 1124 et s.) qui en fait un contrat consensuel, obligeant celui qui promet. Elle se distingue de la vente définitive (art. 1583) qui opère le transfert immédiat de propriété du bien.

Elle ne doit pas non plus être confondue avec une offre de vente (non engageante) ou avec une vente sous condition suspensive (qui vaudra vente si la condition se réalise). La promesse n'est qu'un contrat préparatoire, elle ne forme la vente qu'au jour de la levée d'option par le bénéficiaire.

En pratique, la promesse précède de quelques jours à quelques mois la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. Elle sécurise la transaction en liant les parties et en fixant les conditions essentielles du contrat définitif. Mais elle n'est pas une obligation, les parties pouvant directement signer un acte de vente.

Exemple : Après avoir visité un appartement ancien, Marc et Julie font une offre d'achat au vendeur qui l'accepte. Ils signent alors une promesse unilatérale de vente avec une indemnité d'immobilisation de 5% du prix, valable 3 mois. Le couple dispose de ce délai pour obtenir son crédit et purger son droit de rétractation. S'ils lèvent l'option, la vente sera conclue. Sinon, ils perdront l'indemnité. Le vendeur est tenu de maintenir son offre pendant 3 mois.

Les différents types de promesse de vente

Il existe deux grands types de promesse de vente, selon que l'engagement est unilatéral ou réciproque :

La promesse unilatérale de vente (PUV) : seul le vendeur (promettant) s'engage à vendre le bien à l'acheteur potentiel (bénéficiaire), à des conditions déterminées, pendant une durée limitée. L'acheteur dispose d'une option qu'il est libre de lever ou non, sans contrepartie.
La promesse synallagmatique de vente (PSV) : le vendeur et l'acheteur s'engagent réciproquement l'un à vendre, l'autre à acheter le bien, à des conditions déterminées, sous réserve d'éventuelles conditions suspensives. L'accord est bilatéral et irrévocable, sauf rétractation ou non réalisation des conditions. On parle aussi de "compromis de vente".

Dans les deux cas, la promesse doit être écrite et acceptée pour être valable. Elle doit mentionner les éléments essentiels de la vente future :

La désignation précise du bien (nature, adresse, surface, numéro de lot, origine de propriété, servitudes...)
Le prix de vente (fixe et déterminé) et les modalités de paiement
Les conditions suspensives éventuelles (obtention d'un prêt, d'un permis de construire...) et leur délai de réalisation
La date limite de signature de l'acte authentique

D'autres mentions sont obligatoires comme l'identité des parties, la durée de validité de la promesse, les diagnostics techniques, l'état des risques (naturels, miniers, technologiques), la mention manuscrite de l'acquéreur sur le droit de rétractation de 10 jours...

Le contenu est plus ou moins fourni selon la nature du bien (appartement, maison, terrain...) et de la vente (ordinaire, en l'état futur d'achèvement, viager...). Il est souvent rédigé sous la forme d'un formulaire type complété et signé des parties.

La promesse peut être reçue par acte authentique (notaire) ou sous seing privé (parties seules). La forme notariée apporte date certaine et force exécutoire au contrat, mais elle est plus coûteuse (frais d'acte) et moins rapide. La forme sous seing privé est plus souple et moins chère, mais elle est plus risquée en cas de vice de forme.

Une promesse sous seing privé donnera souvent lieu à l'ouverture d'un dossier chez le notaire, pour recueillir les pièces nécessaires à la vente (titre de propriété, cadastre, hypothèques, urbanisme...) et préparer l'acte définitif.

Les honoraires de rédaction ou de négociation de la promesse sont en principe à la charge de l'acquéreur, sauf clause contraire.

Les effets juridiques de la promesse de vente

La promesse unilatérale comme synallagmatique est un contrat qui produit des obligations pour les parties dès sa signature :

Obligation de faire pour le vendeur : maintenir son offre pendant la durée de la promesse (3 mois maximum sauf renouvellement), ne pas vendre à un tiers, délivrer un bien conforme aux engagements
Obligation de ne pas faire pour l'acheteur : ne pas demander de modification des conditions
Obligation de donner pour la partie débitrice de l'indemnité d'immobilisation (promesse unilatérale) ou du dépôt de garantie (promesse synallagmatique)

En cas d'inexécution de la promesse (rétractation abusive du vendeur, refus de signature de l'acheteur...), le créancier peut demander en justice :

l'exécution forcée de la vente si c'est encore possible (jugement valant acte)
des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi
le paiement de la clause pénale prévue au contrat (5 à 10% du prix)

Mais la promesse n'est pas une vente. Le transfert de propriété et des risques n'a lieu qu'à la signature de l'acte authentique devant notaire. Seule l'indemnité d'immobilisation ou le dépôt de garantie sont acquis au vendeur en cas de rétractation de l'acheteur.

L'acquéreur non professionnel bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la promesse (unilatérale ou synallagmatique), notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception. Toute somme versée avant l'expiration du délai doit lui être restituée.

Une fois ce délai écoulé, l'acheteur signataire d'une promesse synallagmatique ne peut plus se rétracter (sauf conditions suspensives), sous peine de perdre son dépôt de garantie. Celui qui a signé une promesse unilatérale reste libre de ne pas lever l'option.

Le bien et le prix sont en principe intangibles pendant la durée de la promesse. Tout changement équivaut à une nouvelle offre qui doit être acceptée. La condition suspensive d'obtention du prêt permet à l'acquéreur de se délier en cas de refus de financement.

La promesse prend fin par la signature de l'acte authentique (réitération), la rétractation dans le délai légal, la non-réalisation des conditions suspensives ou le défaut de levée d'option dans le temps imparti.

Guy Hoquet répond à vos questions sur la promesse de vente

Quelle est la différence entre promesse unilatérale et compromis ?

La principale différence réside dans le caractère réciproque ou non de l'engagement :

Dans la promesse unilatérale (PUV), seul le vendeur est engagé. L'acheteur a une option qu'il est libre de lever ou non.
Dans le compromis (promesse synallagmatique), vendeur et acheteur sont engagés l'un envers l'autre. La rétractation n'est possible que pendant 10 jours.

Pour le reste, les mentions obligatoires et les effets sont similaires. Le choix dépend du degré d'engagement souhaité par les parties et du formalisme voulu (acte sous seing privé ou authentique).

Peut-on négocier le prix ou le bien après avoir signé une promesse ?

Non, les éléments essentiels de la vente (prix, désignation du bien) sont en principe intangibles dès la signature de la promesse. Y revenir équivaut à faire une nouvelle offre qui doit être acceptée par l'autre partie.
Seules les conditions accessoires (date, modalités) ou la survenance d'éléments nouveaux (servitude, sinistre, non-conformité...) peuvent justifier une renégociation du prix ou du bien promis. La modification ne peut être unilatérale, elle suppose un avenant signé des deux parties.

Que se passe-t-il si le vendeur se rétracte après avoir signé une promesse de vente ?

Si le vendeur se rétracte après avoir signé une promesse synallagmatique ou une promesse unilatérale dont l'option a été levée, il s'expose à des sanctions :

L'acquéreur peut saisir le juge pour obtenir une décision valant vente si le vendeur refuse de signer l'acte authentique. Il sera réputé propriétaire de la date de la promesse.
Le vendeur devra verser des dommages-intérêts à l'acquéreur pour le préjudice subi (frais engagés, perte de chance de trouver un autre bien...). Leur montant est laissé à l'appréciation du juge.
La promesse peut prévoir une clause pénale à la charge du vendeur défaillant, généralement de 5 à 10% du prix. Cette somme forfaitaire s'ajoute aux dommages-intérêts.

Mieux vaut donc bien réfléchir avant de s'engager et prévoir des conditions suspensives. Car le versement d'une indemnité ne libère pas le vendeur de son obligation de vendre.

Un vendeur peut-il signer plusieurs promesses pour le même bien ?

Non, le vendeur qui a signé une promesse de vente ne peut pas proposer le même bien à un autre acheteur potentiel tant que la promesse est valide, sous peine d'engager sa responsabilité :

S'il signe une seconde promesse et que le premier bénéficiaire lève l'option, il devra lui vendre le bien et indemniser le second acquéreur évincé.
S'il vend le bien à un tiers en méconnaissance d'une promesse antérieure, l'acquéreur écarté pourra demander l'annulation de la vente s'il a publié sa promesse aux hypothèques avant la vente.
S'il conclut une promesse différente (autre acheteur, prix, conditions...) de la première promesse et que celle-ci est caduque, il s'expose à une action du bénéficiaire initial non informé.

Le plus prudent est donc de s'en tenir à une seule promesse et d'attendre son expiration avant de prospecter à nouveau. Ou de prévoir une clause de substitution autorisant à proposer le bien à d'autres si le premier candidat se désiste.

Une promesse de vente doit-elle être enregistrée chez le notaire ?

Ce n'est pas une obligation, mais c'est vivement conseillé pour donner date certaine à la promesse et la rendre opposable aux tiers. Deux possibilités :

Faire rédiger la promesse par le notaire sous forme d'acte authentique. Elle aura alors la même force qu'un acte de vente. Mais cette option est plus coûteuse et plus lente.
Faire enregistrer une promesse sous seing privé au service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques). Cela lui donne une date opposable sans validation du contenu. Le coût est plus modique (125 €).

En cas de promesses successives, celle qui aura été enregistrée en premier sera réputée valable. L'enregistrement prouve aussi la date de levée d'option ou de rétractation. Un atout en cas de litige.

L'essentiel à retenir sur la promesse de vente

La promesse de vente est un contrat préparatoire par lequel une partie s'engage à vendre un bien à l'autre, sans que celle-ci soit encore engagée (promesse unilatérale) ou en étant réciproquement engagée (promesse synallagmatique) à l'acheter.
Elle doit être écrite et mentionner les éléments essentiels de la vente future (désignation du bien, prix, conditions suspensives, délai...). Elle peut être reçue par acte sous seing privé ou authentique.
Elle engage le promettant à maintenir son offre pendant une durée déterminée (3 mois maximum) et à ne pas vendre à un tiers. L'acquéreur est libre de lever l'option (promesse unilatérale) ou engagé à acheter sous conditions (promesse synallagmatique).
Son inexécution (rétractation abusive, refus de signer) expose à l'exécution forcée, à des dommages-intérêts et au paiement d'une clause pénale. Mais elle ne vaut pas vente immédiate.
L'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de 10 jours après la promesse. Au-delà, la promesse synallagmatique l'engage définitivement. Il reste libre de ne pas lever l'option d'une promesse unilatérale.

Signer une promesse de vente est un acte engageant qui nécessite réflexion et vigilance. Mieux vaut se faire conseiller par un professionnel (agent immobilier, notaire) pour sécuriser son projet d'achat !

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