Prêt immobilier

Le prêt immobilier : la clé pour devenir propriétaire

Devenir propriétaire est le rêve de nombreux Français. Mais pour concrétiser ce projet de vie, il faut souvent passer par la case prêt immobilier. Ce crédit vous permet d'emprunter l'argent nécessaire à l'achat de votre logement, que vous rembourserez ensuite sur une longue durée. Un engagement financier lourd, qu'il faut bien préparer. Comment choisir son prêt ? Quels sont les pièges à éviter ? Guy Hoquet vous conseille pour emprunter sereinement.

Qu'est-ce qu'un prêt immobilier ?

Un prêt immobilier est un crédit destiné à financer l'achat ou la construction d'un bien immobilier, qu'il s'agisse d'une résidence principale, secondaire ou d'un investissement locatif. C'est un prêt amortissable, c'est-à-dire que vous remboursez chaque mois une part de capital et d'intérêts, sur une durée pouvant aller de 5 à 30 ans.

Le prêt immobilier est accordé par une banque ou un établissement spécialisé, après étude de votre dossier et de votre capacité d'emprunt. Il est garanti par une hypothèque sur le bien financé ou une caution (garantie bancaire).

Son taux peut être fixe (stable pendant toute la durée du prêt) ou révisable (pouvant varier à la hausse ou à la baisse selon l'évolution d'un indice de référence). Le coût total du crédit dépend du taux d'intérêt, mais aussi des frais annexes : frais de dossier, assurance emprunteur, garantie...

Pour obtenir un prêt immobilier, vous devez apporter un minimum de fonds propres (généralement 10% du prix d'achat), et justifier de revenus stables et suffisants pour faire face aux mensualités. La banque évalue votre "reste à vivre" après remboursement, pour s'assurer de la soutenabilité du prêt.

Les différents types de prêts immobiliers

Il existe plusieurs catégories de prêts immobiliers, adaptées à différents profils et projets :

Le prêt classique

C'est le prêt "standard" proposé par les banques, à taux fixe ou révisable, sur une durée de 5 à 25 ans. Il est accordé en fonction de votre apport personnel et de votre capacité d'emprunt, après étude de votre dossier. Les taux varient selon les établissements et votre profil emprunteur.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Réservé aux primo-accédants sous condition de ressources, ce prêt aidé permet de financer jusqu'à 50% de l'achat d'un logement neuf (ou ancien avec travaux) sans payer d'intérêts. Son montant dépend de la zone géographique et de la composition du ménage. Il peut être complété par un prêt classique.

Le prêt conventionné

Accordé pour l'achat d'un logement ancien, il ouvre droit à l'APL (aide personnalisée au logement) sous condition de ressources. Son taux est plafonné et sa durée limitée à 30 ans. Il est souvent associé à un Prêt à l'Accession Sociale (PAS), lui aussi soumis à des plafonds de ressources.

Le prêt épargne logement

Si vous avez ouvert un PEL (plan épargne logement) ou un CEL (compte épargne logement), vous pouvez obtenir un prêt complémentaire à un taux avantageux pour financer votre résidence principale. Son montant et sa durée dépendent des intérêts acquis pendant la phase d'épargne.

Le prêt in fine

Contrairement au prêt amortissable, vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt, et le capital en une seule fois à la fin. Réservé aux investisseurs, il nécessite une épargne de précaution pour pouvoir rembourser le capital le moment venu.

Le prêt relais

Si vous achetez un nouveau logement avant d'avoir vendu l'ancien, ce prêt de courte durée (2 ans maximum) vous avance les fonds en attendant la vente. Les intérêts sont calculés uniquement sur les sommes utilisées. Il est remboursé en une fois au moment de la vente. Le choix du type de prêt dépend de votre situation personnelle, de la nature de votre projet et de votre sensibilité au risque. Un conseiller bancaire peut vous aider à déterminer la formule la plus adaptée.

Comment obtenir le meilleur taux ?

Quel que soit votre profil, vous avez intérêt à comparer les offres de prêt pour obtenir le taux le plus avantageux. Quelques points de taux d'écart peuvent se chiffrer en milliers d'euros sur la durée ! Voici nos conseils pour décrocher le meilleur taux.

Soigner son dossier

Plus votre dossier est solide, plus vous pourrez négocier votre taux. Mettez en avant la stabilité de vos revenus (CDI, ancienneté...), votre épargne disponible, vos éventuels placements ou biens immobiliers... Tout ce qui peut rassurer la banque sur votre capacité à rembourser.

Optimiser son apport

Plus votre apport personnel est élevé, moins la banque prend de risque, et plus elle sera encline à vous accorder un taux attractif. Prévoyez si possible un minimum de 10% d'apport, en puisant dans votre épargne ou en sollicitant une donation familiale.

Faire jouer la concurrence

N'hésitez pas à mettre les banques en compétition pour obtenir le meilleur taux. Vous pouvez négocier directement avec votre conseiller, ou passer par un courtier qui se chargera de comparer les offres et de faire baisser les taux. N'acceptez pas la première proposition, et n'ayez pas peur de changer de banque !

Raccourcir la durée

Plus la durée du prêt est longue, plus le risque est grand pour la banque, et plus le taux est élevé. Si vos capacités de remboursement le permettent, visez une durée inférieure à 20 ans. Cela vous coûtera un peu plus cher chaque mois, mais vous paierez moins d'intérêts au total.

Choisir le bon moment

Les taux immobiliers varient en fonction de la conjoncture économique et des politiques des banques centrales. Surveillez l'évolution des taux (qui ont fortement remonté depuis 2022) et soyez réactif quand une opportunité se présente. Un regain de concurrence entre banques peut aussi faire baisser temporairement les taux.

Pour plus de chances, faites-vous accompagner par un courtier spécialisé. Il connaît les arcanes du marché et saura trouver la perle rare au meilleur moment !

Les pièges à éviter quand on emprunte

Souscrire un prêt immobilier est un engagement sur le long terme, qui impactera durablement votre budget. Pour ne pas le regretter, attention à ne pas tomber dans ces pièges courants.

Surestimer sa capacité d'emprunt

Parce que les taux sont bas et les prix élevés, on peut être tenté d'emprunter au-dessus de ses moyens. Mais attention au surendettement ! La banque évalue votre "reste à vivre" après crédit, et il doit vous permettre d'absorber les coups durs (perte d'emploi, séparation, maladie...). Visez plutôt une mensualité inférieure à 33% de vos revenus nets.

Négliger l'assurance emprunteur

Cette assurance qui couvre les risques de décès et d'invalidité est certes coûteuse, mais indispensable pour vous protéger et protéger vos proches. Privilégiez une couverture complète (décès, invalidité, incapacité, perte d'emploi) et n'hésitez pas à la renégocier au bout d'un an pour faire baisser son coût.

Manquer de visibilité sur son avenir

Un prêt s'étale sur 10, 20 ou 30 ans. Avant d'emprunter, interrogez-vous sur vos projets de vie à moyen et long terme : enfants, mobilité professionnelle, retraite... Le crédit ne doit pas devenir un boulet qui vous empêche d'avancer. Prévoyez aussi une épargne de précaution pour faire face aux imprévus.

Se précipiter sur un taux variable

Par rapport au taux fixe, un crédit à taux variable peut paraître attractif au début. Mais il vous expose à une remontée potentiellement forte des mensualités en cas de hausse des taux. Un risque à ne pas négliger dans un contexte de forte inflation. Un taux fixe, même un peu plus élevé, vous garantit une stabilité dans la durée.

Multiplier les prêts à la consommation

Cartes de crédit, prêts auto, crédits renouvelables... Si vous cumulez les crédits à la consommation, vous allez dégrader votre taux d'endettement et compliquer l'obtention de votre prêt immobilier. Essayez d'apurer ces dettes avant d'emprunter, ou intégrez-les dans votre prêt principal pour les lisser sur la durée.

Bien emprunter, c'est se poser les bonnes questions sur ses besoins, son budget et ses projets de vie. N'oubliez pas que le crédit immobilier est un outil au service de votre projet, pas une fin en soi !

Guy Hoquet répond aux questions les plus fréquentes sur la taxe foncière

L’essentiel à retenir

1. Définir son projet et son budget

2. Comparer les offres de prêt et les taux

3. Monter un dossier solide et fiable

4. Négocier les conditions avec sa banque

5. Lire attentivement le contrat avant de s'engager

Un prêt immobilier bien pensé, c'est la clé d'un projet réussi et d'un avenir serein dans votre nouveau logement. Alors n'hésitez pas à vous faire accompagner pour trouver la formule la plus adaptée à votre situation. Votre banquier, votre courtier ou votre notaire sont là pour vous éclairer et vous aider à faire les bons choix. Avec les bons conseils, votre prêt immobilier deviendra un allié précieux pour concrétiser vos rêves de propriété !

Allez plus loin sur ce sujet

Pour approfondir votre compréhension du prêt immobilier et de son écosystème, nous vous invitons à explorer ces notions complémentaires :

• Courtier en prêt immobilier : professionnel spécialisé dans la recherche et la négociation de prêts immobiliers, agissant comme intermédiaire entre l'emprunteur et les établissements bancaires pour obtenir les meilleures conditions de financement.
• Taux d'intérêt : élément clé du coût du crédit, représentant le pourcentage appliqué au capital emprunté pour déterminer les intérêts à rembourser. Découvrez les différents types de taux (fixe, variable, capé) et leur impact sur votre prêt immobilier.
• Assurance emprunteur : garantie obligatoire qui protège à la fois l'emprunteur et la banque en cas d'aléas de la vie. Explorez ses composantes (décès, invalidité, incapacité) et son rôle crucial dans l'obtention d'un prêt immobilier.
• TEG (Taux Effectif Global) : indicateur reflétant le coût total du crédit, intégrant non seulement le taux d'intérêt mais aussi l'ensemble des frais liés au prêt. Comprenez son importance pour comparer efficacement les offres de financement.
• Achat immobilier : processus global dans lequel s'inscrit le prêt immobilier. Découvrez comment le financement s'articule avec les autres étapes de l'acquisition, de la recherche du bien à la signature de l'acte authentique.

Le prêt immobilier est la clé de voûte de nombreux projets d'acquisition. En explorant ces thématiques connexes, vous saisirez toutes les nuances de ce produit financier complexe et optimiserez votre stratégie de financement pour concrétiser votre rêve immobilier.