Dispositif Duflot (loi Duflot)
Le dispositif Duflot : un régime fiscal pour booster l'immobilier locatif intermédiaire
Vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif tout en réduisant vos impôts ? Vous voulez participer à l'effort de construction de logements dans les zones tendues ? Le dispositif Duflot est fait pour vous ! Ce régime fiscal avantageux, instauré par la loi du 29 décembre 2012, permet aux particuliers d'amortir une partie du coût de leur investissement en contrepartie de la mise en location de leur bien à un loyer plafonné.
Logements neufs ou réhabilités, zones géographiques éligibles, plafonds de loyer et de ressources des locataires, niveau de performance énergétique... Le dispositif Duflot est soumis à des conditions strictes mais offre en retour une réduction d'impôt substantielle. Une opportunité à saisir pour les investisseurs attirés par la pierre et souhaitant préparer leur retraite !
Mais comment fonctionne ce dispositif ? Qui peut en bénéficier et pour quel type de bien ? Quel est le montant de l'avantage fiscal accordé ? Quelles sont les contreparties à respecter ? Éléments de réponse avec Guy Hoquet.
Définition : qu'est-ce que le dispositif Duflot (loi Duflot) ?
Le dispositif Duflot, aussi appelé loi Duflot, est un régime fiscal incitatif destiné à encourager l'investissement locatif intermédiaire dans les zones tendues. Institué par la loi de finances pour 2013 (article 80), il permet aux contribuables domiciliés en France d'imputer sur leur impôt sur le revenu une partie du prix d'acquisition ou de construction d'un logement neuf (ou assimilé) destiné à la location pendant 9 ans.
En contrepartie de cet avantage fiscal sous forme de réduction d'impôt, les investisseurs s'engagent à louer le bien nu à titre de résidence principale, pendant une durée minimale de 9 ans, à un loyer plafonné et à des locataires sous plafonds de ressources. Des conditions de performance énergétique sont aussi à respecter.
Le dispositif Duflot s'applique aux investissements réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Il succède au dispositif Scellier (2009-2012) et précède le dispositif Pinel (depuis 2014) dont il reprend les grands principes, avec quelques ajustements.
Son objectif est triple :
- Soutenir la construction et la réhabilitation de logements dans les zones où l'offre est insuffisante par rapport à la demande
- Proposer des logements à loyers modérés pour les ménages aux revenus moyens
- Offrir un cadre fiscal attractif aux particuliers souhaitant se constituer un patrimoine immobilier
Le dispositif est réservé aux personnes physiques (les sociétés en sont exclues) fiscalement domiciliées en France. Il n'est pas cumulable avec d'autres régimes fiscaux comme le Scellier, le Borloo neuf ou le Pinel, mais l'est avec le prêt à taux zéro (PTZ ).
Exemple : En 2013, Marc achète sur plan un appartement de 60 m² à Bordeaux (zone A) au prix de 200 000 € (parking compris). Il s'engage à le louer pendant 9 ans, à un loyer mensuel de 735 €, à un couple ne dépassant pas 35 729 € de revenus annuels. En contrepartie, il bénéficie d'une réduction d'impôt de 36 000 € (18% x 200 000 €) étalée sur 9 ans, soit 4 000 € par an.
Les conditions pour bénéficier du dispositif Duflot
Pour être éligible au dispositif Duflot, l'acquisition immobilière doit répondre à plusieurs conditions :
- Concerner un logement neuf (ou en VEFA) acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Les logements anciens réhabilités ou transformés sont assimilés au neuf s'ils sont acquis en première mutation (primo-accession).
- Être situé dans une zone tendue éligible :
- Zone A bis : Paris et 68 communes d'Île-de-France
- Zone A : Île-de-France, Côte d'Azur, Genevois français, agglomérations de plus de 250 000 habitants, DOM, Corse
- Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, zones frontalières, DOM, Corse
- Zone B2 : autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières, Poitou-Charentes, DROM
La zone C (zones rurales et villes de moins de 50 000 habitants) est exclue du dispositif.
- Respecter des normes de performance énergétique : le logement doit bénéficier du label "bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005" ou être conforme à la réglementation thermique 2012 (RT 2012).
- Faire l'objet d'un engagement de location nue à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 9 ans, prorogeable jusqu'à 12 ans. Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant, à condition qu'il ne fasse pas partie du foyer fiscal de l'investisseur.
- Être loué à un loyer plafonné fixé par décret et variant selon la zone géographique et la surface du logement (de 16,52 €/m² en zone A bis à 8,59 €/m² en zone B2 pour les baux conclus en 2013). Le loyer est révisable chaque année au 1er janvier en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL).
- Être loué à un ménage dont les ressources n'excèdent pas des plafonds fixés par décret et dépendant de la composition du foyer et de la zone géographique (de 36 502 € en zone A bis à 26 725 € en zone B2 pour un couple sans enfant en 2013). Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier.
- Faire l'objet d'une déclaration d'achèvement des travaux (si achat en VEFA) et d'une déclaration de mise en location (formulaire n°2042 C) dans les 30 mois suivant la date de signature de l'acte authentique d'acquisition.
Toute rupture de l'engagement de location entraîne en principe la remise en cause de l'avantage fiscal et son remboursement au Trésor, sauf exceptions (invalidité, licenciement, mutation, divorce, dissolution du PACS...).
Le calcul de la réduction d'impôt Duflot
Le dispositif Duflot donne droit à une réduction d'impôt sur le revenu de 18% du prix d'acquisition ou de construction du logement, dans la double limite de 300 000 € et d'un prix de 5 500 €/m². Le plafond est relevé à 400 000 € et 6 500 €/m² pour un couple (marié ou pacsé).
La réduction est répartie sur 9 ans à raison de 1/9e par an, soit une économie de 2% par an (2% x 300 000 € = 6 000 €). Elle est accordée à compter de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Si la réduction excède l'impôt dû au titre d'une année, le solde n'est pas restituable mais reportable sur les 6 années suivantes.
Exemple (suite) : En investissant 200 000 € dans son appartement bordelais, Marc bénéficie d'un crédit d'impôt de 2% x 200 000 € = 4 000 € par an pendant 9 ans, soit 36 000 € au total. S'il n'est imposable qu'à hauteur de 3 000 € l'année de l'achèvement, les 1 000 € non consommés sont reportés sur son impôt des années suivantes.
L'avantage fiscal est conditionné à l'achèvement du logement dans les 30 mois de l'acte d'acquisition et au respect de l'engagement de location pendant 9 ans. Il n'est pas cumulable avec d'autres dispositifs comme le Borloo neuf, le Scellier ou le Pinel, mais l'est avec le prêt à taux zéro (PTZ ).
Le non-respect des conditions (délai d'achèvement, plafonds de loyer et de ressources, normes énergétiques...) entraîne la remise en cause de la réduction d'impôt et son remboursement au Trésor.
Les avantages et les limites du dispositif Duflot
Le principal intérêt du dispositif Duflot pour l'investisseur est de réduire son impôt de manière significative et récurrente (6 000 €/an pendant 9 ans pour un investissement de 300 000 €), tout en se constituant un patrimoine immobilier locatif à moindre coût.
L'effort d'épargne et d'apport est en partie compensé par l'avantage fiscal, d'autant que les loyers encaissés (même plafonnés) permettent de couvrir tout ou partie des mensualités du prêt immobilier.
L'effet de levier est intéressant : en empruntant 80% sur 20 ans, l'économie d'impôt couvre 30% du coût total de l'opération (acquisition frais intérêts d'emprunt) et le rendement locatif brut avoisine les 3%. La rentabilité nette peut atteindre 6 à 7% en intégrant la réduction fiscale.
Autre atout : la sécurité de l'investissement, concentré sur des zones tendues où la demande locative est forte et pérenne. Le risque de vacance est limité et la valorisation du bien à terme quasi assurée. D'autant que les locataires, même modestes, sont solvabilisés par les aides au logement (APL, ALF).
Malgré ces avantages, le dispositif Duflot présente aussi des contraintes et des risques à ne pas négliger :
- Un investissement de long terme (9 à 12 ans) qui implique une visibilité fiscale et patrimoniale dans la durée. Toute revente anticipée expose à une remise en cause de l'avantage fiscal.
- Des plafonds de loyers et de ressources contraignants qui limitent le potentiel locatif et la typologie des locataires, même s'ils sécurisent l'investissement. Un différentiel de 20 à 30% par rapport aux loyers de marché est à prévoir.
- Un marché locatif très encadré, avec des baux de 3 ans minimum (loi du 6 juillet 1989), des délais de préavis réduits (1 mois) et des obligations multiples pour le bailleur (décence du logement, diagnostics techniques, quittances...).
- Des frais et des charges non négligeables : frais de notaire (2 à 3%), taxe foncière, charges de copropriété, entretien et réparations, primes d'assurance, intermédiation et gestion locative, fiscalité des revenus fonciers...
- Un risque d'illiquidité et de moins-value en cas de revente contrainte dans un marché baissier ou saturé de biens Duflot. La décote par rapport au marché libre peut atteindre 10 à 20%.
Comme tout investissement immobilier, le dispositif Duflot doit donc s'envisager dans une optique de diversification patrimoniale et de préparation de la retraite, avec un horizon long terme. Il nécessite un apport personnel et une capacité d'endettement suffisants pour amortir les aléas locatifs et absorber les frais courants.
Guy Hoquet répond à vos questions sur le dispositif Duflot
Puis-je louer un logement Duflot à un membre de ma famille ?
Oui, vous pouvez louer un logement Duflot à un ascendant ou un descendant (parent, grand-parent, enfant, petit-enfant), à condition qu'il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal. Il doit être fiscalement autonome et ses revenus propres seront pris en compte pour apprécier le respect du plafond de ressources.
En revanche, vous ne pouvez pas le louer à un membre de votre foyer fiscal (conjoint, partenaire de PACS, concubin, personne à charge), sous peine de perdre le bénéfice de la réduction d'impôt.
La location à un proche peut être intéressante pour aider un enfant étudiant ou un parent âgé, mais attention à bien respecter les conditions de loyer et de ressources et à ne pas mélanger gestion familiale et gestion patrimoniale !
En revanche, vous ne pouvez pas le louer à un membre de votre foyer fiscal (conjoint, partenaire de PACS, concubin, personne à charge), sous peine de perdre le bénéfice de la réduction d'impôt.
La location à un proche peut être intéressante pour aider un enfant étudiant ou un parent âgé, mais attention à bien respecter les conditions de loyer et de ressources et à ne pas mélanger gestion familiale et gestion patrimoniale !
Que se passe-t-il en cas de non-respect des plafonds de loyer ou de ressources ?
Le respect des plafonds de loyer et de ressources des locataires est une condition impérative du dispositif Duflot. Leur non-respect, même temporaire, entraîne la perte de l'avantage fiscal pour l'année concernée et les suivantes, jusqu'à nouvelle mise en conformité.
Par exemple, si en année 3 vous dépassez le loyer maximal ou si votre locataire franchit le plafond de ressources, vous perdrez 1/9e de réduction d'impôt cette année-là. Si la situation perdure en année 4, vous perdrez à nouveau 1/9e. Mais si vous régularisez en année 5, vous retrouverez le bénéfice de la réduction pour les années restantes (de l'année 5 à l'année 9).
D'où l'importance de bien choisir son locataire, de formaliser le bail en bonne et due forme, d'indexer le loyer en fonction de l'IRL et de vérifier chaque année la conformité avec les plafonds. Une gestion rigoureuse est indispensable !
Par exemple, si en année 3 vous dépassez le loyer maximal ou si votre locataire franchit le plafond de ressources, vous perdrez 1/9e de réduction d'impôt cette année-là. Si la situation perdure en année 4, vous perdrez à nouveau 1/9e. Mais si vous régularisez en année 5, vous retrouverez le bénéfice de la réduction pour les années restantes (de l'année 5 à l'année 9).
D'où l'importance de bien choisir son locataire, de formaliser le bail en bonne et due forme, d'indexer le loyer en fonction de l'IRL et de vérifier chaque année la conformité avec les plafonds. Une gestion rigoureuse est indispensable !
Puis-je revendre mon bien Duflot avant la fin de l'engagement de location ?
Oui, mais sous conditions. Si vous revendez votre bien avant la fin de l'engagement initial de 9 ans, vous perdez en principe le bénéfice de la réduction d'impôt pour les années restantes et devez rembourser au Trésor les réductions d'impôt déjà obtenues.
Mais il existe deux exceptions qui vous permettent de conserver l'avantage fiscal :
Compte tenu de ces règles contraignantes, mieux vaut prévoir dès l'achat une détention longue du bien Duflot, sauf à trouver un acheteur partant pour poursuivre l'engagement locatif.
Mais il existe deux exceptions qui vous permettent de conserver l'avantage fiscal :
- Vous revendez à un acheteur qui s'engage à poursuivre la location dans les mêmes conditions (loyer, ressources, durée restante) jusqu'au terme des 9 ans. Un avenant de transfert doit être signé chez le notaire.
- Vous remplacez le bien cédé par un logement neuf répondant aux mêmes conditions (zone, performance énergétique, plafonds) dans un délai de 12 mois suivant la vente. Le nouvel engagement de location court jusqu'au terme initial.
Compte tenu de ces règles contraignantes, mieux vaut prévoir dès l'achat une détention longue du bien Duflot, sauf à trouver un acheteur partant pour poursuivre l'engagement locatif.
L'essentiel à retenir sur le dispositif Duflot
- Le dispositif Duflot est un régime fiscal incitatif visant à encourager l'investissement locatif intermédiaire dans les zones tendues, via une réduction d'impôt sur le revenu de 18% du prix du logement.
- Pour en bénéficier, le logement doit être neuf (ou assimilé), acquis entre 2013 et 2016, situé en zone A ou B1, respecter des normes énergétiques et être loué pendant 9 ans minimum à un loyer plafonné et à des locataires sous plafonds de ressources.
- La réduction d'impôt est étalée sur 9 ans à raison de 1/9e par an (2% x prix), dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m². Elle n'est pas cumulable avec les autres dispositifs fiscaux mais l'est avec le PTZ .
- Le dispositif Duflot permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût et d'en sécuriser le rendement locatif grâce à une demande soutenue et des locataires solvabilisés. La rentabilité nette peut atteindre 6 à 7%.
- Mais il comporte aussi des contraintes et des risques : engagement de longue durée, plafonds de loyers et de ressources, frais et charges récurrents, risque d'illiquidité et de moins-value à la revente... À bien peser avant de se lancer !
Préparer sa retraite en réduisant ses impôts et en se constituant un complément de revenus... Le dispositif Duflot offre de belles perspectives aux contribuables attirés par la pierre. Encore faut-il l'utiliser à bon escient, en s'entourant de professionnels avisés !
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