Revenu foncier
Le revenu foncier : les gains générés par la location immobilière
Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier (appartement, maison, local commercial...) et vous le donnez en location ? Félicitations, vous allez percevoir des loyers qui constituent votre "revenu foncier". Un complément financier appréciable, surtout dans un contexte de taux bas !
Mais comment ce revenu est-il calculé et surtout taxé ? Peut-on déduire certaines charges pour alléger la facture fiscale ? À partir de quel montant doit-on le déclarer et selon quelles modalités ? Et quelles sont les obligations qui incombent au bailleur ?
Pas de panique, Guy Hoquet vous explique tout ce qu'il faut savoir sur les revenus fonciers, de la perception à l'imposition.
Définition : qu'est-ce que le revenu foncier ?
Le revenu foncier désigne l'ensemble des recettes qu'un propriétaire retire de la location d'un bien immobilier. C'est ce que le fisc appelle le "revenu brut foncier". Il comprend principalement :
- Les loyers perçus (charges comprises)
- Les droits d'entrée (pas-de-porte, droit au bail)
- Les recettes accessoires (location de meubles, équipements...)
- Les avances sur travaux et subventions reçues
- Les dépôts de garantie conservés suite à un litige
- Les indemnités d'assurance couvrant des loyers
- Les revenus de parts de sociétés immobilières transparentes (SCI, SCPI)
Le revenu foncier s'entend hors taxes (TVA et taxe d'habitation). Il se distingue :
- Du revenu locatif : recettes issues de la location meublée imposées dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
- Des plus-values immobilières : gains réalisés lors de la revente d'un bien, imposés selon un régime spécifique
Tous les biens immobiliers donnés en location nue génèrent des revenus fonciers :
- Logements : appartement, maison, studio, chambre, garage...
- Locaux commerciaux : boutique, bureau, entrepôt...
- Biens ruraux : terres agricoles, prés, vignes...
Peu importe que le bien soit loué vide ou meublé sommairement, à usage d'habitation ou professionnel, à titre onéreux ou gratuit. Dès lors qu'il procure un avantage en nature à son propriétaire, il relève du revenu foncier.
Exemple : Sylvie, 50 ans, loue un appartement à Lyon pour 800 €/mois, charges comprises. Elle perçoit donc un revenu foncier annuel de 9 600 € (800 x 12) avant déduction des charges. Ce montant sera imposé dans la catégorie des revenus fonciers.
Comment calculer son revenu foncier net imposable ?
Pour déterminer le revenu foncier net imposable, le propriétaire-bailleur doit :
- Calculer le revenu brut foncier de l'année :
- En additionnant les loyers perçus pour chaque bien loué
- En y ajoutant les recettes annexes (droit d'entrée, prestations diverses...)
- Sur la base des sommes effectivement encaissées sur l'année, peu importe la date d'exigibilité
- Déduire les charges afférentes à la location :
- Frais de gestion : rémunération du concierge ou du régisseur, frais de procédure...
- Dépenses d'entretien et de réparation : petits travaux, entretien courant...
- Primes d'assurance du bien : PNO, loyers impayés, dégâts locatifs...
- Provisions pour charges payées par le locataire
- Taxes foncières et taxes annexes
- Intérêts d'emprunt immobilier et frais de dossier
- Frais de déplacement et de correspondance
Certaines dépenses doivent être étalées sur plusieurs années (dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou gros travaux). D'autres sont plafonnées ou exclues.
- Si le résultat est positif (revenus > charges) : c'est un revenu foncier net imposable
Si le résultat est négatif (charges > revenus) : c'est un déficit foncier reportable
Ce calcul doit être fait pour chaque bien loué, puis les résultats sont additionnés pour former le revenu foncier total.
La déclaration des revenus fonciers se fait via le formulaire n°2044 à joindre à la déclaration de revenus n°2042. Il existe un régime "micro-foncier" simplifié pour les propriétaires dont les recettes annuelles sont inférieures à 15 000 €.
Exemple (suite) : Sylvie déduit de son revenu foncier brut (9 600 €) : la taxe foncière (1 200 €), les intérêts d'emprunt (3 000 €), l'assurance PNO (300 €) et des petits travaux (500 €), soit un total de 5 000 €. Son revenu foncier net imposable est donc de 4 600 € (9 600 - 5 000).
La fiscalité des revenus fonciers
Les revenus fonciers nets sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, avec les autres catégories de revenus (traitements, salaires, BIC, BA...). Ils sont donc taxés aux taux marginaux de 0%, 11%, 30%, 41% et 45% selon le niveau global de ressources du foyer.
S'y ajoutent :
- La CSGCRDS au taux de 17,2%
- La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) de 3% ou 4% pour les revenus supérieurs à 250 000 € et 500 000 € par part
- Éventuellement la contribution sur les revenus locatifs (CRL) de 1,5% à 2,5% pour les revenus locatifs supérieurs à 15 000 €
En cas de déficit foncier (charges > loyers), celui-ci est en principe déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent est reportable sur les 10 années suivantes. S'il provient de gros travaux, le déficit est reportable sans limitation.
Des régimes dérogatoires existent pour certains types d'investissements :
- Le dispositif Pinel : réduction d'impôt de 12%, 18% ou 21% du prix d'achat pour les logements neufs loués 6, 9 ou 12 ans
- Le dispositif Denormandie : réduction d'impôt de 12%, 18% ou 21% pour la rénovation complète d'un logement ancien
- Le dispositif Malraux : réduction d'impôt de 22% ou 30% des travaux de restauration d'un immeuble ancien en site patrimonial
- Le dispositif Monuments Historiques : déduction intégrale des travaux de restauration et d'entretien d'un monument historique
- Les SCPI fiscales (Pinel, Malraux...) : réductions d'impôt transposées aux parts de sociétés civiles de placement immobilier
Enfin, les loyers sont aussi soumis aux prélèvements sociaux (17,2%) et à la taxe d'habitation, sauf exonération. Et en cas de vente du bien, la plus-value immobilière est taxée à 19% 17,2% de prélèvements sociaux, après abattement pour durée de détention.
Autant de subtilités fiscales à intégrer pour optimiser son rendement locatif !
Guy Hoquet vous conseille sur vos revenus fonciers
Comment évaluer la rentabilité d'un investissement locatif ?
Pour calculer la rentabilité nette d'un bien en location, il faut diviser le revenu foncier annuel net de charges par le prix d'acquisition "acte en main" (prix d'achat frais de notaire travaux). Soit la formule :
(Loyers annuels - charges) / (prix d'achat frais) x 100
Une rentabilité de 4% à 5% est considérée comme satisfaisante, au-delà il faut se méfier (risque de vacance, travaux à prévoir...). Mais tout dépend de la localisation et du type de bien.
(Loyers annuels - charges) / (prix d'achat frais) x 100
Une rentabilité de 4% à 5% est considérée comme satisfaisante, au-delà il faut se méfier (risque de vacance, travaux à prévoir...). Mais tout dépend de la localisation et du type de bien.
Peut-on déduire tous les travaux des revenus fonciers ?
Non, seules les dépenses de réparation et d'entretien courant sont déductibles en totalité des revenus fonciers. Les travaux d'amélioration (construction, reconstruction, agrandissement, installations...) doivent être immobilisés et déduits progressivement via un amortissement. Les travaux de construction et de reconstruction sont déductibles par fractions égales sur 30 ans.
Faut-il souscrire une assurance loyers impayés ?
C'est fortement conseillé ! Une assurance loyers impayés (ou garantie des loyers impayés) couvre le propriétaire contre les risques d'impayés locatifs, de dégradations et de contentieux. Les primes sont déductibles des revenus fonciers. Sans cette couverture, des loyers impayés pendant plusieurs mois seraient lourds de conséquences.
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L'essentiel à retenir sur le revenu foncier
- Le revenu foncier englobe l'ensemble des loyers et recettes locatives perçus par un propriétaire-bailleur. C'est le revenu brut foncier avant déduction des charges.
- Pour calculer son revenu net foncier imposable, il faut soustraire du revenu brut toutes les charges déductibles : intérêts d'emprunt, travaux, taxes foncières, assurances, frais de gestion...
- Les revenus fonciers nets sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et à des prélèvements sociaux. En cas de revenus élevés, des contributions additionnelles peuvent s'appliquer.
- Un déficit foncier (charges > loyers) est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent est reportable 10 ans. S'il provient de gros travaux, il est déductible sans plafond.
- Des régimes de faveur (Pinel, Malraux, Monuments historiques...) permettent de déduire certaines charges ou de bénéficier de réductions d'impôt pour encourager l'investissement locatif.
Alors, prêt à vous lancer dans l'aventure de la location ? C'est l'occasion de vous constituer un patrimoine immobilier pérenne et de percevoir des compléments de revenus à long terme. N'attendez plus pour faire fructifier votre épargne ! Mais attention à bien vous entourer pour sécuriser votre investissement et optimiser sa rentabilité.
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