Loi Denormandie
La loi Denormandie : un dispositif fiscal pour rénover l'habitat ancien en ville
Vous cherchez à investir dans l'immobilier locatif tout en défiscalisant ? La loi Denormandie est peut-être la solution qu'il vous faut ! Depuis le 1er janvier 2019, ce nouveau dispositif fiscal vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt conséquente lorsque vous achetez un logement ancien à rénover dans certaines villes moyennes. Une aubaine pour valoriser le bâti dégradé et redynamiser les cœurs de ville !
Mais comment fonctionne la loi Denormandie exactement ? Qui peut en bénéficier et à quelles conditions ? Dans quelles villes s'applique-t-elle et pour quel type de biens ? Quel est le montant de l'avantage fiscal et comment l'obtenir ? Et quelles sont les contraintes à respecter ?
Guy Hoquet vous explique tout de A à Z sur ce nouveau régime, pour vous aider à faire le bon choix !
Définition et principes de la loi Denormandie
La loi Denormandie est un dispositif d'incitation fiscale qui vise à encourager la rénovation de logements anciens dégradés dans les centres-villes de certaines communes. Instauré par la loi de finances 2019, il est entré en vigueur le 1er janvier 2019 et s'appliquera jusqu'au 31 décembre 2023.
Concrètement, il permet aux investisseurs qui achètent un bien ancien à rénover dans une ville éligible de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pouvant aller jusqu'à 21% du prix d'acquisition (dans la limite de 300 000 €), en contrepartie d'un engagement de location pendant 6, 9 ou 12 ans.
Pour être éligible, le logement doit remplir plusieurs critères :
⚈ Être situé dans l'une des communes bénéficiaires de l'opération "Action Coeur de Ville" ou dans l'une des zones géographiques se caractérisant par une forte tension entre l'offre et la demande de logements (zones A, B1, B2).
⚈ Faire l'objet de travaux de rénovation pour un montant supérieur à 25% du coût total de l'opération, dans un délai de 3 ans après l'achat.
⚈ Atteindre après travaux un niveau de performance énergétique minimum, selon le type de logement (étiquette A à E du DPE). Être loué nu à usage d'habitation principale pendant 6, 9 ou 12 ans, à un loyer plafonné et à des locataires sous plafonds de ressources.
⚈ Respecter les normes de décence et de confort (superficie minimale, luminosité, sécurité...). L'objectif de la loi Denormandie est double :
⚈ Pour les territoires, il s'agit de réhabiliter le bâti ancien dégradé dans plus de 200 villes de taille moyenne et d'y favoriser le développement d'une offre locative abordable et de qualité. Un levier pour revitaliser les cœurs de ville marqués par la vacance et le mal-logement.
⚈ Pour les investisseurs, c'est l'occasion de s'offrir un avantage fiscal attractif (jusqu'à 63 000 € de réduction d'impôt) tout en se constituant un patrimoine locatif valorisé. Une formule gagnant-gagnant qui séduit de plus en plus de contribuables.
Exemple : Marc, 40 ans, achète un appartement ancien de 100 000 € à Limoges, ville éligible à la loi Denormandie. Il y réalise 33 000 € de travaux pour rénover complètement le bien et atteindre l'étiquette énergétique D. Il le loue ensuite pendant 9 ans à un loyer plafonné à 600 €/mois. En contrepartie, il bénéficie d'une réduction d'impôt de 18% du prix de revient, soit 23 940 € (133 000 x 18%), à déduire de son IR sur 9 ans (2660 €/an).
Ce qu'il faut retenir :
⚈ La loi Denormandie est un dispositif fiscal qui accorde une réduction d'IR aux investisseurs achetant un logement ancien à rénover dans certaines villes moyennes.
⚈ La réduction peut atteindre 21% du prix dans la limite de 300 000 €, soit un gain fiscal maximum de 63 000 €.
⚈ Le logement doit être loué nu pendant 6, 9 ou 12 ans en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
⚈ La loi vise à réhabiliter l'habitat dégradé en centre-ville et à détendre le marché locatif dans les zones en tension.
Les conditions à respecter pour bénéficier de la loi Denormandie
Pour profiter de la réduction d'impôt Denormandie, votre projet d'investissement doit respecter un cadre précis :
1. Zonage géographique
⚈ Logement situé dans l'une des 222 communes bénéficiant du plan national "Action Cœur de Ville". OU
⚈ Logement situé dans l'une des zones A, B1 ou B2 du zonage Pinel, caractérisées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.
2. Travaux de rénovation
⚈ Montant des travaux supérieur à 25% du coût total de l'opération (foncier travaux).
⚈ Travaux réalisés par une entreprise dans un délai de 3 ans suivant l'achat du bien.
⚈ Travaux aboutissant à une performance énergétique minimale :
o Étiquette A à E après travaux pour les logements de plus de 2 ans.
o Gain de 30% sur la consommation d'énergie primaire pour les logements de moins de 2 ans.
3. Plafonds de loyer et de ressources
⚈ Loyer mensuel par mètre carré plafonné, selon la zone géographique :
Locataire aux revenus inférieurs à certains plafonds, variant en fonction de la zone et de la composition du foyer :
Ces plafonds de loyer et de ressources, identiques à ceux du dispositif Pinel, sont révisés chaque année au 1er janvier.
4. Durée d'engagement
⚈ Engagement de location pendant une durée minimale de :
o 6 ans, avec une réduction d'IR de 12% du prix de revient (max 21 000 €)
o 9 ans, avec une réduction d'IR de 18% du prix de revient (max 31 500 €)
o 12 ans, avec une réduction d'IR de 21% du prix de revient (max 36 750 €) Le non-respect de l'un de ces engagements entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal, sauf exceptions (invalidité, licenciement, mobilité professionnelle...). Bon à savoir : contrairement au Pinel, le Denormandie n'implique pas de plafond de prix d'achat au m². Cela donne une marge de manœuvre supplémentaire pour réaliser des travaux de qualité. Mais attention à ne pas surestimer le bien !
Ce qu'il faut retenir :
⚈ Le Denormandie ne s'applique que dans les 222 villes du plan Action Cœur de Ville et les zones A, B1 et B2 du Pinel.
⚈ Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total et apporter un gain de performance énergétique.
⚈ Le loyer et les revenus du locataire sont plafonnés pendant toute la durée de l'engagement (6, 9 ou 12 ans).
⚈ La réduction d'impôt varie de 12 à 21% du prix d'achat selon la durée de location, avec un maximum de 63 000 €.
Les avantages et points de vigilance de la loi Denormandie
Investir dans l'ancien avec le Denormandie comporte de nombreux atouts :
⚈ Une réduction d'impôt attractive, pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans, sans conditions de plafonds de prix d'achat.
⚈ Des taux de rentabilité souvent supérieurs à ceux du neuf, grâce à des prix d'achat plus faibles.
⚈ Une forte demande locative dans les villes ciblées, qui connaissent un regain d'attractivité.
⚈ La possibilité d'acheter dans des petites copropriétés sans obligation de mixité comme dans le neuf (minimum de 20% de logements sociaux).
⚈ Une formule adaptée aux primo-accédants qui souhaitent faire d'abord un investissement locatif dans l'ancien avant d'y habiter.
⚈ Des frais de notaire réduits, calculés après déduction des travaux (et non sur le prix global comme dans le neuf).
Mais il comporte aussi des risques et contraintes à ne pas négliger :
⚈ Un zonage limité aux centres-villes et aux zones tendues, qui exclut de fait les petites villes et les zones rurales.
⚈ Des plafonds de loyer et de ressources contraignants, qui réduisent le potentiel locatif, notamment dans les grandes villes.
⚈ Un niveau de performance énergétique exigeant après travaux, qui peut nécessiter un budget conséquent.
⚈ Une gestion locative souvent plus lourde dans l'ancien (petites copropriétés, travaux d'entretien...).
⚈ Un marché plus opaque et concurrentiel que dans le neuf, demandant une bonne connaissance des prix et du bâti local.
Il est donc crucial de bien choisir son bien (emplacement, état général, potentiel locatif...), d'estimer finement le coût des travaux (en se faisant accompagner par un professionnel) et d'étudier la rentabilité de l'opération sur le long terme (en intégrant la fiscalité). Un comparatif avec d'autres dispositifs type Pinel ou Malraux peut aussi être judicieux.
De ce point de vue, l'appui d'un expert en immobilier comme Guy Hoquet peut faire toute la différence. Son réseau d'agences implantées localement saura vous dénicher la perle rare et vous guider dans votre simulation. Alors, prêt à franchir le pas ?
Guy Hoquet répond à vos questions sur la loi Denormandie
Puis-je bénéficier du Denormandie dans une ville de moins de 20 000 habitants ?
Cela dépend de son éligibilité. Parmi les 222 villes du plan Action Cœur de Ville, on trouve de nombreuses communes moyennes de 10 000 à 20 000 habitants (Dax, Moulins, Sedan...). Il suffit qu'elles aient été retenues dans le dispositif, sur la base de critères de vacance de logements et de revitalisation du territoire.
Le locataire peut-il être un membre de ma famille ?
Oui, mais sous conditions. Depuis 2019, vous pouvez louer le bien à un ascendant ou un descendant, à condition de ne pas appartenir à son foyer fiscal. Il doit aussi respecter les plafonds de ressources fixés par la loi. Cette souplesse est bienvenue pour aider un proche tout en défiscalisant. Mais elle ne doit pas se faire au détriment du marché !
Puis-je bénéficier du Denormandie si les travaux sont réalisés par une entreprise appartenant à un membre de ma famille ?
Oui, rien ne l'interdit. Mais il faut impérativement que les travaux soient réalisés par une entreprise, et non à titre personnel. Cette entreprise doit vous facturer les travaux dans les règles et aux prix du marché, comme pour n'importe quel client. Conservez bien les devis et factures pour les fournir à l'administration fiscale. Le lien de parenté ne doit pas masquer un avantage occulte.
Y a-t-il un plafond de prix d'achat au mètre carré dans le Denormandie ?
Non, contrairement au Pinel, le Denormandie ne prévoit pas de plafond de prix d'achat au m². C'est l'un de ses principaux avantages par rapport au neuf, qui permet de réaliser des opérations à prix maîtrisé même dans les grandes villes. Mais attention à ne pas surestimer le prix de revient, au risque de dégrader la rentabilité ! Basez-vous sur les prix constatés dans le quartier pour des biens similaires.
Puis-je financer un investissement Denormandie à crédit ?
Oui, la plupart des investisseurs financent leur acquisition en Denormandie à crédit, afin de faire jouer l'effet de levier de l'emprunt. Les taux bas actuels permettent d'obtenir des prêts sur 15 à 25 ans à des conditions attractives. La réduction d'impôt peut servir à rembourser une partie des mensualités. Mais veillez à bien dimensionner votre financement pour maintenir un équilibre entre charges et recettes.
L'essentiel à retenir sur la loi Denormandie
1. La loi Denormandie est un dispositif fiscal qui permet de défiscaliser jusqu'à 21% du prix d'achat d'un logement ancien à rénover dans certaines villes moyennes, en le louant pendant 6, 9 ou 12 ans.
2. Pour en bénéficier, il faut réaliser au moins 25% de travaux de rénovation permettant un gain de performance énergétique, et respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
3. Le logement doit être situé dans l'une des 222 communes du plan Action Coeur de Ville ou dans les zones tendues A, B1 ou B2. Des zonages qui limitent de fait les possibilités d'investissement.
4. Le Denormandie offre des taux de rentabilité souvent supérieurs à ceux du neuf, sans plafond de prix d'achat. Mais il comporte aussi des risques liés à l'estimation du coût des travaux et à la gestion locative.
5. Bien choisir son bien, faire les bons arbitrages financiers et s'entourer de professionnels compétents sont les clés pour réussir son investissement en Denormandie. Un coup de pouce fiscal à saisir, sans se précipiter !
Le Denormandie séduit de plus en plus d'investisseurs par sa philosophie vertueuse : rénover plutôt que construire, réhabiliter les centres-villes plutôt qu'étendre les périphéries, loger les classes moyennes plutôt que défiscaliser à tout va. Un modèle plus durable et plus responsable, en phase avec les attentes citoyennes.
Mais n'oublions pas que derrière ce dispositif, il y a surtout un projet de vie : celui de valoriser un patrimoine, de préparer sa retraite, de loger un proche... Des aspirations que votre conseiller Guy Hoquet prendra le temps de comprendre et de concrétiser, en vous accompagnant de A à Z dans votre investissement. Alors, prêts à rénover l'ancien ?
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