Indice de référence des loyers (IRL)
L'IRL : un indice de référence pour réviser les loyers d'habitation
Vous êtes bailleur d'un logement loué nu ou meublé à titre de résidence principale ? Vous avez le droit de revaloriser le loyer chaque année si votre bail le prévoit. Pour cela, vous devez utiliser l'indice de référence des loyers (IRL) comme indice de référence.
L'IRL est l'indice légal qui sert à calculer le nouveau loyer des baux d'habitation lors de leur révision annuelle ou de leur renouvellement. C'est un indice objectif et transparent qui reflète l'inflation.
Mais qui calcule et publie cet indice officiel ? Comment l'utiliser concrètement pour réviser un loyer ? Et peut-on y déroger par une clause du bail ? Décryptage par Guy Hoquet.
Qu'est-ce que l'indice de référence des loyers (IRL) ?
L'indice de référence des loyers (IRL) est un indice statistique national qui mesure l'évolution annuelle des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.
Il est calculé et publié chaque trimestre par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), selon une méthode et un calendrier fixés par décret (art. 9 loi du 6/07/1989).
L'IRL trimestriel est obtenu en calculant la moyenne sur 12 mois consécutifs de l'indice des prix à la consommation (IPC) mensuel hors tabac et hors loyers. Cette moyenne permet de lisser les variations saisonnières et ponctuelles des prix.
Il est publié au Journal officiel à la fin de chaque trimestre civil (fin mars, juin, septembre et décembre) et porte le nom de ce trimestre :
- IRL du 1er trimestre : moyenne de l'IPC sur la période allant de janvier à décembre de l'année précédente (publié fin mars).
- IRL du 2e trimestre : moyenne de l'IPC d'avril de l'année précédente à mars de l'année en cours (publié fin juin).
- IRL du 3e trimestre : moyenne de l'IPC de juillet de l'année précédente à juin de l'année en cours (publié fin septembre).
- IRL du 4e trimestre : moyenne de l'IPC d'octobre de l'année précédente à septembre de l'année en cours (publié fin décembre).
L'IRL remplace depuis le 1er janvier 2006 l'indice du coût de la construction (ICC) qui était jugé trop volatile et déconnecté de l'inflation réelle. Il a été créé par la loi du 21 juillet 2005 pour favoriser la modération et l'objectivité des révisions de loyers.
C'est un indice de référence obligatoire pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 (résidence principale) et les baux meublés, mais pas pour les baux commerciaux ou professionnels qui peuvent se référer à l'ILC ou l'ILAT.
Aucune clause d'indexation ne peut exclure l'IRL au profit d'un autre indice (sauf baux commerciaux), sous peine d'être réputée non écrite. Mais on peut prévoir une révision à la baisse ou un lissage de son évolution.
L'IRL n'a qu'un rôle de référence : il ne fixe pas automatiquement les loyers mais sert de base de calcul objective et plafonnée de leur révision.
Exemple : Alice loue un appartement à Marseille pour 800 €/mois hors charges depuis mars 2022. Le bail prévoit une clause d'indexation à l'IRL du 1er trimestre. Au 1er mars 2023, l'IRL du 1er trimestre 2023 (moyenne de l'IPC sur l'année 2022) est de 130. L'IRL du 1er trimestre 2022 (moyenne de l'IPC de 2021) était de 133. La variation annuelle est donc de 3 %. Alice applique cette hausse à son loyer qui passe à 824 €. Elle doit notifier la révision à son locataire par courrier au moins un mois avant son entrée en vigueur.
Le calcul et l'utilisation de l'IRL pour réviser un loyer
Concrètement, pour utiliser l'IRL afin de réviser le loyer d'un bail d'habitation en cours, plusieurs conditions doivent être réunies :
- Le bail doit être en cours depuis au moins 12 mois.
- Il doit comporter une clause d'indexation qui prévoit la révision du loyer en fonction de la variation de l'IRL. À défaut, le loyer reste fixe jusqu'au renouvellement ou fin du bail.
- La clause doit préciser quel trimestre de référence d'IRL est retenu (le plus souvent celui du trimestre de signature du bail).
- La révision ne peut intervenir qu'à la date anniversaire de la prise d'effet du bail et non à une autre échéance.
- Le bailleur doit prendre l'initiative de la révision et en informer le locataire par courrier ou courriel au moins 1 mois avant son application.
La formule de calcul de la révision est la suivante :
Loyer révisé = Loyer initial x (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l'année précédente)
Le locataire a 3 mois pour contester cette révision s'il l'estime injustifiée ou erronée. Il doit alors saisir la commission départementale de conciliation puis le juge en cas de désaccord persistant.
S'il ne réagit pas dans ce délai, il est réputé avoir accepté la hausse qui s'applique jusqu'à la prochaine révision.
La révision n'a pas un caractère automatique : le bailleur peut y renoncer expressément ou tacitement (non-envoi du courrier de révision). Et le locataire peut refuser son application si la preuve de la notification n'est pas rapportée.
En cas de sous-indice (IRL annuel inférieur à celui de l'année précédente), la révision peut aboutir à une baisse du loyer si la clause d'indexation le prévoit. Sinon, le loyer reste inchangé.
Dans les zones tendues (Paris, petite couronne...), la majoration du loyer via l'IRL est plafonnée au niveau de la majoration de l'IPC (hors tabac) sur la même période. Une double limite s'applique donc.
Les limites et les alternatives à l'indexation des loyers sur l'IRL
L'utilisation de l'IRL pour réviser les loyers d'habitation présente certains avantages :
- C'est un indice fiable et transparent, calculé par un organisme indépendant selon une méthode constante. Il est facilement accessible sur le site de l'INSEE.
- Il reflète assez fidèlement l'inflation puisqu'il se base sur un panier de consommation représentatif, excluant les loyers.
- Il favorise une relative modération des hausses de loyers, autrefois basées sur l'ICC plus volatil.
- Il s'impose à tous et ne peut pas être écarté conventionnellement, ce qui sécurise les locataires.
- Il dispense de renégocier le loyer chaque année puisque la révision se fait par simple calcul objectif.
Mais il présente aussi certaines limites :
- Son évolution est parfois déconnectée de celle des charges immobilières (travaux, assurances, taxes foncières...) supportées par les bailleurs.
- Il ne reflète pas les disparités territoriales de tension du marché locatif qui peuvent justifier des loyers plus élevés dans certaines zones.
- Il est plafonné dans les zones tendues sans possibilité d'y déroger, même par accord des parties.
- Il peut aboutir à un gel du loyer en cas de sous-indice, sauf clause contraire.
- Il n'est obligatoire que pour les baux d'habitation et meublés, pas pour les baux commerciaux qui peuvent utiliser d'autres indices (ILC, ILAT...).
Malgré ces critiques, l'IRL reste la référence légale et consensuelle en matière de révision des loyers d'habitation. Mais d'autres mécanismes existent :
- La clause de renonciation à toute indexation du loyer pendant une période donnée, en contrepartie d'un loyer initial plus élevé.
- Le lissage de la révision en plafonnant la hausse ou en l'étalant sur plusieurs années.
- Le recours à un loyer progressif (par paliers) ou à un loyer variable (en fonction des résultats) pour les baux commerciaux.
- La renégociation du bail en fin de période pour fixer librement le nouveau loyer par accord des parties.
Le choix du mode de révision du loyer dépend du contexte du bail (habitation, commercial...), de sa durée et de la relation entre bailleur et locataire. Un loyer révisable évite les à-coups mais un loyer fixe apporte de la visibilité. Une révision mesurée favorise la stabilité des baux.
Guy Hoquet répond à vos questions sur l'IRL
La révision du loyer via l'IRL s'applique-t-elle aux HLM ?
Oui, mais de façon plus encadrée. Depuis la loi Elan de 2018, les loyers plafonds des logements sociaux (HLM) ne peuvent augmenter d'une année sur l'autre de plus d'un taux calculé en fonction de l'IPC du 3e trimestre et diminué d'un point. Un double plafonnement s'applique donc à leur revalorisation (loyers plafonds / IPC - 1 point).
Mon locataire peut-il refuser la révision de son loyer à l'IRL ?
Oui, il peut contester cette révision par courrier recommandé dans les 3 mois s'il estime que :
- Le bail ne comporte pas de clause d'indexation sur l'IRL ou que celle-ci est irrégulière.
- La notification de hausse ne lui a pas été envoyée au moins 1 mois avant son application.
- Le calcul de la hausse est erroné (erreur de période de référence, d'indice, d'arrondi...).
- La hausse dépasse celle de l'IPC dans les zones tendues (double plafonnement).
Mon bailleur m'impose un complément de loyer en plus de la révision à l'IRL. Est-ce légal ?
Cela dépend du type de bail et de la zone géographique :
- Pour les baux d'habitation en zone tendue (Paris, petite couronne...), le loyer ne peut être majoré en cours de bail d'un complément pour travaux ou confort particulier. C'est possible à la relocation si le logement justifie d'une plus-value (vue, double-exposition...) et dans la limite du loyer médian majoré.
- Pour les baux meublés (y compris mobilité) et hors zone tendue, un complément de loyer est possible en cours de bail si des améliorations ou circonstances le justifient (travaux valorisants, nouveaux services...) et avec l'accord du locataire. Il doit faire l'objet d'un avenant.
- Pour les baux commerciaux, un complément ou une indexation complémentaire sont possibles à tout moment si le bail le prévoit.
L'essentiel à retenir sur l'indice de référence des loyers (IRL)
- L'IRL est l'indice de référence légal pour réviser les loyers d'habitation et meublés. Il correspond à la moyenne sur 12 mois de l'indice des prix à la consommation (IPC) hors tabac et loyers.
- Il est calculé et publié chaque trimestre par l'INSEE, selon une méthode fixe. Aucune clause ne peut y déroger, sauf pour les baux commerciaux (ILC ou ILAT possibles).
- Pour réviser le loyer via l'IRL, le bail doit avoir plus de 12 mois, comporter une clause d'indexation et le bailleur doit en informer le locataire avec 1 mois de préavis. La hausse s'applique à la date anniversaire du bail.
- La formule de révision est : loyer révisé = loyer initial x (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l'année précédente). La hausse est plafonnée à celle de l'IPC dans les zones tendues.
- L'IRL est une référence fiable et transparente qui modère les hausses de loyers. Mais il ne reflète pas toujours l'évolution des charges des bailleurs. D'autres modes de révision existent (renonciation, lissage, loyer progressif...).
L'IRL est un repère utile et rassurant pour les parties au bail d'habitation. Mais il ne doit pas être un carcan : la modulation des loyers peut se négocier à l'amiable dans l'intérêt commun !
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