Loyer
Le loyer : la contrepartie financière de la mise à disposition d'un logement
Le loyer est la somme d'argent versée périodiquement par le locataire au bailleur en contrepartie de la jouissance du logement loué. C'est un élément essentiel du bail, avec le bien loué et la durée de location.
Le montant et les modalités de paiement du loyer sont librement négociés entre les parties, dans le respect de certaines règles légales. Un loyer trop élevé peut être révisé, un retard de paiement peut justifier une expulsion, une hausse en cours de bail est encadrée...
Comment s'y retrouver dans ce maquis réglementaire ? Quels sont vos droits et devoirs en matière de loyer selon votre statut ? Comment réagir en cas de litige ? Décryptage des règles et astuces par Guy Hoquet.
Définition : de quoi se compose le loyer ?
Au sens strict, le loyer désigne le prix de la location nue, c'est-à-dire la contrepartie financière de la mise à disposition des locaux loués. Il rémunère le service rendu par le bailleur qui prive de la jouissance de son bien au profit du locataire.
Mais au sens large, le loyer comprend aussi d'autres éléments récurrents :
- Les charges locatives : frais d'entretien, de gardiennage, de petites réparations... récupérés par le bailleur. Elles peuvent être forfaitaires ou provisionnelles avec régularisation annuelle.
- Les taxes éventuelles : taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe d'habitation (réformée), taxe sur les loyers élevés...
- Les prestations annexes : fourniture d'eau, gaz, électricité, chauffage, accès internet... dans les locations meublées ou de courte durée.
- Certains équipements et services : mobilier, électroménager, piscine, sauna... dans les baux meublés.
Tous ces éléments s'ajoutent au loyer nu pour former le loyer global dû chaque mois ou trimestre par le locataire. Le bail et les quittances doivent faire apparaître distinctement ces postes.
Exemple : Léa loue un appartement de 50m2 à Paris pour 800 € de loyer nu 100 € de provisions sur charges 20 € de forfait internet, soit 920 € de loyer mensuel charges comprises. Son bailleur lui réclame en plus 50 € de régularisation de charges par an et 20 € par mois de contribution sur les loyers élevés.
La fixation et la révision du loyer
Le montant du loyer est en principe librement négocié entre le bailleur et le locataire lors de la signature du bail. Mais il est parfois plafonné ou encadré selon les cas :
- Dans les zones tendues (Paris, 28 agglomérations) : le loyer des baux d'habitation ne peut excéder le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer pour les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant. Des observatoires locaux des loyers publient ces indicateurs.
- Pour les locations meublées : le loyer est libre mais le complément de loyer est exclu, sauf dans certaines zones.
- Pour les HLM : le loyer est plafonné à un maximum réglementaire tenant compte des ressources du locataire et du financement du logement. Un "supplément de loyer de solidarité" (SLS) peut s'y ajouter si les revenus dépassent certains seuils.
- Dans les résidences-services (étudiants, seniors...) : le loyer des prestations est plafonné selon un forfait maximal par type de logement.
Quand le bail prévoit une clause d'indexation, le loyer peut être révisé chaque année à la date anniversaire en fonction de la variation d'un indice de référence, le plus souvent l'IRL (indice de référence des loyers) publié par l'INSEE.
Dans les zones tendues, la hausse est limitée à l'IRL ou à l'IPC si elle est plus faible. En cas de renouvellement du bail, le loyer peut être réévalué s'il est sous-évalué par rapport aux loyers de référence, sauf pour les locataires de plus de 65 ans aux revenus modestes. La révision du loyer doit être notifiée au locataire avec 1 mois de préavis. Il peut la contester.
Les modalités de paiement et les aides au loyer
Sauf exception, le loyer est payable d'avance mensuellement ou trimestriellement, selon la périodicité prévue par le bail. Il doit être réglé au plus tard à la date anniversaire de la prise d'effet du bail.
Il se paie en espèces (jusqu'à 1000 euros), par chèque, virement ou prélèvement automatique, au domicile ou sur le compte bancaire du bailleur. Le locataire peut demander à fractionner les paiements (mensualisation d'un loyer trimestriel).
En contrepartie, le bailleur doit délivrer gratuitement une quittance, sur support papier ou électronique, comportant certaines mentions obligatoires.
Le locataire peut bénéficier d'aides au paiement du loyer s'il remplit certaines conditions :
- L'allocation de logement familiale (ALF) ou l'allocation de logement sociale (ALS) versées par la CAF sous conditions de ressources.
- L'aide personnalisée au logement (APL) pour les locataires d'un logement conventionné (HLM, ANAH...).
- L'avance Loca-Pass (prêt à taux zéro) ou la subvention Mobili-Jeune pour les jeunes actifs ou alternants.
- Les aides du Fonds de solidarité logement (FSL) ou des collectivités en cas d'impayés ou de précarité.
Ces aides viennent en déduction ou en complément du loyer dû. Elles ne sont pas récupérables par le bailleur.
Les conséquences d'un retard ou défaut de paiement
Le loyer est la contrepartie essentielle du bail. Son non-paiement persistant peut entraîner la résiliation du contrat et l'expulsion du locataire, même de bonne foi.
En pratique, le bailleur qui ne perçoit pas son loyer à l'échéance doit d'abord adresser au locataire un commandement de payer sous 2 mois par acte d'huissier. Ce délai est réduit à 1 mois en cas de clause résolutoire au bail.
Sans réaction, il peut saisir le juge pour faire constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion sous 2 mois minimum. Le locataire peut demander des délais (6 mois à 3 ans). L'apurement de la dette avant audience empêche la résiliation, sauf clause contraire.
Certains locataires sont protégés contre l'expulsion en hiver (1er novembre au 31 mars). Certains effets personnels peuvent être saisis pour couvrir la dette.
Pour se prémunir des impayés, le bailleur peut souscrire une garantie des loyers impayés (GLI) ou exiger un cautionnement solidaire. Mais il ne peut pas demander de dépôt de garantie dans la location nue.
Guy Hoquet répond à vos questions sur le loyer
Puis-je refuser une hausse de loyer ?
Oui, si la hausse ne correspond pas aux stipulations du bail ou dépasse les plafonds légaux (IRL, loyer de référence...). Vous devez alors contester par écrit dans les 2 mois suivant la notification. Le litige peut être soumis à la commission départementale de conciliation.
Mon bailleur ne veut pas me faire de quittance de loyer. Que faire ?
Mettez-le en demeure par courrier recommandé de respecter son obligation légale. À défaut, vous pouvez saisir le juge de proximité pour qu'il ordonne la délivrance d'une quittance, sous astreinte. Évitez de suspendre le paiement du loyer en représailles.
Puis-je payer mon loyer directement à la banque de mon propriétaire ?
Non, vous ne pouvez pas imposer un mode de paiement à votre bailleur, sauf accord de sa part. C'est à lui de vous indiquer où et comment payer le loyer (adresse, RIB...). En cas de litige, consignez le loyer à la Caisse des dépôts.
Que se passe-t-il si mon bailleur vend le logement que je loue ?
Votre bail se poursuit avec le nouveau propriétaire qui ne peut pas modifier le loyer avant son terme, sauf clause d'indexation ou travaux d'amélioration. Il peut cependant donner congé pour vendre, reprendre ou occuper le logement sous préavis (6 mois).
L'essentiel à retenir sur le loyer
- Le loyer est le prix de la location nue auquel s'ajoutent les charges, taxes et prestations.
- Son montant est en principe libre, mais il est parfois plafonné (zones tendues, HLM...).
- Il peut être révisé chaque année selon la variation de l'IRL ou de l'IPC si le bail le prévoit.
- Il est payable d'avance mensuellement ou trimestriellement, en espèces (max 1000 €), chèque ou virement.
- Son non-paiement répété peut entraîner la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
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