Primo-accédant

Le primo-accédant : un acheteur choyé mais fragilisé sur le marché immobilier

Vous êtes locataire et vous rêvez de devenir propriétaire ? Vous faites sans doute partie de la catégorie très courtisée mais aussi très exposée des primo-accédants. Ces ménages qui achètent pour la première fois leur résidence principale bénéficient d'aides spécifiques et de toute l'attention des pouvoirs publics et des professionnels. Car ils symbolisent la concrétisation du désir de propriété, facteur de stabilité économique et sociale.

Mais dans un contexte de hausse des prix et des taux immobiliers, leur solvabilité est mise à rude épreuve. Près d'un tiers des primo-accédants ont dû revoir leur projet à la baisse en 2022 et 2023, quand ils n'y renoncent pas. Comment alors sécuriser leur parcours vers la propriété ?

Qui sont les primo-accédants ? Quels prêts et aides leur sont réservés ? Quels sont leurs freins et motivations ? Et quels conseils leur donner ? Décryptage par Guy Hoquet.

Définition : qu'est-ce qu'un primo-accédant ?

Un primo-accédant (ou premier accédant) est une personne physique (ou un ménage) qui achète pour la première fois sa résidence principale. Cette notion repose donc sur trois critères cumulatifs :

• Le statut d'occupation : le primo-accédant doit être locataire ou hébergé avant l'achat (et non déjà propriétaire).
• L'usage du logement : il doit acheter pour en faire sa résidence principale (et non secondaire ou locative).
• Le caractère unique de l'opération : il ne doit jamais avoir été propriétaire de sa résidence principale auparavant (première acquisition).

Les primo-accédants s'opposent aux autres acquéreurs comme :

• Les accédants qui changent de résidence principale (mobilité résidentielle). 
• Les propriétaires qui achètent une résidence secondaire ou un investissement locatif.
• Les bailleurs qui acquièrent un nouveau logement pour le louer.

On parle parfois aussi de primo-acquéreurs (première acquisition, quel que soit l'usage) ou de secundo-accédants (deuxième achat de résidence principale après revente de la première).

Il n'existe pas de définition légale unique du primo-accédant. Chaque dispositif fixe ses propres critères (âge, composition familiale, revenus...) pour délimiter son champ. Certains exigent une durée minimale sans être propriétaire (2 à 4 ans).

Les primo-accédants représentent environ 45% des transactions dans l'ancien et 55% dans le neuf, une part relativement stable. Leur âge moyen est de 32 ans. Leur revenu moyen est inférieur de 20% à celui des autres accédants.

Exemple : Après 5 ans de location, Julie et Thomas, 28 ans, achètent leur premier appartement à Bordeaux. Malgré un apport limité, ils bénéficient d'un PTZ  grâce à leur statut de primo-accédants.

Les motivations et freins des primo-accédants

Pourquoi acheter pour la première fois ? Les primo-accédants sont d'abord guidés par des considérations financières :

• Ne plus subir les hausses de loyers.
• Constituer un patrimoine valorisable à long terme.
• Préparer sa retraite en réduisant ses charges de logement.
• Sécuriser sa situation familiale et budgétaire.
• Réaliser un bon placement face à l'inflation et à des taux bas.

Mais l'aspect affectif compte aussi beaucoup pour eux :

• Devenir "chez soi", s'enraciner dans un lieu de vie.
• Personnaliser son logement en toute liberté.
• Agrandir la famille dans de bonnes conditions.
• Réaliser un rêve ancré dans l'imaginaire collectif.
• S'émanciper de la tutelle parentale ou locative.   

Malgré ces aspirations, de nombreux obstacles se dressent sur leur chemin :

• L'apport personnel souvent limité (67% ont moins de 10% d'apport).
• Le niveau élevé des prix immobiliers dans les grandes villes.
• La remontée rapide des taux d'intérêt, réduisant leur capacité d'emprunt.
• L'accès restreint au crédit avec un taux d'effort plafonné à 35%.
• La concurrence des investisseurs aux moyens supérieurs.
• Le manque de petites surfaces abordables et de logements neufs.
• La méconnaissance des aides et des étapes du parcours d'achat.
• L'absence de patrimoine familial à transmettre.
• L'instabilité croissante des parcours professionnels et conjugaux.

Pour lever ces freins, les primo-accédants peuvent combiner plusieurs leviers : épargne précoce, aides publiques, achat en zone détendue, recours aux proches, achat à deux... Un accompagnement sur mesure est souvent nécessaire.

Les aides et prêts réservés aux primo-accédants

Pour favoriser la primo-accession, les pouvoirs publics ont mis en place plusieurs dispositifs spécifiques :

• Le prêt à taux zéro (PTZ), crédit complémentaire sans intérêt ni frais, accordé sous conditions de ressources pour l'achat d'un logement neuf ou ancien avec travaux.
• Le prêt d'accession sociale (PAS), crédit principal à taux plafonné pour les ménages modestes qui achètent un logement neuf ou ancien (avec ou sans travaux).
• L'aide personnalisée au logement accession (APL), versée par la CAF pour alléger les mensualités des accédants modestes.
• La TVA réduite à 5,5% (au lieu de 20%) pour l'achat d'un logement neuf en zone ANRU (rénovation urbaine).
• Un abattement exceptionnel de 100 000 € sur la plus-value immobilière pour l'achat d'un nouveau logement.
• Le dispositif "Denormandie" de défiscalisation Pinel pour l'achat d'un logement ancien à rénover dans certaines villes moyennes.
• Des coups de pouce locaux versés par certaines communes (aides, garanties, subventions...).
• Le prêt Action Logement (ex 1% patronal) à taux réduit pour les salariés du secteur privé.

Ces aides sont cumulables mais soumises à des conditions strictes de ressources, de composition familiale, de localisation, de performance énergétique... Il convient de se renseigner auprès d'un conseiller.

Par ailleurs, d'autres acteurs se mobilisent en faveur des primo-accédants :

• Les banques, avec des offres attractives (modularité, différé, long terme...). 
• Les promoteurs, avec des programmes "primo" (petites surfaces, prix maîtrisés...).
• Les constructeurs, avec des maisons "clé en main" à coût et délai garantis. 
• Les notaires, avec des honoraires réduits et des clauses protectrices.
• Les courtiers, avec une négociation des meilleures conditions de crédit.
• Les agents immobiliers, avec une sélection de biens adaptés et un accompagnement global.

De quoi soutenir et sécuriser un premier achat immobilier souvent synonyme de "parcours du combattant" !

Conseils pour réussir son premier achat immobilier

Vous êtes primo-accédant et vous voulez mettre toutes les chances de votre côté ? Voici quelques recommandations :

1. Constituez une épargne régulière et précoce pour avoir un maximum d'apport personnel (au moins 10%). Utilisez un PEL, un CEL ou une assurance-vie.
2. Faites jouer la concurrence entre les banques et les courtiers pour obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions de crédit. Négociez les frais et assurances.
3. Calculez votre capacité d'emprunt en fonction de votre apport, de vos revenus et de vos charges. Visez un taux d'endettement inférieur à 33% et une durée maximale de 25 ans.
4. Élargissez votre zone de recherche aux secteurs moins tendus et mieux desservis. Étudiez aussi le marché de l'ancien à rénover, souvent moins cher au m2.
5. Priorisez les biens avec travaux éligibles aux aides (PTZ, Denormandie...) et plus valorisables à terme. Mais chiffrez bien leur coût et leur faisabilité !
6. Visitez un maximum de biens pour affiner vos critères et votre connaissance du marché. Soyez curieux et ouvert, sans perdre de vue l'essentiel.
7. Entourez-vous de professionnels de confiance : agent immobilier, courtier, notaire, architecte... pour sécuriser votre projet et anticiper les pièges.
8. Préparez votre dossier en amont avec tous les justificatifs nécessaires (identité, domicile, revenus, apport, crédit, garanties...). Soyez transparent et réactif. 
9. Anticipez les frais annexes souvent sous-estimés : garantie, assurance, notaire, déménagement, travaux, équipement... Ils peuvent représenter 10% du prix d'achat.
10. Soyez prêt à vous décider vite si le bien vous plaît, tout en prenant le temps de la réflexion et en posant vos conditions suspensives (crédit, urbanisme...).

L'achat d'une première résidence principale est un parcours initiatique qui demande de la préparation, de la méthode et du réalisme. Mais la satisfaction d'avoir son "chez-soi" en vaut la peine !

Guy Hoquet répond à vos questions sur les primo-accédants

L'essentiel à retenir sur les primo-accédants

1. Un primo-accédant est une personne qui achète pour la première fois sa résidence principale. Il représente près d'un acheteur sur deux dans l'immobilier. 
2. Motivés par des raisons financières et affectives, les primo-accédants font face à de nombreux freins : prix élevés, manque d'apport, restriction du crédit... 
3. Ils peuvent bénéficier d'aides spécifiques sous conditions : PTZ, TVA réduite, APL, Denormandie... ainsi que d'un accompagnement sur mesure des professionnels. 
4. Pour réussir leur premier achat, les primo-accédants doivent s'y préparer en amont : épargne, information, visites, négociation, anticipation des frais et pièges... 
5. Avec de la méthode, de la ténacité et des conseils avisés, devenir propriétaire pour la première fois est à la portée de tous les ménages qui s'en donnent les moyens !

Premier pas décisif vers la propriété, l'achat d'une résidence principale est un rêve et un projet de vie pour de nombreux ménages. Un saut dans l'inconnu qui mérite d'être sécurisé et valorisé pour construire la société de demain !

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