Ravalement
Le ravalement de façade : un lifting indispensable pour votre immeuble
La façade est la première chose que l'on voit d'un immeuble. C'est elle qui forge son image, attire le regard et reflète l'état général du bâti. Mais avec le temps, la pollution, les intempéries, elle s'altère inévitablement. Salissures, fissures, décollement... Les dégradations s'accumulent et imposent une rénovation périodique : le fameux "ravalement de façade".
Mais à quoi sert exactement cette opération ? Qui doit la réaliser et dans quel délai ? Quel budget faut-il prévoir et existe-t-il des aides pour le financer ? Comment bien choisir la technique et les matériaux ?
Pour y voir plus clair, Guy Hoquet vous dévoile les secrets d'un ravalement réussi.
Définition : qu'est-ce que le ravalement de façade ?
Le ravalement de façade désigne l'ensemble des travaux de nettoyage, de réparation et de réfection des façades d'un immeuble afin de lui redonner son éclat d'origine. C'est à la fois une mesure d'entretien et d'embellissement du bâtiment, qui vise à préserver son "capital esthétique".
Il concerne tous les éléments extérieurs apparents : murs, portes, fenêtres, balcons, corniches... en excluant généralement la toiture. Il comprend le traitement des pathologies (fissures, infiltrations, décollement...) mais aussi le remplacement des parties dégradées et l'application de revêtements protecteurs et décoratifs.
Le ravalement peut être :
- Total : s'il porte sur l'intégralité des façades, des pignons, des souches de cheminées...
- Partiel : s'il ne concerne qu'une partie de ces éléments (ex : façade sur rue).
- Léger : un simple nettoyage, une peinture des menuiseries...
- Lourd : une réfection complète avec reprise de l'enduit, isolation...
Il peut être motivé par plusieurs facteurs :
- L'usure naturelle due aux intempéries, au soleil, à la pollution...
- Les désordres affectant l'étanchéité ou la solidité
- Les normes de sécurité, d'isolation ou d'accessibilité à mettre aux normes
- Le changement d'aspect esthétique souhaité pour revaloriser l'immeuble
Exemple : La copropriété des "Jardins Fleuris", composée de 20 lots et construite en 1975, décide de faire ravaler ses façades très dégradées, en appliquant une peinture plutôt qu'un enduit pour rester dans son budget. Le chantier dure 3 mois et le résultat redonne fière allure à la résidence !
Les obligations en matière de ravalement de façade
En France, tout propriétaire a le devoir d'entretenir régulièrement son immeuble pour le maintenir en "bon état". Le ravalement fait partie de ces travaux de conservation obligatoires, au même titre que la réfection de la toiture par exemple.
Dans certaines communes (Paris, Toulouse, Bordeaux...), le ravalement est même imposé périodiquement (tous les 10 ans en général), sous peine d'amende et de travaux d'office. Il obéit alors à des prescriptions précises.
Mais même sans obligation légale, le ravalement s'impose techniquement tous les 15 à 20 ans en moyenne. Au-delà de 30 ans, une façade a de grandes chances d'être dégradée.
Les textes prévoient plusieurs cas de figure :
- Pour un immeuble individuel, c'est au propriétaire de déclencher lui-même le ravalement quand il le juge nécessaire, sauf injonction de la mairie.
- Pour un immeuble en monopropriété (un seul propriétaire), c'est à lui d'engager le ravalement et d'en informer ses locataires.
- Pour un immeuble en copropriété, le ravalement doit être inscrit à l'ordre du jour d'une AG et voté à la majorité absolue (art. 25). Le syndic pilote ensuite le chantier.
Dans les immeubles de plus de 50 ans, le ravalement doit être précédé d'un diagnostic technique global (DTG) qui évalue l'état général du bâti et préconise les travaux prioritaires. Il faut aussi consulter le règlement de copropriété qui peut imposer des matériaux ou des teintes.
Certains ravalements doivent obtenir une autorisation d'urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire) s'ils modifient l'aspect extérieur du bâtiment ou créent une isolation par l'extérieur. D'autres nécessitent l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) s'ils se situent dans un site protégé.
Il est donc crucial de se renseigner en amont auprès de la mairie ou des services d'urbanisme pour éviter tout blocage !
Les principales techniques de ravalement
Il existe différentes techniques de ravalement qui varient selon l'état et la nature des façades, mais aussi selon le rendu et la durabilité recherchés. Les principales sont :
- Le nettoyage (ou ravalement léger) : il élimine les salissures superficielles par lavage haute pression, hydro-gommage, sablage, produits chimiques... Il redonne de l'éclat sans traiter le fond.
- La peinture : elle est appliquée directement sur le support après préparation (brossage, rebouchage...). C'est une solution économique pour masquer les défauts, mais peu durable (5-10 ans) et peu imperméable.
- Le petit enduit : aussi appelé "enduit de parement mince", il est projeté en fine couche (5-10 mm) sur le support préparé. Il apporte un nouveau revêtement plus épais, avec un large choix de finitions (gratté, taloché, rustique...).
- Le gros enduit (ou ravalement lourd) : il s'applique en forte épaisseur (15-20 mm) après piquage du support, avec une armature incorporée. C'est une solution coûteuse mais très résistante et esthétique, qui permet aussi d'isoler.
- Le bardage : il consiste à fixer des éléments rapportés (panneaux, briques, bois...) sur une ossature fixée à la façade. C'est une technique adaptée aux façades très dégradées qui offre un rendu architectural varié.
Le choix dépend aussi du support (pierre, brique, béton, enduit...) et de son état. Un ravalement réussi passe d'abord par un diagnostic précis et une préparation soignée. Pensez-y !
Le coût d'un ravalement de façade
Le prix d'un ravalement varie fortement selon la technique choisie, les matériaux, la complexité du chantier (hauteur, accès...), la superficie et la localisation (zone tendue ou non).
En moyenne, il faut compter entre 50 et 250 €/m² selon les cas, soit un budget global de 10 000 à 100 000 € pour un immeuble collectif. Voici quelques fourchettes indicatives :
- Nettoyage simple : 15-20 €/m²
- Peinture : 30-60 €/m²
- Enduit mince : 70-100 €/m²
- Enduit épais : 100-150 €/m²
- Bardage : 150-250 €/m²
À ce prix, il faut ajouter le coût de l'échafaudage (10-20 €/m²/mois), de la maîtrise d'œuvre (architecte, bureau d'études...), des éventuelles options (isolation, modénatures...) et de la remise en état annexe (zinguerie, menuiseries...).
Pour une copropriété, le budget global est réparti entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes, après vote en AG. Il peut être financé par le fonds travaux, un appel de fonds spécifique ou un emprunt collectif.
Des aides financières existent pour encourager les ravalements, notamment dans les secteurs protégés :
- Les subventions ANAH (Agence Nationale de l'Habitat)
- Les primes des fournisseurs d'énergie (CEE)
- Les aides des collectivités locales (communes, départements, régions...)
- L'éco-PTZ (éco-prêt à taux zéro) pour le volet énergétique
- Les prêts spécifiques (prêt ravalement, prêt vert...)
N'hésitez pas à vous renseigner auprès de l'ANAH, de la mairie ou d'un Espace Conseil France Rénov' pour connaître les dispositifs auxquels vous êtes éligibles !
Guy Hoquet répond à vos questions sur le ravalement
Qui paie le ravalement dans une copropriété ?
Les frais de ravalement sont une charge commune répartie entre les copropriétaires selon leurs tantièmes de parties communes, après vote en AG. Chacun doit participer au prorata de ses millièmes, même s'il n'est pas directement concerné (ex : façade arrière). Seuls les commerces en rez-de-chaussée peuvent en être exonérés.
Doit-on ravaler toutes les façades ?
L'objectif du ravalement est de traiter l'immeuble dans son ensemble pour lui redonner une unité esthétique. Il est donc préférable de ravaler toutes les façades simultanément (avant, arrière, pignons). Mais des ravalements partiels (uniquement la façade sur rue par exemple) sont possibles pour échelonner la dépense.
Quelle est la durée moyenne d'un ravalement ?
Un ravalement dure en moyenne entre 1 et 6 mois selon l'ampleur du chantier et les travaux annexes. Pour un immeuble classique, comptez environ 2 mois pour une remise en peinture et 4 mois pour une réfection d'enduit. La durée peut s'allonger en cas d'intempéries, de contre-temps (découverte d'amiante, retard de livraison...) ou de période de congés.
Le ravalement ouvre-t-il droit à des aides financières ?
Oui, divers dispositifs d'aide existent pour inciter à la rénovation des façades, notamment si elle s'accompagne d'une isolation thermique. Ils prennent la forme de subventions, de primes ou de prêts sans intérêt. Renseignez-vous auprès de votre mairie, de l'ANAH ou d'un Espace Conseil France Rénov'.
Le ravalement nécessite-t-il un permis de construire ?
Non, le ravalement est normalement dispensé de formalité d'urbanisme s'il ne s'accompagne pas d'une modification notable de l'aspect extérieur (teinte, matériaux, isolation par l'extérieur). Mais dans certains secteurs protégés, il peut nécessiter une déclaration préalable ou un permis. Vérifiez auprès de la mairie !
L'essentiel à retenir sur le ravalement de façade
- Le ravalement de façade consiste à nettoyer, réparer et embellir les façades d'un immeuble pour prolonger sa durée de vie et valoriser son aspect. C'est un entretien périodique obligatoire.
- Pour un immeuble individuel, le ravalement est à l'initiative du propriétaire. Pour une copropriété, il doit être voté en AG à la majorité absolue.
- Les techniques vont du simple nettoyage au gros ravalement avec piquage du support, en passant par la peinture, l'enduit mince ou le bardage. Le choix dépend de l'état des façades et du résultat souhaité.
- Le coût moyen varie de 50 à 250 €/m² selon les travaux, soit un budget total de 10 000 à 100 000 € à répartir entre les copropriétaires. Des aides financières existent pour encourager les rénovations.
- Le ravalement est soumis à des règles spécifiques de périodicité et d'urbanisme selon les communes. Il est indispensable de se renseigner en amont pour éviter tout litige !
Le ravalement est un passage obligé et salutaire pour redonner aux façades leur jeunesse et leur éclat. Un acte esthétique et technique fort pour la pérennité du bâti et le confort des occupants. Alors n'attendez plus pour refaire une beauté à votre immeuble !
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