Servitude
Les servitudes : des charges qui pèsent sur les biens immobiliers
Vous êtes propriétaire d'un terrain ou d'un logement ? Savez-vous que votre bien peut être grevé de servitudes qui restreignent votre droit d'en jouir et d'en disposer librement ? Ces charges, souvent méconnues, peuvent avoir un impact important sur la valeur, l'usage ou la constructibilité de votre propriété.
Droit de passage, interdiction de bâtir, obligation d'entretien... Les servitudes revêtent des formes très diverses mais ont toutes pour point commun de conférer à un autre que le propriétaire un droit direct sur le bien. Une atteinte au caractère "exclusif" de la propriété privée, pourtant protégé par le Code civil !
D'où viennent ces servitudes ? Qui peut en bénéficier et comment ? Quelles conséquences emportent-elles pour le propriétaire et l'acquéreur ? Et peut-on s'y opposer ? Guy Hoquet fait la lumière sur cet aspect méconnu du droit immobilier.
Définition : qu'est-ce qu'une servitude en droit immobilier ?
Au sens juridique, une servitude est une charge imposée à un bien immobilier (fond servant), au profit d'un autre bien (fond dominant) ou d'une personne (bénéficiaire), qui confère à son titulaire la faculté d'utiliser le bien grevé ou de restreindre les droits de son propriétaire. C'est une exception au droit de propriété tel que défini à l'article 544 du Code civil.
La servitude crée un lien de droit entre deux biens (servitude réelle) ou entre un bien et une personne (servitude personnelle). Ce lien est attaché au bien lui-même et non à son propriétaire. Il se transmet donc avec le bien en cas de vente, donation, succession... Le propriétaire du fond servant doit s'y soumettre même s'il n'en est pas l'auteur. La servitude doit avoir un caractère utile et permanent pour le fond dominant ou le bénéficiaire. Elle ne peut conduire à déposséder le propriétaire du bien grevé. Elle peut être positive (obligation de faire ou de laisser faire) ou négative (interdiction de faire).
Exemples :
- Servitude de passage : obligation pour le propriétaire du terrain servant de laisser passer le propriétaire du terrain dominant pour accéder à sa parcelle enclavée.
- Servitude de vue : interdiction pour le propriétaire de construire ou planter au-delà d'une certaine hauteur pour ne pas gêner la vue du voisin.
- Servitude d'aqueduc : droit de faire passer une canalisation d'eau sous le terrain d'autrui pour alimenter sa parcelle.
Les différents types de servitudes
Il existe de multiples servitudes qui se distinguent selon leur origine, leur titulaire et leur contenu. On peut les regrouper en trois grandes catégories :
- Les servitudes d'utilité publique : elles sont établies par l'autorité publique dans un but d'intérêt général. Elles figurent dans les documents d'urbanisme (PLU, PSMV...). On y trouve par exemple :
- Les servitudes de protection des monuments historiques qui limitent les modifications des abords d'un bâtiment classé ou inscrit.
- Les servitudes de passage des réseaux (électricité, gaz, eau...) qui permettent aux concessionnaires d'implanter et entretenir leurs installations.
- Les servitudes d'espace boisé classé qui interdisent tout changement d'affectation du terrain pour préserver les arbres et forêts.
- Les plans de prévention des risques qui réglementent l'usage des sols en zone inondable, avalancheuse, sismique...
- Les servitudes d'utilité privée : elles sont établies par convention entre voisins ou par décision de justice pour régler leurs relations. Elles figurent dans les actes notariés. On y trouve notamment :
- Les servitudes de jour et vue qui fixent la distance minimale à respecter pour ouvrir une fenêtre, un balcon...
- Les servitudes de tour d'échelle qui autorisent le passage ponctuel sur la propriété voisine pour effectuer des travaux d'entretien.
- Les servitudes de puisage et d'écoulement des eaux qui régissent l'usage des sources, puits, égouts communs...
- Les servitudes de mitoyenneté qui définissent les droits et obligations des copropriétaires d'un mur, fossé, haie...
- Les servitudes légales : elles découlent automatiquement de la loi en raison de la situation des lieux. Elles n'ont pas besoin d'être déclarées pour s'appliquer :
- La servitude d'écoulement des eaux naturelles qui oblige le fond inférieur à recevoir les eaux provenant du fond supérieur.
- La servitude de bornage qui permet à tout propriétaire d'obliger son voisin à délimiter leurs propriétés contiguës à frais partagés.
- La servitude d'enclave qui oblige le propriétaire du fond servant à accorder un droit de passage au fond dominant moyennant indemnité.
Cette liste n'est pas exhaustive tant les servitudes sont nombreuses et variées. En cas de doute, il est recommandé de se renseigner auprès de la mairie, du notaire ou d'un géomètre-expert.
L'établissement et la preuve des servitudes
Les servitudes s'établissent selon des modalités différentes en fonction de leur nature :
- Par acte administratif (arrêté, décret...) pour les servitudes d'utilité publique.
- Par convention entre les propriétaires des fonds concernés (acte notarié, acte sous seing privé) pour les servitudes conventionnelles.
- Par décision de justice en cas de litige ou d'enclave du terrain.
- Par l'effet de la loi pour les servitudes légales.
- Par la possession prolongée (30 ans) d'un droit de servitude (prescription acquisitive).
La preuve de la servitude doit être apportée par celui qui s'en prévaut :
- En produisant le titre qui l'a créée (acte notarié, jugement...) s'il existe.
- En consultant les registres du service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques) où sont publiées les servitudes.
- En se référant au cadastre et aux documents d'urbanisme qui les mentionnent.
- En démontrant son exercice paisible et continu pendant 30 ans.
Avant d'acheter un bien, il est essentiel de se faire communiquer les diagnostics et états des servitudes pour en connaître l'existence, l'étendue et les effets. Le vendeur a l'obligation d'informer l'acquéreur des servitudes dont il a connaissance, sous peine d'engager sa responsabilité.
Les conséquences des servitudes
Quel que soit son type, une servitude emporte des conséquences importantes pour le propriétaire du bien grevé :
- Il doit subir l'exercice de la servitude par son bénéficiaire (droit de passage, surplomb, écoulement des eaux...)
- Il doit s'abstenir de faire obstacle à la servitude ou de la rendre plus incommode (construction, plantation...)
- Il ne peut pas s'opposer aux travaux nécessaires à l'usage ou la conservation de la servitude (élagage, curage...)
- Il peut devoir entretenir le bien servant pour permettre l'exercice de la servitude (chemin praticable...)
- Il peut être indemnisé pour les dommages causés par la servitude sur son fond.
La servitude peut avoir un impact non négligeable sur la valeur du bien : elle réduit ses possibilités d'usage ou de transformation et suscite la réticence des acquéreurs. Mais elle peut aussi valoriser le bien si elle lui confère un droit supplémentaire (vue, accès...).
Sauf exception, le propriétaire ne peut pas s'opposer à la servitude si elle a été régulièrement établie. Mais il peut :
- Contester son existence ou son étendue s'il estime qu'elle n'a pas de fondement légal ou conventionnel.
- Négocier les conditions de son exercice à l'amiable avec le bénéficiaire.
- Demander au juge de la faire déplacer sur une autre partie du fond pour réduire sa gêne.
- Racheter la servitude au bénéficiaire si celui-ci y consent.
- Laisser la servitude s'éteindre par non-usage pendant 30 ans (prescription extinctive).
Afin d'anticiper tout litige, il est conseillé de faire constater l'état des servitudes par un acte notarié ou un procès-verbal de bornage. Et de veiller à leur exercice effectif pour éviter qu'elles ne s'éteignent !
Guy Hoquet répond à vos questions sur les servitudes immobilières
Peut-on créer une servitude sans l'accord du propriétaire du fond servant ?
Oui, dans certains cas prévus par la loi :
- Quand il s'agit d'une servitude d'utilité publique instituée par l'administration (passage de réseaux, protection des monuments...)
- Quand le propriétaire du fond dominant obtient en justice la création d'une servitude pour cause d'enclave de son terrain.
- Quand une servitude découle de la situation naturelle des lieux (écoulement des eaux) ou de la loi (distance des vues).
Le bénéficiaire d'une servitude doit-il indemniser le propriétaire du fond servant ?
Cela dépend de l'origine de la servitude :
- Les servitudes légales (écoulement des eaux, bornage...) et les servitudes dérivant de la situation des lieux (enclave) ouvrent droit à une indemnité compensant le préjudice subi par le propriétaire.
- Les servitudes d'utilité publique ne donnent pas lieu à indemnisation sauf disposition contraire (expropriation indirecte).
- Les servitudes établies par convention sont en principe gratuites sauf clause contraire prévoyant une contrepartie.
Peut-on faire supprimer une servitude qui ne sert plus ?
Non, une servitude régulièrement établie ne peut pas être supprimée unilatéralement par le propriétaire du fond servant, même si elle n'est plus utilisée.
En revanche, la servitude peut s'éteindre dans plusieurs cas :
- Par la destruction totale du fond servant ou dominant.
- Par la réunion des deux fonds entre les mêmes mains (confusion).
- Par la renonciation expresse du bénéficiaire de la servitude.
- Par le non-usage de la servitude pendant 30 ans (prescription extinctive).
- Par la disparition de l'utilité qui justifiait la servitude (but atteint).
L'essentiel à retenir sur les servitudes immobilières
- Une servitude est une charge grevant un bien immobilier (le fond servant) au profit d'un autre bien (le fond dominant) ou d'une personne (le bénéficiaire). Elle confère un droit d'usage ou une restriction des droits du propriétaire.
- Il existe de multiples servitudes d'utilité publique (protection des monuments...), d'utilité privée (droit de passage...) ou légales (bornage...) aux contenus très variés. Elles figurent dans les documents d'urbanisme ou les actes notariés.
- Les servitudes s'établissent par acte administratif, convention, décision de justice, effet de la loi ou possession prolongée. Leur preuve doit être rapportée par le bénéficiaire. Le vendeur doit les déclarer à l'acquéreur.
- Les servitudes emportent pour le propriétaire du fond servant une restriction de jouissance (subir un droit de passage...), une obligation d'abstention (ne pas obstruer une vue...) voire une obligation d'entretien. Elles influent sur la valeur du bien.
- Sauf exception (enclave, utilité publique...), le propriétaire ne peut pas s'opposer à une servitude qui a été régulièrement établie. Mais il peut la contester en justice, en négocier l'exercice, la faire déplacer ou la laisser s'éteindre par non-usage.
Véritables démembrements du droit de propriété, les servitudes sont des contraintes juridiques qui pèsent durablement sur les biens immobiliers. Avant d'acheter, pensez à vérifier leur existence pour éviter toute mauvaise surprise !
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