Plan local d'urbanisme (PLU)

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) : la boussole de l'aménagement urbain 

Vous avez un projet de construction, de rénovation ou de changement d'usage d'un bien immobilier ? Le premier réflexe est de consulter le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de votre commune. 

Ce document stratégique définit les règles d'occupation des sols et les grandes orientations d'aménagement du territoire. 

Mais savez-vous exactement ce qu'est un PLU, ce qu'il contient et comment il s'élabore ? Guy Hoquet vous éclaire sur cet outil majeur de la planification urbaine.

Définition : qu'est-ce que le Plan Local d'Urbanisme ? 

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) est le principal document d'urbanisme à l'échelle d'une commune ou d'un groupement de communes (intercommunalité). Il remplace depuis le 1er janvier 2000 l'ancien Plan d'Occupation des Sols (POS). 

Le PLU a pour objectif de définir le projet global d'aménagement et de développement durable du territoire, en fixant les règles d'utilisation des sols et de construction. Il détermine ainsi : 

●  Les zones constructibles et les zones à protéger (naturelles, agricoles, forestières...) 

●  Les types de constructions autorisées ou interdites selon les secteurs (habitat, activités, équipements...) 

●  Les règles de hauteur, d'emprise au sol, d'aspect extérieur des bâtiments... 

●  Les principes d'organisation de l'espace et de la circulation (voirie, transports, stationnement...) 

●  Les grands projets d'aménagement (zones d'activités, rénovation urbaine, espaces verts...) 

●  Les mesures de protection du patrimoine bâti et naturel 

Le PLU a une valeur juridique contraignante : toutes les demandes d'autorisation d'urbanisme (permis de construire, déclaration préalable...) doivent lui être conformes. Il s'impose à tous, particuliers comme administrations.

Mais le PLU est aussi un document vivant, qui peut évoluer dans le temps pour s'adapter aux nouveaux enjeux du territoire (transition écologique, besoins en logements...). Il fait l'objet d'une évaluation régulière et peut être révisé ou modifié selon une procédure encadrée.

Le contenu du PLU 

Le PLU est un dossier composé de plusieurs pièces, qui forment un tout cohérent et indissociable : 

Le rapport de présentation 

C'est le document qui explique les choix retenus dans le PLU au regard des diagnostics territoriaux et des objectifs politiques. Il comprend : 

●  Un diagnostic socio-économique, urbain et environnemental du territoire 

●  Une analyse de l'état initial de l'environnement et une évaluation environnementale des incidences du PLU 

●  Une explication des choix d'aménagement et de zonage au regard des enjeux identifiés et des lois en vigueur (SCoT, Grenelle, ALUR...) 

●  Des indicateurs de suivi pour évaluer les résultats de l'application du PLU 

Le Projet d'Aménagement et de Développement Durables (PADD) 

C'est le document qui exprime le projet politique de la collectivité en matière d'aménagement et d'urbanisme. Il fixe les grandes orientations stratégiques à moyen-long terme (10-20 ans) sur : 

●  L'habitat et la mixité sociale 

●  Les transports et les déplacements 

●  L'équipement commercial et le développement économique 

●  La protection des espaces naturels, agricoles et forestiers 

●  La préservation ou la remise en bon état des continuités écologiques 

●  Le paysage, le patrimoine et les entrées de ville... 

Le PADD n'est pas directement opposable aux tiers, mais il guide l'élaboration des autres pièces du PLU qui le sont. 

Les Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP) 

Ce sont des documents qui précisent les conditions d'aménagement de certains secteurs ou quartiers à enjeux. Elles peuvent porter sur : 

●  L'aménagement (organisation des espaces publics, insertion paysagère...) 

●  L'habitat (programmation, densité, formes urbaines...) 

●  Les transports et déplacements (desserte, cheminements doux...) 

●  La protection de l'environnement et du patrimoine... 

Les OAP sont opposables aux autorisations d'urbanisme dans un rapport de compatibilité (pas de contrariété majeure). 

Le règlement et les documents graphiques 

C'est le document central qui fixe les règles applicables à chaque terrain, selon un découpage en zones : 

●  Les zones urbaines (U), déjà urbanisées ou équipées 

●  Les zones à urbaniser (AU), destinées à être ouvertes à l'urbanisation 

●  Les zones agricoles (A), à protéger en raison de leur potentiel agronomique  

●  Les zones naturelles et forestières (N), à protéger pour leur qualité environnementale 

Pour chaque zone, le règlement définit les types de constructions autorisées ou interdites et les conditions à respecter en matière de : 

●  Destinations (logements, bureaux, commerces...) et sous-destinations des constructions 

●  Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères 

●  Équipements et réseaux (voirie, eaux, assainissement...) 

Le règlement peut aussi délimiter des secteurs particuliers : emplacements réservés, espaces boisés classés, bâtiments à protéger... 

Il est complété par des documents graphiques (plans de zonage) qui localisent spatialement les différentes zones et secteurs. 

Le règlement est le document le plus directement opposable aux demandes d'autorisation d'urbanisme. 

Les annexes 

Ce sont des documents informatifs qui apportent des précisions utiles à la mise en oeuvre du PLU, notamment : 

●  Les servitudes d'utilité publique (monuments historiques, canalisations, lignes électriques...) 

●  Les annexes sanitaires (eau potable, eaux usées, déchets...) 

●  Les périmètres reportés pour information (droit de préemption urbain, zones d'aménagement, plans de prévention des risques...) 

●  Les études d’impact environnemental dans le cas où le PLU a un impact significatif sur l’environnement ( par exemple, les zones de protection de la biodiversité …). 

Les annexes n'ont pas de valeur réglementaire en tant que telles, mais elles peuvent conditionner les droits à construire. 

Tous ces documents forment un ensemble indivisible et cohérent, qui doit être consulté dans sa globalité pour avoir une vision complète des règles applicables à un terrain.

La procédure d'élaboration du PLU 

L'élaboration ou la révision d'un PLU est une procédure longue et complexe, qui associe de nombreux acteurs. Les principales étapes sont les suivantes : 

1. Prescription de l'élaboration du PLU par délibération du conseil municipal ou communautaire 

2. Études préalables : diagnostic territorial, état initial de l'environnement, évaluation environnementale... 

3. Définition des orientations générales du projet dans le PADD 

4. Traduction réglementaire : élaboration du règlement, des OAP et des documents graphiques 

5. Concertation avec le public et association des personnes publiques (État, région, département, chambres consulaires...) tout au long de la procédure 

6. Arrêt du projet de PLU par délibération du conseil municipal ou communautaire 

7. Consultation des personnes publiques associées (3 mois) et enquête publique (1 à 2 mois) pour recueillir les avis et observations 

8. Modifications éventuelles du projet pour tenir compte des avis et observations 

9. Approbation du PLU par délibération du conseil municipal ou communautaire 

10. Transmission au préfet pour contrôle de légalité et publicité pour le rendre opposable 

Cette procédure dure en moyenne 3 à 5 ans, voire plus pour les communes importantes ou les intercommunalités. Elle est jalonnée de temps de dialogue et de validation politique pour s'assurer de la bonne prise en compte des enjeux et de l'acceptabilité du projet. Une fois approuvé, le PLU a une validité permanente, mais il doit faire l'objet d'une analyse des résultats tous les 9 ans au plus. Il peut aussi être modifié ou révisé à tout moment selon une procédure plus ou moins lourde en fonction de l'importance des changements apportés. Le PLU est ainsi un document évolutif, qui doit s'adapter aux nouveaux besoins et enjeux du territoire tout en assurant une certaine stabilité des règles pour les porteurs de projets.

Les grands enjeux des PLU aujourd'hui 

Avec la montée des préoccupations environnementales et les nouvelles attentes sociétales, les PLU sont de plus en plus attendus sur leur capacité à répondre aux grands défis de notre temps : 

●  La lutte contre l'étalement urbain et l'artificialisation des sols, en favorisant le renouvellement urbain, la densification et la protection des espaces naturels et agricoles 

●  La transition énergétique et écologique, en encourageant les constructions performantes, les énergies renouvelables, la nature en ville, les mobilités douces... 

●  La mixité sociale et fonctionnelle, en diversifiant l'offre de logements et en rapprochant emplois, services et habitats 

●  L'adaptation au changement climatique, en prévenant les risques naturels, en végétalisant les espaces urbains, en préservant la biodiversité et les ressources... 

●  La revitalisation des centres-villes et des bourgs ruraux, en luttant contre la vacance commerciale et résidentielle, en valorisant le patrimoine, en renforçant l'attractivité... 

Ces enjeux se traduisent par de nouvelles exigences réglementaires (lois Grenelle, ALUR, Climat et Résilience...) et par des attentes accrues des citoyens en termes de qualité du cadre de vie, de participation et de transparence. 

Les collectivités doivent donc faire preuve de créativité et de pédagogie pour élaborer des PLU à la fois ambitieux et acceptables, en conciliant développement et préservation, règles et projets, intérêt général et intérêts particuliers. Un défi passionnant pour façonner les territoires de demain !

Guy Hoquet répond aux questions sur les PLU

L’essentiel à retenir 

1. Le PLU est le principal document d'urbanisme à l'échelle communale ou intercommunale. Il définit les règles d'utilisation des sols et les grandes orientations d'aménagement. 

2. Il est composé de plusieurs documents complémentaires : rapport de présentation, PADD, OAP, règlement, documents graphiques, annexes. 

3. Son élaboration ou sa révision est une procédure longue et complexe, qui associe les habitants, les personnes publiques et les acteurs du territoire. 

4. Il s'impose à tous dans un rapport de conformité pour les autorisations d'urbanisme, et évolue dans le temps pour s'adapter aux nouveaux enjeux. 

5. Les PLU doivent aujourd'hui relever le défi de la transition écologique et solidaire des territoires, en conciliant développement et préservation.

Allez plus loin sur ce sujet 

Découvrez ces sujets complémentaires : 

●  Certificat d'urbanisme 

●  Permis de construire 

●  Zone d'aménagement concerté (ZAC) 

●  Cadastre 

●  Droit de préemption