Surface Hors Œuvre Nette (SHON)
La SHON : une ancienne référence de calcul de surface encore citée aujourd'hui
Vous avez certainement déjà croisé l'acronyme mystérieux "SHON" dans une annonce immobilière, un permis de construire ou un acte de vente un peu anciens. Mais savez-vous ce qu'il signifie vraiment ? Il désigne la "Surface Hors Œuvre Nette", une ancienne mesure de la superficie d'une construction utilisée jusqu'en 2012 dans le code de l'urbanisme.
Mais que recouvrait exactement cette notion ? Comment se calculait-elle et à quoi servait- elle concrètement ? En quoi différait-elle de la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) et de la surface habitable ? Et surtout, pourquoi a-t-elle été remplacée par la surface de plancher ?
Petite plongée dans les arcanes des surfaces immobilières pour comprendre les subtilités de cet indice disparu !
Définition de la SHON (Surface Hors Œuvre Nette)
Jusqu'en 2012, la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) était définie par le Code de l'urbanisme
(article R.112-2) comme la surface de plancher d'une construction après déduction :
⚈ Des surfaces de plancher hors œuvre des combles et sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial.
⚈ Des surfaces de plancher hors œuvre des toitures-terrasses, balcons, loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée.
⚈ Des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules.
Elle se distinguait de la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) qui était la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction, sans aucune déduction.
Autrement dit, la SHON correspondait à la surface utile d'une construction, hors espaces non habitables ou non exploitables (caves, parkings, terrasses...). Elle s'exprimait en mètres carrés et servait de référence pour l'application des règles d'urbanisme.
À noter : la SHON se calculait à partir du nu extérieur des murs de façade, c'est-à-dire sans tenir compte de l'épaisseur des murs extérieurs. Ce mode de calcul différait de celui de la surface habitable qui, elle, est mesurée à partir de la face interne des murs.
Exemple de calcul : Une maison individuelle de plain-pied comprend :
⚈ 100 m² de pièces habitables (séjour, chambres, cuisine...)
⚈ 20 m² de garage
⚈ 15 m² de terrasse couverte
⚈ 60 m² de combles non aménagés Sa SHOB est de 195 m² (100 20 15 60). Sa SHON est de 100 m² (195 - 20 - 15 - 60).
Ce qu'il faut retenir :
⚈ La SHON était la surface de plancher construite d'un bâtiment, moins les surfaces non habitables ou non exploitables.
⚈ Elle se distinguait de la SHOB qui, elle, n'opérait aucune déduction.
⚈ Son mode de calcul à partir des murs extérieurs différait de celui de la surface habitable.
L'utilité de la SHON en urbanisme et construction
Jusqu'à sa suppression en 2012, la SHON a été utilisée comme référence pour l'application
du droit des sols, c'est-à-dire pour définir les droits à construire sur un terrain donné. Elle
servait notamment à :
1. Déterminer la faisabilité d'un projet au regard des règles du Plan Local d'Urbanisme (PLU) :
⚈ Calcul du Coefficient d'Occupation des Sols (COS) qui fixait la surface maximale constructible sur un terrain.
⚈ Vérification du respect des règles de prospect, de hauteur, d'emprise au sol...
⚈ Calcul des places de stationnement à prévoir selon la SHON créée.
2. Définir le type d'autorisation d'urbanisme à solliciter pour un projet :
⚈ Permis de construire obligatoire si création de SHON supérieure à 20 m²
⚈ Déclaration préalable suffisante entre 2 et 20 m² de SHON créée
⚈ Dispense de formalité en deçà de 2 m² de SHON
3. Calculer le montant des taxes d'urbanisme à payer par le pétitionnaire :
⚈ Taxe Locale d'Équipement (TLE)
⚈ Taxe Départementale des Espaces Naturels Sensibles (TDENS)
⚈ Taxe Départementale pour le financement des Conseils d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement (TDCAUE)
⚈ Redevance d'Archéologie Préventive (RAP)
4. Estimer les besoins en équipements publics générés par une opération (écoles, voiries, réseaux...) et dimensionner les Programmes d'Aménagement d'Ensemble (PAE) ou les Zones d'Aménagement Concerté (ZAC).
5. Déterminer les catégories de constructions et les normes techniques applicables (sécurité incendie, accessibilité handicapés, performance énergétique...).
6. Fixer le prix de vente ou de location d'un bien immobilier neuf ou récent, la SHON étant prise comme base de calcul des surfaces privatives ou du loyer.
On le voit, la SHON était un étalon de mesure incontournable pour tous les acteurs de la construction et de l'immobilier : architectes, promoteurs, aménageurs, collectivités, notaires, agents immobiliers... Mais elle n'était pas exempte de défauts.
Ce qu'il faut retenir :
⚈ La SHON servait de référence pour l'application des règles d'urbanisme : COS, taxes, autorisations...
⚈ Elle permettait de définir le droit à construire sur un terrain et de dimensionner les projets.
⚈ C'était aussi la base de calcul des prix de vente ou de location des logements neufs.
Le remplacement de la SHON par la surface de plancher en 2012
Malgré son utilité avérée, la SHON a fait l'objet de nombreuses critiques au fil des années :
⚈ Une notion jugée trop complexe et peu lisible pour les non professionnels, avec des règles de calcul différentes selon les locaux (combles, stationnement...).
⚈ Des effets pervers sur la conception des projets, incitant à multiplier les vides (attiques, mezzanines...) pour "gonfler" la SHON à droit constant.
⚈ Une source d'insécurité juridique pour les constructeurs, la SHON étant soumise à interprétation lors de l'instruction des permis.
⚈ Une mesure ne reflétant pas la surface réellement utilisable d'une construction.
C'est pourquoi la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement, dite "Grenelle 2", a acté la suppression de la SHON et de la SHOB au profit d'une notion unique : la "surface de plancher". Ce changement est entré en vigueur le 1er mars 2012.
La surface de plancher est définie comme la somme des surfaces closes et couvertes sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des murs. Seules quelques surfaces sont déduites : épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres, vides et trémies, aires de stationnement, combles et caves non aménageables, locaux techniques...
Cette nouvelle référence se veut plus simple et plus avantageuse pour les porteurs de projet :
⚈ Un mode de calcul unique quelle que soit la destination des locaux
⚈ Une surface de plancher inférieure d'environ 10% à la SHON à construction égale, grâce à la déduction des murs extérieurs et des combles
⚈ Un calcul intégrant les enjeux énergétiques et environnementaux, en favorisant l'isolation par l'intérieur et l'utilisation des volumes secondaires
Mais attention, le calcul de la surface n'est qu'un des aspects de la réforme. La loi Grenelle 2 a aussi supprimé le COS et la taille minimale des terrains constructibles. Ce sont désormais les règles du PLU qui définissent finement la constructibilité parcelle par parcelle. Un changement de paradigme urbanistique !
Ce qu'il faut retenir :
⚈ Jugée trop complexe, la SHON a été remplacée en 2012 par la surface de plancher.
⚈ La surface de plancher est la somme des surfaces closes et couvertes, calculée à partir du nu intérieur des murs.
⚈ Cette réforme s'inscrit dans une logique de simplification et d'écologisation du droit de l'urbanisme.
Guy Hoquet répond à vos questions sur la SHON
Peut-on encore se référer à la SHON dans un document d'urbanisme ?
Non, depuis le 1er mars 2012, la mention de la SHON (et de la SHOB) n'est plus légale dans les documents d'urbanisme. Tous les PLU qui y faisaient référence ont dû être mis à jour pour adopter la notion de surface de plancher.
Cela vaut aussi pour les permis de construire et les actes de vente : ils doivent désormais mentionner la surface de plancher, et non plus la SHON, sauf s'ils portent sur une construction antérieure à 2012.
Mais dans les faits, la SHON reste encore très présente dans les archives communales et les bases de données immobilières. D'où l'importance de bien vérifier la date du document et le vocabulaire employé.
La surface de plancher est-elle plus avantageuse que la SHON ?
Oui, à construction égale, la surface de plancher est en général inférieure de 5 à 15% à la SHON.
Cela s'explique par le nouveau mode de calcul "au nu intérieur" qui déduit :
⚈ L'épaisseur des murs extérieurs, estimée à 15-20 cm par façade
⚈ Les combles et sous-sols non aménageables de moins de 1,80 m de hauteur
⚈ Certains locaux techniques (chaufferie, transformateur...) qui étaient comptés dans la SHON
Cette différence est encore plus marquée pour les maisons individuelles (10-15%) que pour les immeubles collectifs (5-10%) dont les murs sont souvent plus fins. Concrètement, cela signifie qu'à droit à construire égal (exprimé en m²), on peut construire "plus grand" avec la surface de plancher qu'avec la SHON. Un avantage non négligeable pour les porteurs de projet !
Mais attention, cet effet de "boost" peut être atténué, voire annulé, par le changement parallèle des règles d'urbanisme (suppression du COS, augmentation des distances d'implantation...) qui, lui, tend à réduire les droits à construire.
Seule une étude au cas par cas permet d'évaluer l'impact réel de la réforme sur un projet donné.
Comment convertir des m² SHON en m² de surface de plancher ?
Il n'existe pas de formule miracle pour convertir les m² de SHON en m² de surface de plancher, car le différentiel varie selon le type de construction (maison, immeuble...), son mode constructif (matériaux, épaisseur des murs...) et la configuration des locaux (présence de combles, hauteur sous plafond...).
On considère qu'en moyenne :
⚈ Pour une maison individuelle : 1 m² SHON = 0,85 à 0,90 m² de surface de plancher
⚈ Pour un bâtiment collectif neuf (logement, bureau) : 1 m² SHON = 0,90 à 0,95 m² de surface de plancher
⚈ Pour un bâtiment ancien avec des murs épais : 1 m² SHON = 0,80 à 0,85 m² de surface de plancher
Mais ces ratios ne sont que des estimations. Pour avoir une équivalence exacte, il faut reprendre les plans du bâtiment et recalculer "à la main" les surfaces selon le nouveau référentiel. Un travail fastidieux mais indispensable pour les projets de rénovation ou de changement d'usage.
En cas de doute, n'hésitez pas à faire appel à un architecte ou un géomètre qui saura convertir vos m² de SHON en toute rigueur !
La disparition de la SHON a-t-elle eu un impact sur les prix immobiliers ?
Non, le remplacement de la SHON par la surface de plancher n'a pas eu d'impact direct sur les prix immobiliers. Et ce pour plusieurs raisons :
⚈ Les tarifs des logements neufs et des terrains sont librement fixés par les promoteurs et aménageurs en fonction du marché local, et non en fonction des modes de calcul des surfaces qui ont une influence marginale.
⚈ Pour les logements anciens, les prix s'établissent sur la base des références de ventes comparables ("comptes") exprimées en euros/m² "Loi Carrez" ou habitable. La référence à la SHON est donc inopérante.
⚈ La réforme de 2012 a maintenu la surface habitable comme référence dans les contrats de vente et de location. C'est elle qui sert de base aux diagnostics, aux annonces, aux baux... et donc aux prix.
Certes, le nouveau calcul de la surface de plancher peut donner une impression de "surface gagnée" par rapport à la SHON. Mais cette différence est plus théorique que réelle, car les acheteurs et les locataires comparent des m² de même nature.
Tout au plus peut-on imaginer un effet inflationniste indirect et différé du fait de la production de logements plus spacieux à droit à construire égal.
L'essentiel à retenir sur la Surface Hors œuvre Nette (SHON)
1. La SHON était une mesure de la superficie d'une construction, utilisée jusqu'en 2012
dans le code de l'urbanisme. Elle correspondait à la surface de plancher, après
déduction des surfaces non aménageables (combles, sous-sols, stationnement...).
2. Elle servait de référence pour l'application des règles d'urbanisme : calcul du COS, des taxes, des places de parking... C'était aussi la base de calcul des prix de vente et de location des logements neufs.
3. Jugée trop complexe et source d'effets pervers, la SHON a été remplacée en 2012 par la surface de plancher. Celle-ci est calculée au nu intérieur des murs et déduit moins de surfaces, favorisant ainsi la densification.
4. À projet égal, la surface de plancher est en moyenne inférieure de 10% à la SHON. Mais cet avantage est à nuancer au regard des autres changements réglementaires (suppression du COS...).
5. Si la SHON a disparu des documents d'urbanisme, elle reste présente dans de nombreux actes antérieurs à 2012. En cas de doute sur l'équivalence avec la surface de plancher, mieux vaut faire appel à un professionnel.
La SHON n'est donc plus qu'un lointain souvenir pour les acteurs de l'immobilier. Mais sa connaissance reste utile pour comprendre les documents antérieurs à 2012 et anticiper les éventuels écarts avec les nouvelles références de surfaces et de constructibilité.
Une chose est sûre : avec ou sans SHON, une surface ne fait pas tout ! L'emplacement, la distribution, les prestations restent des critères clés pour apprécier la qualité et la valeur d'un bien.
C'est là tout le savoir-faire des experts immobiliers de Guy Hoquet : vous guider pour trouver le bien qui vous convient vraiment. Alors, prêt à passer du m² brut au coup de cœur ? Contactez-nous vite !
