Permis de construire
Le permis de construire : l'autorisation indispensable pour vos travaux
Vous avez un projet de construction ou de rénovation immobilière ?
Avant de vous lancer, vous devrez peut-être demander un permis de construire. Cette autorisation administrative est obligatoire pour la plupart des travaux importants, afin de vérifier leur conformité aux règles d'urbanisme.
Mais quand faut-il faire la demande ? Et comment se déroule la procédure ? Guy Hoquet vous guide !
Définition : qu'est-ce qu'un permis de construire ?
Un permis de construire est une autorisation d'urbanisme délivrée par la mairie, qui permet à un propriétaire de réaliser des travaux de construction ou d'aménagement sur un terrain. Il atteste que le projet respecte les règles du Plan Local d'Urbanisme (PLU) et du Code de la construction.
Le permis de construire est obligatoire pour tous les travaux d’ampleur, notamment :
- La construction d'une maison individuelle ou d'un bâtiment d'habitation collectif
- L'agrandissement d'un logement existant (extension, surélévation, véranda...) au-delà de 40 m²
- Le changement de destination d'un bâtiment (transformation d'un local commercial en logement par exemple)
- La construction d'une piscine de plus de 100 m² ou couverte de plus de 1,80 m de haut
- La construction d'une annexe (abri de jardin, garage...) de plus de 20 m² et de plus de 12 m de haut
En cas de doute, mieux vaut se renseigner auprès du service urbanisme de sa mairie, qui peut aussi fournir des conseils sur le montage du dossier. Certains projets peuvent aussi nécessiter d'autres autorisations (permis de démolir, autorisation de défrichement...) ou études préalables (étude d'impact, diagnostic archéologique...).
Comment obtenir un permis de construire ?
La demande de permis de construire se fait auprès de la mairie de la commune où se situe le terrain, via un formulaire Cerfa spécifique (n°13406 pour une maison individuelle, n°13409 pour les autres projets). Le dossier doit comporter plusieurs pièces :
- Le formulaire de demande dûment rempli et signé
- Un plan de situation du terrain dans la commune
- Un plan de masse de la construction sur le terrain
- Un plan en coupe du terrain et de la construction
- Une notice décrivant le projet et son insertion dans l'environnement
- Un plan des façades et des toitures
- Une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain
- Une photographie permettant de situer le terrain dans l'environnement proche
Le dossier doit être envoyé en 4 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception, ou déposé directement à la mairie contre récépissé. Depuis 2022, certaines communes permettent aussi de faire la demande en ligne, via une plateforme sécurisée.
Une fois le dossier complet déposé, la mairie dispose d'un délai d'instruction de 2 mois pour une maison individuelle, et de 3 mois pour les autres projets. Passé ce délai, l'absence de réponse vaut acceptation.
En cas de demande de pièces complémentaires, le délai est suspendu jusqu'à réception des éléments manquants. En cas de refus du permis de construire, le demandeur peut faire un recours gracieux auprès de la mairie ou un recours contentieux devant le tribunal administratif dans les 2 mois.
Obtenir son permis de construire peut donc prendre du temps. Il est conseillé d'anticiper la demande plusieurs mois avant le début souhaité des travaux.
Exemple : Marc et Sophie veulent faire construire une maison de 120 m² sur un terrain qu'ils viennent d'acheter. Ils prennent contact avec un constructeur et un architecte pour monter leur projet et constituer le dossier de permis de construire. Après 2 allers-retours avec la mairie pour compléter des pièces, ils obtiennent l'autorisation au bout de 3 mois. Ils peuvent enfin lancer le chantier !
La durée de validité du permis de construire
Une fois accordé, le permis de construire a une durée de validité de 3 ans. Le bénéficiaire doit commencer les travaux dans ce délai, et ne pas les interrompre plus d'un an, sous peine de péremption.
Si le projet prend du retard, il est possible de demander une prorogation du permis de construire, pour une durée d'un an reconductible. La demande doit être faite par courrier au moins 2 mois avant l'expiration du permis initial.
Une fois les travaux terminés, le bénéficiaire doit déclarer l'achèvement à la mairie, via un formulaire spécifique (Daact). La conformité des travaux au permis de construire peut alors être contrôlée.
Le permis de construire peut aussi faire l'objet de modifications en cours de projet, à condition qu'elles soient mineures (changement de couleur, de matériaux...). Au-delà, il faudra déposer un permis de construire modificatif.
Enfin, le permis de construire peut être contesté par des tiers (riverains, associations...) dans les 2 mois suivant son affichage en mairie. Il est donc important de respecter toutes les formalités et de bien informer son voisinage en amont.
Guy Hoquet répond aux questions les plus fréquentes le permis de construire
Combien coûte un permis de construire ?
Le dépôt d'une demande de permis de construire est gratuit. Seule la taxe d'aménagement, calculée en fonction de la surface créée, sera à régler une fois le permis accordé. Son montant varie selon les communes et les départements, en moyenne autour de 5 à 10 € du m². À cela peuvent s'ajouter les frais éventuels d'architecte ou de géomètre.
Faut-il obligatoirement un architecte pour un permis de construire ?
Le recours à un architecte est obligatoire pour les projets de plus de 150 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol. En dessous, faire appel à un architecte est facultatif, mais fortement conseillé pour constituer un dossier solide et adapté aux règles d'urbanisme locales.
Peut-on vendre un terrain avec un permis de construire ?
Oui, un permis de construire est attaché au terrain et non à son bénéficiaire. Il peut donc être transféré à l'acquéreur en cas de vente du terrain, à condition de le notifier à la mairie. L'existence d'un permis de construire en cours de validité peut être un argument de vente.
Quels recours en cas de refus de permis de construire ?
En cas de refus de permis de construire, il est possible de demander à la mairie de revoir sa position (recours gracieux) par lettre recommandée avec accusé de réception et si votre tentative de recours gracieux échoue, vous disposez d’un nouveau délai de 2 mois pour faire un recours contentieux devant le tribunal administratif. Il est conseillé de se faire assister d'un avocat spécialisé, et de bien argumenter sur la conformité du projet aux règles d'urbanisme.
Que risque-t-on en construisant sans permis ?
Construire sans permis de construire est une infraction pénale, passible d'une amende pouvant aller jusqu'à 6 000 € par m² construit, et d'une obligation de remise en état des lieux. En cas de récidive, des peines de prison sont possibles. Mieux vaut donc toujours respecter la procédure, même si elle peut sembler fastidieuse !
L’essentiel à retenir
- Le permis de construire est une autorisation administrative obligatoire pour la plupart des travaux importants (construction, agrandissement, changement de destination...).
- La demande se fait en mairie, via un dossier comprenant plusieurs plans et documents sur le projet.
- Le délai d'instruction est de 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres projets. L'absence de réponse vaut acceptation.
- Une fois accordé, le permis de construire est valable 3 ans, et peut être prorogé, modifié ou transféré sous conditions.
- Construire sans permis est un délit, mieux vaut donc toujours faire une demande en bonne et due forme avant d'entamer ses travaux !
Allez plus loin sur ce sujet
Pour maîtriser tous les enjeux liés au permis de construire, explorez ces notions complémentaires essentielles :
- Certificat d'urbanisme
- Plan local d'urbanisme (PLU)
- Déclaration préalable
- Architecte des bâtiments de France
- Certificat de conformité
Le permis de construire, bien plus qu'une simple formalité administrative, s'inscrit dans un écosystème réglementaire complexe. En approfondissant ces thématiques connexes, vous saisirez tous les tenants et aboutissants de cette autorisation cruciale. Cette compréhension globale vous permettra d'anticiper les obstacles, d'optimiser votre dossier et de mener à bien votre projet de construction ou de rénovation, en phase avec les exigences urbanistiques locales.
