Taux d'intérêt : définition et influence sur votre prêt immobilier

Le taux d'intérêt : un paramètre clé du crédit immobilier

Vous envisagez de souscrire un prêt pour financer votre projet immobilier ? Le taux d'intérêt sera déterminant dans le coût total de votre crédit. Mais savez-vous exactement ce que recouvre cette notion ? Comment se fixe un taux d'intérêt et quels sont les différents types de taux ? Comment ce paramètre influence-t-il vos mensualités et votre budget ? Réponses dans cet article. Guy Hoquet vous guide.

Définition : qu'est-ce que le taux d'intérêt ?

Le taux d'intérêt est le pourcentage qui s'applique à une somme d'argent empruntée ou placée, et qui détermine le montant des intérêts à payer ou à recevoir. C'est en quelque sorte le "prix" de l'argent, qui rémunère le prêteur pour le service rendu et le risque pris.

Dans le cas d'un crédit immobilier, le taux d'intérêt est le pourcentage du capital emprunté que l'emprunteur devra payer chaque année à la banque, en plus du remboursement progressif du capital. Il s'exprime généralement sous forme de pourcentage annuel.

Par exemple, pour un prêt immobilier de 200 000 € sur 20 ans au taux de 2%, l'emprunteur remboursera chaque année 2% de 200 000 €, soit 4 000 €, en plus de l'amortissement du capital. Au total, il aura payé 240 000 € (200 000 € de capital et 40 000 € d'intérêts).

Le taux d'intérêt a donc un impact direct sur le coût total du crédit et sur le montant des mensualités. Plus le taux est élevé, plus le crédit coûtera cher à l'emprunteur. C'est pourquoi il est crucial de bien comprendre cette notion avant de s'engager.

Les différents types de taux d'intérêt

Il existe plusieurs formes de taux d'intérêt, qui varient selon leur mode de calcul et leur évolution dans le temps.

Le taux fixe

Le plus courant en crédit immobilier
Fixé dès la souscription du prêt et garanti sur toute sa durée
Permet de connaître à l'avance le coût total du crédit et le montant des mensualités
Protège contre une remontée des taux, mais ne permet pas de profiter d'une éventuelle baisse

Le taux variable

Indexé sur un taux de référence (Euribor, Livret A...) qui peut évoluer à la hausse ou à la baisse
Varie en fonction du marché, avec une périodicité définie (tous les 1, 3, 6, 12 mois...)
Peut faire baisser le coût du crédit si les taux descendent, mais présente un risque si les taux remontent
Souvent assorti d'un taux plafond (cap) et d'un taux plancher (floor) pour limiter les variations

Le taux révisable

Peut être revu à la hausse ou à la baisse à date fixe (tous les ans par exemple) selon l'évolution du marché
Offre plus de visibilité qu'un taux variable classique
Permet de profiter partiellement d'une baisse des taux, mais expose aussi à une hausse
De moins en moins proposé par les banques

Le taux mixte

Combine une période à taux fixe et une période à taux variable
Sécurise le début du crédit avec un taux garanti, puis s'adapte à l'évolution du marché
Peut être intéressant si les taux sont hauts au moment de l'emprunt et qu'une baisse est anticipée
Nécessite de bien évaluer le risque de remontée des taux sur la 2ème période

Le choix entre ces différents types de taux dépend de votre profil (aversion au risque, capacité de remboursement...), de votre projet (durée, montant...) et de votre analyse du marché (anticipation de l'évolution des taux). Un conseil personnalisé peut s'avérer judicieux. Approchez-vous d’une agence Guy Hoquet pour obtenir des conseils.

Les composantes du taux d'intérêt

Le taux d'intérêt proposé par une banque pour un crédit immobilier n'est pas le fruit du hasard. Il intègre plusieurs éléments :

Le taux de refinancement :

C'est le taux auquel la banque se refinance sur les marchés financiers pour pouvoir prêter de l'argent
Il est influencé par les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) qui fixe le loyer de l'argent
Plus les taux de la BCE sont bas, plus les banques peuvent proposer des crédits attractifs

La marge de la banque :
C'est la différence entre le taux de refinancement et le taux final proposé au client
Elle rémunère la banque pour le service rendu et le risque pris
Elle varie selon la politique commerciale de la banque, le profil de l'emprunteur et les garanties apportées

L'assurance emprunteur

C'est le contrat qui couvre les risques de décès, invalidité et incapacité de l'emprunteur
Son coût est intégré au taux du crédit sous forme de pourcentage du capital emprunté
Il varie fortement selon l'âge, l'état de santé et la profession de l'emprunteur

Les frais de dossier

Ce sont les frais facturés par la banque pour l'étude et la mise en place du dossier de prêt
Ils sont souvent forfaitaires (500 à 1000 €) ou proportionnels au montant emprunté (0,5 à 1%)
Ils peuvent être inclus dans le taux du crédit ou facturés séparément

Tous ces éléments se combinent pour former le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui reflète le coût réel du crédit pour l'emprunteur. C'est ce taux, et non le taux nominal, qu'il faut regarder pour comparer les offres.

L'impact du taux d'intérêt sur le crédit immobilier

Le niveau des taux d'intérêt est déterminant dans un projet d'achat immobilier. Il influe directement sur :

La capacité d'emprunt :

Plus les taux sont bas, plus on peut emprunter une somme importante pour une même mensualité
Un taux plus faible permet d'allonger la durée du prêt et/ou d'emprunter plus
Mais attention à ne pas s'endetter au-delà de ses capacités de remboursement

Le coût total du crédit :

Plus le taux est élevé, plus le crédit coûtera cher au final
Sur 20 ans, un écart de 0,5 point de taux représente plusieurs milliers d'euros d'intérêts en plus ou en moins
Il est crucial de bien négocier son taux et de faire jouer la concurrence entre banques

Le pouvoir d'achat immobilier :

Des taux bas soutiennent le marché immobilier en facilitant l'accès au crédit
Ils permettent aux ménages d'acheter plus grand ou mieux situé pour un même budget
Mais ils peuvent aussi contribuer à la hausse des prix en gonflant la demande

L'attractivité de l'investissement locatif :

Des taux bas améliorent la rentabilité des investissements immobiliers
Ils réduisent le coût de financement et augmentent le rendement net
Ils favorisent l'achat de biens destinés à la location, notamment dans le neuf (Pinel, LMNP...)

Suivre l'évolution des taux immobiliers est donc indispensable, que l'on soit acquéreur résidentiel ou investisseur. C'est un paramètre qui peut fortement impacter la réalisation et la rentabilité d'un projet.

Guy Hoquet répond aux questions sur le taux d'intérêt immobilier

Comment obtenir le meilleur taux pour son prêt immobilier ?

Pour décrocher le taux le plus bas, plusieurs leviers :

Optimiser son profil emprunteur (apport, revenus, stabilité professionnelle...)
Faire jouer la concurrence entre banques et courtiers
Négocier les frais annexes (assurance, garanties, frais de dossier...)
Être réactif et saisir les opportunités du marché (campagnes promotionnelles, décotes...)

Un taux se négocie, il ne faut pas hésiter à mettre les établissements en compétition et à argumenter sur la qualité de son dossier.

Vaut-il mieux choisir un taux fixe ou variable ?

Le choix dépend de votre tolérance au risque et de vos anticipations sur l'évolution des taux :

Si vous privilégiez la sécurité et la visibilité, optez pour un taux fixe
Si vous êtes prêt à prendre un risque pour profiter d'une éventuelle baisse des taux, un taux variable peut être intéressant
Si vous anticipez une hausse à moyen terme, un taux fixe vous protégera
Si vous anticipez une baisse durable, un taux variable vous permettra d'en bénéficier

Dans le doute, le taux fixe reste le choix le plus prudent et le plus répandu en France. Mais un conseil personnalisé peut aider à trancher.

Quels sont les taux immobiliers actuels ?

Les taux immobiliers évoluent constamment en fonction du marché et du profil des emprunteurs. En 2023, les taux moyens (hors assurance) étaient d'environ :

2,50% sur 15 ans
2,70% sur 20 ans
2,90% sur 25 ans

Mais ces moyennes cachent de fortes disparités selon les banques, les régions et les dossiers. Pour connaître les meilleurs taux du moment, le mieux est de consulter un comparateur en ligne ou un courtier.

Le taux d'usure, qu'est-ce que c'est ?

Le taux d'usure est le taux maximum légal auquel une banque peut prêter de l'argent. Il est fixé chaque trimestre par la Banque de France, pour protéger les emprunteurs contre les abus.

Un crédit immobilier ne peut pas être accordé à un TAEG supérieur au taux d'usure en vigueur. En 2023, il était d'environ 3,5% pour les prêts de 20 ans et plus. Ce dispositif peut paradoxalement pénaliser certains emprunteurs (seniors, investisseurs...) qui ne rentrent plus dans les critères à cause d'une assurance trop chère. Un assouplissement est en discussion.

Peut-on renégocier le taux de son prêt immobilier ?

Oui, il est possible de renégocier le taux de son crédit immobilier en cours de route, si les taux du marché ont suffisamment baissé depuis la souscription.
Deux solutions :

Faire une demande de renégociation auprès de sa banque, qui acceptera de revoir le taux à la baisse pour conserver le client
Faire racheter son crédit par une autre banque qui proposera un taux inférieur, moyennant des frais de rachat.

La renégociation peut permettre de réduire ses mensualités et/ou de raccourcir la durée du prêt. Mais elle doit être bien calibrée pour être rentable.

L’essentiel à retenir

Le taux d'intérêt immobilier détermine le coût d'un prêt et le montant des mensualités de remboursement.
Il existe différents types de taux : fixe, variable, révisable ou mixte, qui présentent des avantages et des inconvénients selon le profil et le projet.
Le taux d'intérêt dépend du coût de refinancement de la banque, de sa marge, de l'assurance et des frais de dossier. C'est le TAEG qui reflète le coût réel du crédit.
Le niveau des taux influence la capacité d'emprunt, le coût du crédit, le pouvoir d'achat immobilier et la rentabilité locative.
Pour obtenir le meilleur taux, il faut optimiser son profil, faire jouer la concurrence et négocier tous les paramètres du crédit.
Un conseil en amont est souvent judicieux.

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