Taux Effectif Global (TEG)
Le Taux Effectif Global (TEG) : le vrai prix de votre crédit immobilier
Vous envisagez de souscrire un prêt immobilier mais vous êtes un peu perdu face aux différents taux affichés ? Taux nominal, taux hors assurance, TAEG... difficile de s'y retrouver et de comparer les offres ! Pourtant, un indicateur permet d'y voir plus clair : le fameux Taux Effectif Global (TEG). Ce taux exprime le coût réel de votre crédit, en prenant en compte non seulement les intérêts mais aussi tous les frais annexes. Un précieux outil de transparence !
Mais comment se calcule concrètement ce TEG ? Quels éléments intègre-t-il et lesquels sont exclus ? En quoi se distingue-t-il du taux nominal proposé par la banque ? Et surtout, quel est son impact sur le montant de vos mensualités et le coût total de votre emprunt ?
Guy Hoquet vous éclaire sur cet acronyme qui peut vous éviter bien des déconvenues !
Définition et méthode de calcul du Taux Effectif Global (TEG)
Le Taux Effectif Global (TEG) est le taux qui prend en compte la totalité des frais
occasionnés par la souscription d'un prêt, en plus du taux d'intérêt nominal de base. C'est
en quelque sorte le "vrai prix" de votre crédit, qui exprime son coût réel sur une base
annuelle.
Concrètement, le TEG intègre :
⚈ Le taux d'intérêt nominal (hors assurance) fixé par la banque
⚈ Les frais de dossier prélevés par l'établissement prêteur
⚈ Les frais de garantie (caution, hypothèque, privilège de prêteur...)
⚈ Les frais de courtage éventuellement facturés par un intermédiaire
⚈ Les autres commissions liées à l'octroi du prêt (engagement, bouclage...)
En revanche, il n'inclut pas :
⚈ L'assurance emprunteur (obligatoire sauf exceptions)
⚈ Les frais de notaire et taxes liés à l'acquisition du bien
⚈ Les éventuels frais d'expertise du bien immobilier
⚈ Les intérêts intercalaires en cas de différé partiel d'amortissement
Le mode de calcul du TEG est encadré par le Code de la consommation (art. L. 314-1 à L. 314-5). Il repose sur une formule mathématique complexe (équivalence des flux actualisés) qui convertit l'ensemble des frais "additionnels" en points de taux d'intérêt.
Cette formule n'étant pas d'un abord facile, la plupart des emprunteurs utilisent un simulateur de TEG en ligne pour calculer le taux effectif de leur prêt et le comparer avec le taux nominal.
Exemple : Lucie emprunte 200 000 € sur 20 ans au taux nominal de 1,5%. Sa banque lui facture 500 € de frais de dossier et 2000 € de frais de garantie. Après calcul, le TEG de son prêt s'élève à 1,64%, soit 0,14 point de plus que le taux d'intérêt initial. Sur la durée, cela représente un surcoût d'environ 1200 €.
Ce qu'il faut retenir :
⚈ Le TEG exprime le coût réel d'un crédit en prenant en compte les frais annexes en plus du taux d'intérêt nominal.
⚈ Il intègre les frais de dossier, de garantie, de courtage et les autres commissions, mais pas l'assurance emprunteur ni les frais de notaire.
⚈ Son mode de calcul est encadré par la loi mais nécessite une formule complexe qu'un simulateur en ligne peut automatiser.
Les différences entre le TEG et le taux nominal
Le taux d'intérêt nominal est le taux "facial" (ou taux de base) proposé par la banque pour
rémunérer le capital prêté. C'est celui qui est mis en avant dans les publicités et les offres
commerciales. Il s'exprime généralement sous forme de taux annuel fixe ou révisable.
Or ce taux ne reflète qu'une partie du coût réel du crédit ! Pour obtenir le financement, l'emprunteur doit aussi s'acquitter de frais annexes (dossier, garantie...) qui viennent gonfler la facture. C'est tout l'intérêt du TEG que de réintégrer ces frais dans le taux annuel pour donner une vision plus juste du coût.
D'où un écart quasi-systématique entre le taux nominal (hors frais) et le TEG (incluant les frais), qui peut atteindre 0,1 à 0,3 point de pourcentage selon les établissements et les profils. Un écart qui peut sembler mince mais qui joue à plein sur des gros montants et des longues durées !
Exemple : Imaginons deux banques proposant un crédit immobilier de 250 000 € sur 25 ans :
⚈ La banque A affiche un taux nominal de 1,8% et facture 1000 € de frais de dossier. Après calcul, son TEG réel s'établit à 1,92%.
⚈ La banque B affiche un taux de 1,9% mais ne prend que 500 € de frais. Son TEG réel ressort à 1,95%, soit un écart moindre par rapport au nominal.
Moralité : mieux vaut parfois privilégier un taux facial légèrement supérieur mais moins de frais qu'une offre alléchante qui se rattrape sur les coûts annexes ! D'où l'importance de regarder le TEG...
Ce qu'il faut retenir :
⚈ Le taux d'intérêt nominal ne représente qu'une partie du coût du crédit, sans les frais additionnels. Il ne doit pas être confondu avec le TEG.
⚈ L'écart entre les deux taux varie entre 0,1 et 0,3 point en moyenne, en fonction des pratiques des banques et du profil des emprunteurs.
⚈ Un taux facial bas peut cacher des frais élevés et aboutir à un TEG réel supérieur à celui d'une offre apparemment moins compétitive. Prudence donc !
L'impact concret du TEG sur un crédit immobilier
Au-delà de l'affichage, le TEG a des conséquences bien réelles sur le budget de
l'emprunteur. En gonflant le taux annuel, il joue mécaniquement sur :
⚈ Le montant des échéances de remboursement : plus le TEG est élevé, plus les mensualités sont chères à montant et durée égaux.
⚈ Le coût total du crédit : chaque 1/10e de point supplémentaire alourdit la note finale de plusieurs milliers d'euros.
⚈ La capacité d'emprunt : à taux d'endettement égal, un TEG plus fort réduit le montant empruntable par le ménage. Quelques simulations chiffrées permettent de prendre la mesure de cet impact :
On le voit, l'effet du TEG est d'autant plus fort que la durée s'allonge. Sur 25 ans, 0,2 point d'écart génère un surcoût de 3000 à 4000 €. De quoi relativiser les offres très alléchantes !
Attention aussi à l'effet des taux révisables (variables) : la moindre fluctuation de l'indice de référence (Euribor notamment) peut faire grimper le TEG, et avec lui les mensualités. Un risque à ne pas négliger en période de remontée des taux !
Pour vous aider à y voir clair, votre banquier ou courtier doit vous remettre une fiche d'information standardisée (FIS) qui récapitule clairement le TEG et ses composantes, ainsi qu'un tableau d'amortissement qui détaille l'évolution des mensualités. Des documents à éplucher de près !
Guy Hoquet répond à vos questions sur le TEG
Le TEG est-il le même que le TAEG ?
Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) est un indicateur très proche du TEG, à une différence près : il intègre le coût de l'assurance emprunteur obligatoire, en plus des frais de dossier et de garantie. Il donne donc une vision encore plus complète du coût annuel réel du crédit. Depuis 2016, les banques ont l'obligation d'indiquer le TAEG (et non plus le TEG) dans les contrats et publicités de crédit immobilier. Mais elles continuent souvent par habitude de communiquer sur le TEG. Les deux taux sont donc fréquemment confondus.
Quel est le TEG maximal autorisé en immobilier ?
Contrairement au crédit à la consommation, il n'existe pas de seuil de TEG maximal réglementaire pour le crédit immobilier. Les taux pratiqués dépendent du marché, de la politique commerciale des banques et du profil des emprunteurs (apport, revenus, âge...).
Cependant, la loi encadre les écarts de TEG :
⚈ Entre le taux proposé dans l'offre de prêt et le taux finalement appliqué : max 0,1 point
⚈ Entre le taux mentionné dans l'acte notarié et le taux réel : max 0,05 point
Le TEG ne doit pas non plus être abusivement élevé par rapport aux conditions de marché sous peine de sanctions (amende, déchéance du droit aux intérêts...).
Le TEG peut-il baisser en cours de prêt ?
Le TEG peut-il baisser en cours de prêt ?
En principe, le TEG mentionné dans l'offre de prêt est définitif une fois le contrat signé. Il ne peut pas être renégocié à la baisse (sauf à changer de banque) car il intègre des frais de dossier et de garantie déjà payés.
En revanche, il peut être amené à augmenter si le crédit comporte une clause de révision (taux variable) qui impacte le taux nominal. Ou si l'emprunteur demande un réaménagement de son prêt (rallongement de la durée, modulation des échéances...) moyennant des frais supplémentaires.
C'est pourquoi il est crucial de bien comparer les TEG avant de s'engager (et non les seuls taux nominaux), en anticipant tous les frais et options. Une fois signé, c'est trop tard !
L'essentiel à retenir sur le Taux Effectif Global (TEG)
1. Le Taux Effectif Global (TEG) exprime le coût réel annuel d'un crédit immobilier, en
intégrant les frais de dossier, de garantie et de courtage en plus du taux d'intérêt
nominal de base.
2. Il se distingue du taux nominal (hors frais) et du TAEG (avec assurance), même s'il est souvent confondu avec ce dernier. Son mode de calcul est encadré par la loi.
3. L'écart entre le TEG et le taux nominal varie entre 0,1 et 0,3 point en moyenne, en fonction des frais facturés par les banques. Un faible écart en apparence mais qui peut coûter cher sur la durée !
4. Le TEG impacte directement le montant des mensualités, le coût total du crédit et la capacité d'emprunt. Chaque dixième de point en plus alourdit la note finale de plusieurs milliers d'euros.
5. Pour comparer efficacement les offres de crédit, il faut donc regarder le TEG (ou le TAEG) et pas seulement le taux nominal, en s'appuyant sur la fiche standardisée d'information et le tableau d'amortissement fournis par la banque.
Vous l'aurez compris, le TEG est un indicateur clé à surveiller de près avant de signer votre crédit immobilier. Il reflète la réalité des frais qui se cachent derrière le taux facial et peut vous éviter de mauvaises surprises. Alors ne vous laissez pas aveugler par les offres aguicheuses des banques et prenez le temps de comparer tous les TEG du marché !
Pour trouver le meilleur taux, n'hésitez pas à mettre en concurrence les établissements, à négocier les frais et à vous faire accompagner par un courtier. Les experts en financement de Guy Hoquet sont à votre disposition pour analyser vos options et vous obtenir les meilleures conditions. Avec eux, vous saurez vraiment ce que vous signez !
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