Courtier en prêt immobilier : définition, rôle et avantages de cet intermédiaire bancaire

Le courtier en prêt immobilier : votre allié pour décrocher le meilleur crédit

Vous cherchez à financer l'achat de votre logement ou de votre local professionnel ? Vous souhaitez renégocier votre prêt en cours pour faire baisser son taux ou ses mensualités ? Et si vous passiez par un courtier en prêt immobilier ? Cet intermédiaire bancaire est un expert du crédit qui peut vous aider à trouver la meilleure offre de financement adaptée à votre projet et à votre profil.

Négociation avec les banques, montage du dossier, comparaison des offres, conseil personnalisé... Le courtier en prêt immobilier vous accompagne de A à Z dans votre recherche de crédit, avec pour objectif de vous faire gagner du temps, de l'argent et des tracas. Un précieux allié dans un contexte de resserrement des conditions d'emprunt !

Mais qui sont ces courtiers et comment travaillent-ils ? Quels services proposent-ils et comment sont-ils rémunérés ? Pourquoi les choisir plutôt que de s'adresser directement à sa banque ? Décryptage par Guy Hoquet.

Définition : qu'est-ce qu'un courtier en prêt immobilier ?

Un courtier en prêt immobilier est un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP) qui met en relation des emprunteurs (particuliers ou professionnels) avec des établissements de crédit (banques, organismes financiers), afin de leur obtenir un financement pour leur projet immobilier.

Son rôle est de conseiller ses clients sur les différentes solutions de crédit adaptées à leur situation, de les aider à constituer leur dossier de financement, de négocier avec les banques partenaires les meilleures conditions de taux et de garanties, et de les accompagner jusqu'à l'obtention de leur offre de prêt et la signature de l'acte authentique.

Le courtier en prêt immobilier intervient dans le cadre de différentes opérations :

Achat d'une résidence principale, secondaire ou locative
Construction d'une maison individuelle
Travaux de rénovation ou d'agrandissement
Achat de locaux commerciaux ou professionnels
Achat de terrain à bâtir
Rachat ou renégociation de crédit en cours
Regroupement de crédits
Financement de VEFA (vente en l'état futur d'achèvement)

Il maîtrise tous les types de crédits immobiliers : prêt classique, prêt à taux zéro (PTZ), prêt conventionné (PC), prêt épargne logement (PEL), prêt in fine, prêt relais, crédit-bail immobilier...

Le courtier en prêt immobilier est un professionnel réglementé : il doit justifier de compétences juridiques et financières (diplôme ou expérience), d'une assurance de responsabilité civile professionnelle, d'une garantie financière, et être immatriculé au registre des IOBSP de l'ORIAS.

Il est soumis au code monétaire et financier et au contrôle de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Il est tenu à un devoir de conseil, d'information et de mise en garde envers ses clients.

Sa rémunération prend la forme d'une commission versée par la banque prêteuse (et non par l'emprunteur) en cas de conclusion du prêt. Elle est proportionnelle au montant et/ou à la durée du crédit, avec un taux moyen de 1% du capital emprunté.

Exemple : Pour financer l'achat de leur première maison, Julie et Thomas font appel à un courtier en prêt immobilier. Après avoir étudié leur projet et leur profil, celui-ci monte un dossier solide et démarche une dizaine de banques. Il leur obtient un prêt de 200 000 € sur 20 ans à un taux de 1,2% (au lieu de 1,5% proposé initialement), faisant économiser au couple près de 10 000 € d'intérêts sur la durée du crédit. En contrepartie, il perçoit de la banque une commission de 2 000 €.

Les services proposés par un courtier en prêt immobilier

Le courtier en prêt immobilier propose une prestation complète à ses clients emprunteurs, de l'expression du besoin de financement à la concrétisation du crédit immobilier. Ses principaux services sont les suivants :

Conseil personnalisé :

Étude détaillée du projet immobilier et du profil emprunteur
Analyse de la situation financière et patrimoniale (revenus, charges, apport, endettement...)
Préconisations sur le type de prêt, la durée, le taux, les garanties...
Simulation de la capacité d'emprunt et des mensualités
Vérification de la faisabilité et de la viabilité du projet

Intermédiation bancaire :

Démarchage des banques partenaires (en moyenne une dizaine)
Négociation des conditions de crédit (taux, assurance, garanties, frais de dossier...)
Mise en concurrence des offres de financement
Présentation des meilleures offres au client
Aide au choix de l'offre la plus avantageuse

Montage du dossier :

Constitution du dossier de prêt (pièces justificatives, plans de financement...)
Vérification de la conformité et de la complétude du dossier
Présentation argumentée du dossier aux banques
Suivi de l'instruction du dossier jusqu'à l'acceptation
Interface avec les autres intervenants (agent immobilier, notaire, vendeur...)

Accompagnement jusqu'à la concrétisation :

Aide à la compréhension de l'offre de prêt et de ses conditions
Assistance à la signature de l'offre et de l'acte authentique
Suivi du déblocage des fonds et de la mise en place du crédit
Gestion des éventuels avenants ou modifications de l'offre
Conseil durant toute la vie du crédit (renégociation, rachat, contentieux...)

Grâce à sa connaissance fine des banques et de leurs critères d'attribution, le courtier en prêt immobilier sait présenter chaque dossier sous son meilleur jour pour optimiser ses chances de succès. Son professionnalisme et sa réactivité sont de précieux atouts pour les emprunteurs.

Les avantages de passer par un courtier en prêt immobilier

Faire appel à un courtier en prêt immobilier plutôt que de s'adresser directement à sa banque présente de multiples avantages :

Un gain de temps précieux : plus besoin de démarcher soi-même de multiples établissements et de multiplier les rendez-vous. Le courtier s'occupe de tout et vous présente uniquement les offres les plus intéressantes.
Des économies substantielles : grâce à son volume d'affaires et à ses partenariats, le courtier peut négocier des taux plus bas (jusqu'à 0,5 point), des frais de dossiers réduits voire offerts, des assurances moins chères, des garanties plus souples...
Un accès élargi au marché du crédit : le courtier travaille avec un large panel de banques (traditionnelles, en ligne, spécialisées) et peut proposer des solutions de financement là où une seule banque aurait refusé.
Une expertise technique et réglementaire : le courtier maîtrise parfaitement les mécanismes du crédit immobilier et ses dernières évolutions (loi Lagarde, loi Hamon, loi Bourquin...). Il sait cibler les meilleures opportunités et éviter les pièges.
Un accompagnement personnalisé : de la définition du projet à la signature chez le notaire, le courtier est un interlocuteur unique et privilégié, à l'écoute des besoins et contraintes de ses clients. Il assure un suivi régulier et réactif.
Une démarche "sans engagement" : le courtier établit des simulations et recherche des solutions de financement, mais le client reste libre de donner suite ou non. Il n'est engagé qu'à la signature de l'offre de prêt.
Un service gratuit pour l'emprunteur : la prestation du courtier est intégralement prise en charge par la banque sous forme de commission. Aucun frais n'est à régler par le client.

Autant d'atouts qui expliquent le succès grandissant des courtiers en prêt immobilier : près d'un crédit immobilier sur deux est désormais intermédié en France. Dans un contexte de taux bas mais d'accès sélectif au crédit, leur valeur ajoutée n'est plus à démontrer !

Les points de vigilance lors du choix d'un courtier

Reste que tous les courtiers en prêt immobilier ne se valent pas. Pour s'assurer un service de qualité et éviter les déconvenues, mieux vaut se montrer vigilant dans son choix, en vérifiant plusieurs points :

L'expérience et la notoriété du courtier : depuis combien de temps est-il en activité ? A-t-il une bonne réputation ? Est-il recommandé par des proches ou des professionnels ?
Son implantation géographique : est-il présent physiquement dans votre région ? A-t-il une bonne connaissance du marché local ?
Son indépendance vis-à-vis des banques : travaille-t-il avec un large panel d'établissements ou est-il lié à un seul groupe bancaire ? A-t-il des objectifs de placement à atteindre ?
Ses partenariats bancaires : avec combien et quelles banques travaille-t-il ? Sont-elles adaptées à votre profil et votre projet ?
Ses méthodes de travail : quelles sont les étapes de sa prestation ? Quels documents vous demande-t-il ? Sous quels délais s'engage-t-il à vous présenter des offres ?
Son niveau de conseil et d'accompagnement : se contente-t-il de vous transmettre des offres ou vous guide-t-il dans votre réflexion et votre choix ?
Ses engagements en termes de suivi et de réactivité : quelle est sa disponibilité ? Sous quel délai répond-il à vos demandes ? Assure-t-il un suivi régulier de votre dossier ?
Sa rémunération : quelle est sa commission ? Est-elle proportionnelle au montant ou à la durée du prêt ? Est-elle identique quelle que soit la banque retenue ?

N'hésitez pas à rencontrer plusieurs courtiers et à les mettre en concurrence avant de vous engager. Un bon courtier doit vous inspirer confiance, vous apporter une réelle plus-value et s'adapter à vos besoins spécifiques.

Guy Hoquet répond à vos questions sur le courtier en prêt immobilier

Dois-je obligatoirement passer par mon courtier pour souscrire mon assurance emprunteur ?

Non, depuis l'entrée en vigueur de la loi Lagarde en 2010, vous avez le droit de choisir librement votre assurance emprunteur, sans être obligé de souscrire le contrat de groupe proposé par la banque ou le courtier.
Vous pouvez donc comparer les offres d'assurance et opter pour un contrat individuel (délégation d'assurance) auprès de l'assureur de votre choix, dès lors qu'il présente un niveau de garanties équivalent à celui exigé par la banque.
Le courtier peut néanmoins vous aider à trouver une assurance adaptée et compétitive, en mettant en concurrence les offres de plusieurs assureurs partenaires. Mais vous restez libre de suivre ou non sa recommandation. La banque ne peut vous imposer son assurance ou refuser en contrepartie le prêt.
Depuis 2018, vous pouvez aussi résilier votre assurance emprunteur à tout moment et sans frais pour en changer (loi Bourquin), là encore sans risque pour la continuité de votre prêt.

Que se passe-t-il en cas de litige avec mon courtier ?

En cas de litige avec votre courtier (défaut de conseil, manquement à ses obligations, préjudice financier...), plusieurs recours s'offrent à vous :

Une réclamation écrite directement auprès du courtier ou de son service clients, pour lui demander des explications et une régularisation amiable.
Une saisine d'un médiateur bancaire (celui de la banque ou du courtier), qui tentera une conciliation et émettrera un avis dans un délai de 2 mois.
Un signalement à l'ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution), autorité de tutelle des IOBSP, en cas de manquement avéré à leurs obligations légales et réglementaires.
Une action en justice devant le tribunal judiciaire pour engager la responsabilité civile professionnelle du courtier et obtenir des dommages-intérêts.

Dans tous les cas, n'hésitez pas à constituer un dossier rassemblant tous les éléments de preuve du litige (contrat de courtage, emails, courriers, attestations...) et à vous faire assister d'un avocat spécialisé si les sommes en jeu sont importantes.

Le courtier est-il responsable si mon prêt est refusé ?

Non, le courtier n'est qu'un intermédiaire entre vous et les banques. Il ne décide pas de l'octroi ou du refus du prêt, qui relève du libre choix des établissements prêteurs. Son rôle est de vous accompagner dans votre recherche de financement, en vous orientant vers les banques les plus susceptibles d'accepter votre dossier et en négociant les meilleures conditions possibles. Mais il ne peut pas vous garantir l'obtention du prêt.
Cependant, le courtier a un devoir de conseil et de mise en garde. Il doit vérifier la faisabilité et la viabilité de votre projet d'emprunt au regard de votre situation financière. S'il vous a encouragé à poursuivre un projet manifestement irréaliste ou risqué, sa responsabilité pourrait être engagée.
De même, le courtier doit vous alerter si votre dossier présente des faiblesses ou des incohérences qui risquent de compromettre son acceptation par les banques. À défaut, il pourrait être reproché un défaut de conseil.
Mais si le courtier a accompli sa mission avec diligence et professionnalisme, dans le respect de son obligation de conseil, il ne pourra pas être tenu responsable d'un refus de prêt indépendant de sa volonté. C'est à lui d'en apporter la preuve en cas de litige.

L'essentiel à retenir sur le courtier en prêt immobilier

Le courtier en prêt immobilier est un intermédiaire bancaire qui aide les particuliers et les professionnels à trouver un financement pour leur projet immobilier.
Il conseille ses clients, monte leur dossier, négocie avec les banques et les accompagne jusqu'à la signature du prêt. Il maîtrise tous les types de crédits immobiliers.
Ses principaux avantages sont un gain de temps, des économies, un accès élargi au marché du crédit, une expertise technique et un accompagnement personnalisé, le tout gratuitement pour l'emprunteur.
Pour bien le choisir, mieux vaut être attentif à son expérience, sa notoriété, son indépendance, ses partenariats bancaires, ses méthodes de travail et sa capacité de conseil et de suivi.
Malgré son professionnalisme, le courtier n'est pas responsable d'un refus de prêt, sauf s'il a manqué à son devoir de conseil et de mise en garde sur la viabilité du dossier.

Avec la complexification de l'accès au crédit immobilier, le courtier est devenu un acteur clé pour concrétiser son projet d'achat. Encore faut-il en choisir un de confiance et adapter à ses besoins !

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