Contrat de location
Le contrat de location : un document encadrant la mise à disposition d'un bien
Vous cherchez à louer un logement, un local commercial ou professionnel ? Vous allez devoir signer un contrat de location avec le propriétaire du bien. Ce document, aussi appelé "bail", fixe les conditions de la location : loyer, charges, durée, obligations des parties...
Le contrat de location est l'outil juridique indispensable pour encadrer la mise à disposition d'un bien immobilier par un bailleur à un locataire, qu'il s'agisse d'un logement, d'un local commercial, professionnel ou mixte. Il peut être écrit ou verbal (fortement déconseillé).
Mais que doit précisément contenir ce contrat ? Quelles mentions sont obligatoires ou facultatives ? Et quels sont les différents types de contrats existants ? Mise au point par Guy Hoquet.
Définition : qu'est-ce qu'un contrat de location ?
Un contrat de location, ou "bail", est un accord par lequel une personne (le "bailleur") s'engage à mettre à disposition d'une autre (le "preneur" ou "locataire") un bien immobilier (logement, local commercial...) pour une durée déterminée et moyennant un certain loyer.
Autrement dit, c'est un contrat de louage de chose (régi par les articles 1708 et suivants du Code civil) qui crée des obligations réciproques entre :
- Le bailleur (propriétaire ou mandataire) qui doit délivrer un bien en bon état et en permettre la jouissance paisible.
- Le preneur (locataire) qui doit payer le loyer, user du bien paisiblement et le restituer en fin de bail.
Il porte sur un bien à usage :
- D'habitation (logement nu ou meublé)
- Commercial (boutique, magasin, restaurant...)
- Professionnel (bureau, cabinet, local artisanal...)
- Mixte (habitation professionnel)
Il est conclu pour une durée (appelée "terme") :
- Déterminée : de date à date, sans reconduction possible (ex : bail mobilité)
- Indéterminée : sans terme précis, le bail se poursuivant après son terme initial jusqu'à congé donné par l'une des parties (ex : bail d'habitation)
Il donne lieu au paiement d'un loyer, contrepartie financière de la jouissance du bien, dont le montant et la périodicité sont librement convenus entre les parties (sauf exceptions : bail d'habitation, bail commercial...).
Des charges locatives (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, entretien des parties communes...) peuvent s'ajouter au loyer si elles sont prévues dans le bail.
Le contenu d'un contrat de location
Un contrat de location n'a pas à respecter de formalisme particulier, sauf exceptions (bail d'habitation, bail rural, bail emphytéotique...). Il peut être conclu par tout moyen (écrit, verbal, électronique...).
Mais en pratique, un écrit est vivement conseillé pour prouver son contenu et sécuriser la relation entre bailleur et preneur. Il peut prendre deux formes :
- L'acte sous seing privé, rédigé et signé directement par les parties sans officier public. C'est la forme la plus courante.
- L'acte authentique, dressé par un notaire qui en atteste la date et le contenu. Plus rare et plus coûteux.
S'il est écrit, le bail doit comporter certaines mentions obligatoires :
- La désignation des parties (état civil complet du bailleur et du preneur)
- La désignation du bien loué (adresse, surface, nombre de pièces, destination...)
- La durée du bail (date de prise d'effet, terme, possibilité de reconduction...)
- Le loyer (montant initial, modalités de paiement, clause de révision...)
- Les charges locatives (nature, montant, répartition entre les parties...)
D'autres clauses sont facultatives mais fréquentes :
- Dépôt de garantie (montant, modalités de restitution...)
- Conditions d'occupation du bien (usage, entretien, travaux, assurance...)
- Cession et sous-location (autorisées ou non)
- Clause résolutoire (rupture automatique en cas d'impayé ou manquement)
- Honoraires de location et d'état des lieux
Des dispositions spécifiques s'appliquent à certains types de baux (cf. infra).
Le contrat crée des droits et obligations pour les deux parties pendant toute sa durée. Leur inexécution peut entraîner des sanctions (clause pénale, dommages-intérêts, résiliation...).
Il importe donc d'être vigilant sur le contenu du bail et de bien comprendre les engagements réciproques avant de signer. La négociation précontractuelle est cruciale !
Les différents types de contrats de location
Les contrats de location se distinguent selon la nature et la destination du bien loué :
- Les baux d'habitation (logement)
- Bail nu : location d'un logement vide sans meubles, soumis à la loi du 6/07/1989.
- Durée : 3 ans (bailleur personne physique) ou 6 ans (personne morale).
- Loyer libre à la relocation, encadré en cours de bail (IRL).
- Dépôt de garantie plafonné à 1 mois de loyer hors charges.
- Préavis du locataire : 3 mois (1 mois dans certaines zones tendues).
- Bail meublé : location d'un logement équipé des meubles nécessaires à la vie courante.
- Durée : 1 an minimum (sauf exceptions : bail mobilité, location saisonnière...).
- Loyer et dépôt de garantie libres (sauf dans certaines zones : 2 mois max).
- Préavis du locataire : 1 mois.
- Les baux commerciaux (local commercial)
- Bail soumis au statut des baux commerciaux (art. L. 145-1 et suivants du Code de commerce).
- Bénéficiaires : commerçants, artisans, certaines professions libérales.
- Durée : 9 ans minimum (3/6/9) avec possibilité de résiliation triennale pour le preneur.
- Loyer déplafonné à la relocation, évolution selon l'ILC ou l'ILAT en cours de bail.
- Droit au renouvellement pour le locataire commerçant immatriculé, avec indemnité d'éviction.
- Les baux professionnels (local à usage professionnel non commercial)
- Bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, plus souple.
- Bénéficiaires : professions libérales non commerciales.
- Durée, loyer, charges... librement négociés entre les parties.
- Pas de droit au renouvellement ni de propriété commerciale.
- Les baux ruraux (terre ou bâtiment agricole)
- Bail soumis au statut du fermage (art. L. 411-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime).
- Bénéficiaires : exploitants agricoles personnes physiques ou morales.
- Durée : 9 ans minimum renouvelable, congé avec préavis de 18 mois.
- Loyer plafonné selon un barème préfectoral et la nature des terres.
- Droit au renouvellement et droit de préemption pour le preneur.
À chaque type de bail ses règles ! Le passage d'un statut à l'autre (déspécialisation, changement d'activité du locataire...) obéit aussi à des conditions strictes. Il faut donc bien qualifier la nature de la location et ses implications.
Guy Hoquet répond à vos questions sur le contrat de location
Un contrat de location verbal est-il valable ?
Oui, un bail verbal est valable et produit les mêmes effets qu'un bail écrit. Mais sa preuve est plus difficile en cas de litige. Le montant du loyer, la durée et les conditions d'occupation doivent être prouvés par tout moyen (témoignages, quittances...). Le juge appliquera le statut du bail correspondant à la destination effective des lieux.
Quelles sont les obligations du locataire en cours de bail ?
Le locataire a 3 obligations principales pendant toute la durée du bail :
- Payer le loyer et les charges aux termes convenus.
- User paisiblement du bien loué suivant la destination prévue au contrat.
- Répondre des dégradations et pertes survenues pendant la location.
Le loyer est-il toujours librement fixé par le propriétaire ?
Non, dans certaines zones tendues (Paris, petite couronne...), le loyer des logements nus ou meublés peut être plafonné au m² par décret, en fonction de la localisation et des caractéristiques du bien (loyer médian majoré ou minoré). Un complément de loyer est possible si le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort. Ailleurs, le loyer est fixé librement.
Qui doit payer la taxe d'habitation ?
C'est en principe le locataire, en tant qu'occupant du logement au 1er janvier, qui doit payer la taxe d'habitation, sauf si le bail prévoit sa prise en charge par le propriétaire. Depuis 2023, 80% des ménages en sont totalement exonérés. Pour les 20% restants (ménages aisés), elle sera supprimée en 2024. Les locaux commerciaux et professionnels en sont exemptés.
L'essentiel à retenir sur le contrat de location
- Le contrat de location (ou bail) est l'accord par lequel un bailleur met à disposition d'un preneur un bien immobilier pour une durée et un loyer convenus. Il crée des obligations réciproques.
- Il peut être conclu par tout moyen (écrit, verbal...) mais un écrit est recommandé pour prouver son contenu. Il doit comporter des mentions obligatoires (parties, bien, durée, loyer...) et peut prévoir des clauses particulières.
- Il existe plusieurs types de baux selon l'objet loué (habitation, commercial, rural...), avec des règles spécifiques (durée, loyer, préavis...). Il faut bien qualifier le statut applicable.
- Le bail fait naître pour le locataire une triple obligation (paiement du loyer, usage paisible, entretien) et pour le bailleur un devoir de délivrance d'un bien décent et de jouissance paisible.
- La rédaction du bail est un moment clé pour équilibrer les intérêts des parties. Il est conseillé de se faire assister par un professionnel (agent immobilier, avocat, notaire...) pour sécuriser la location.
Le contrat de location est le socle de la relation entre bailleur et preneur. Sa clarté et sa précision conditionnent la bonne exécution du bail. Alors, amateur de location verbale ou expresse, méfiez-vous des mauvaises surprises !
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