Locataire : définition, droits et obligations de ce statut d'occupation d'un logement

Le locataire : un occupant précaire mais protégé d'un logement

Vous cherchez à vous loger sans acheter ? Vous envisagez de signer un bail pour un appartement ou une maison ? Bienvenue dans l'univers des locataires ! Ce statut concerne près d'un ménage sur deux en France. Il offre la possibilité d'habiter un logement sans en être propriétaire, moyennant le paiement d'un loyer et le respect de certaines obligations.

Bénéficiant de nombreuses protections légales, le locataire n'en reste pas moins un occupant précaire, soumis au bon vouloir du bailleur quant au renouvellement de son bail. C'est tout le paradoxe de cette situation juridique, à mi-chemin entre la liberté et la dépendance.

Comment devient-on locataire ? Quels types de baux peut-on conclure ? Quels sont les droits et devoirs des locataires ? Et comment se termine une location ? Décryptage par Guy Hoquet.

Définition : qu'est-ce qu'un locataire ?

Au sens juridique, un locataire est une personne physique ou morale qui prend en location un bien immobilier (logement, local commercial, terrain...) appartenant à un tiers, appelé "bailleur" ou "propriétaire", en contrepartie du paiement d'un loyer. Le locataire est aussi désigné par les termes "preneur" ou "occupant".

La location repose sur un contrat de bail qui fixe les conditions d'occupation du bien :

Désignation des parties (bailleur et locataire) et du bien loué
Destination et usage du bien (habitation, commerce, professionnel...)
Durée du bail (déterminée ou indéterminée) et modalités de résiliation
Montant du loyer et des charges, modalités de paiement et de révision
Montant du dépôt de garantie
Répartition des travaux et réparations entre bailleur et preneur
Clauses particulières (solidarité, colocation, domiciliation...)

Conclu à titre onéreux (moyennant un prix, le loyer) et pour une durée limitée (de quelques mois à plusieurs années), le bail confère au locataire un droit personnel de jouissance sur le bien, et non un droit réel de propriété.

Pendant toute la durée de la location, le locataire peut utiliser paisiblement le logement et en percevoir les fruits (y habiter, le sous-louer...), mais il ne peut en disposer (le vendre, le donner, l'hypothéquer...) ni en altérer la substance (le transformer, le dégrader...).

À l'expiration du bail, le locataire doit restituer le bien au bailleur, qui en retrouve la pleine jouissance, sauf droit au renouvellement dans certains cas (bail commercial, loi de 1948).

Il existe plusieurs types de baux selon la nature du bien loué et sa destination :

Bail d'habitation (vide ou meublé) : location d'un logement à titre de résidence principale ou secondaire du locataire
Bail mobilité (1 à 10 mois) : location meublée pour un étudiant ou un salarié en mobilité professionnelle
Bail commercial (9 ans) : location d'un local pour l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale
Bail professionnel (6 ans) : location d'un local pour l'exercice d'une profession libérale règlementée
Bail rural (9 ans) : location d'un bien immobilier agricole (terre, bâtiment d'exploitation)

Chaque type de bail obéit à des règles spécifiques issues du Code civil ou de lois particulières, qui encadrent sa conclusion, son exécution et sa résiliation.

Exemple : Sophie, 28 ans, signe un bail d'habitation pour la location d'un studio de 20 m2 à Paris. Moyennant un loyer mensuel de 650 € charges comprises, elle devient locataire du logement pour une durée de 3 ans. Son bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Les droits et obligations du locataire

En contrepartie du paiement régulier de son loyer, le locataire dispose de plusieurs droits sur le bien loué :

Droit d'user paisiblement du logement et de ses équipements (ascenseur, interphone, espaces verts...) sans être troublé par le bailleur ou les voisins, sauf motif légitime (travaux urgents, impayés...).
Droit d'exiger du bailleur les réparations nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal du logement (toiture, canalisations, chaudière...), hors menu entretien.
Droit de transformer le logement (aménagements, améliorations...) sans l'accord du bailleur, dès lors que les travaux ne touchent pas à la structure et sont réversibles. Les embellissements restent acquis au bailleur sans indemnité.
Droit de donner congé à tout moment en respectant un préavis de 3 mois, réduit à 1 mois en zones tendues ou en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi suite à une perte d'emploi, de raisons de santé.
Droit de bénéficier d'un renouvellement du bail pour 3 ou 6 ans lors de son échéance, sauf motifs légitimes et sérieux du bailleur (reprise, vente, motifs liés au locataire).
Droit de se maintenir dans les lieux en l'absence de congé du bailleur dans les délais, le bail étant alors reconduit tacitement aux mêmes conditions.
Droit de préemption en cas de vente du logement, sauf exceptions (personne morale, logement social, adjudication...).

En parallèle, le locataire doit respecter plusieurs obligations pendant toute la durée de la location :

Payer le loyer et les charges aux termes convenus dans le bail. Le non-paiement persistant peut justifier la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion du locataire.
User paisiblement des locaux loués suivant la destination prévue au contrat. Les troubles de voisinage ou l'usage illicite peuvent également motiver une résiliation.
Répondre des dégradations et pertes survenues pendant la location, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. L'état des lieux sert de référence.
Effectuer l'entretien courant du logement (menues réparations, ramonage, détartrage, remplacement de petites pièces...) et prévenir le bailleur en cas de dégât important.
Laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (avec éventuelles alternatives de relogement ou réduction de loyer), ainsi que les travaux d'amélioration de la performance énergétique.
Souscrire une assurance couvrant les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion) pour le compte du bailleur. Une attestation doit être remise chaque année.
Permettre l'accès au logement pour la visite des lieux en cas de vente ou de relocation (avec préavis de 24h et accord sur l'horaire), ou pour la réalisation de travaux.
Occuper effectivement le logement à titre de résidence principale, sauf exception (bail de location saisonnière).
Restituer le logement à la fin du bail dans l'état initial, excepté l'usure normale et la vétusté. L'état des lieux de sortie détermine les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.

Le non-respect avéré et répété de ces obligations expose le locataire à des sanctions pouvant aller jusqu'à la perte du logement. Il est responsable des troubles causés par les personnes de sa maison ou ses visiteurs.

La fin de la location et ses conséquences

Le bail d'habitation prend fin dans trois cas principaux :

Congé délivré par le locataire, à tout moment et sans motif, en respectant un préavis de 3 mois, réduit à 1 mois en zones tendues ou pour raisons professionnelles ou de santé. La notification doit être faite par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d'huissier.
Congé délivré par le bailleur, au moins 6 mois avant l'échéance du bail et seulement pour 3 motifs : reprise du logement pour l'occuper ou le faire occuper par un proche (conjoint, partenaire, ascendant, descendant), vente du logement, motif légitime et sérieux (impayés, troubles, travaux importants...). La notification doit être motivée et faite par LRAR ou acte d'huissier.
Résiliation judiciaire prononcée par le juge à la demande du bailleur pour faute du locataire (défaut de paiement du loyer ou des charges, défaut d'assurance, troubles de voisinage...) ou en raison de la nécessité de travaux.

Quelle que soit la cause, la fin du bail donne lieu à un état des lieux de sortie contradictoire entre le bailleur et le locataire, qui permet de comparer l'état du logement par rapport à l'entrée.

Les frais de remise en état (hors vétusté) peuvent être déduits du dépôt de garantie versé initialement par le locataire. Le solde doit lui être restitué dans un délai de 1 mois (logement vide) ou 2 mois (meublé). Tout retard ou retenue injustifiée peut donner lieu à des pénalités (10% du loyer mensuel par mois de retard).

Le locataire doit libérer les lieux à la date prévue, en enlevant ses meubles. À défaut, il peut être expulsé par voie judiciaire, après commandement de quitter les lieux. Des délais peuvent être accordés, notamment pendant la trêve hivernale qui suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars.

L'ex-locataire reste redevable des loyers et charges jusqu'à la fin effective du bail ou la relocation du logement, s'il part avant le terme. Il doit aussi déclarer son changement d'adresse à tous les organismes concernés.

Guy Hoquet répond à vos questions sur le statut de locataire

Mon bailleur peut-il m'interdire d'avoir un animal ?

Non, l'article 10 de la loi du 9 juillet 1970 déclare nulle toute stipulation d'un bail d'habitation interdisant la détention d'un animal dans le logement. Aucune disposition ne peut vous empêcher de posséder un animal de compagnie (chien, chat, oiseau, poisson, NAC...), à condition de respecter la tranquillité de l'immeuble et la réglementation en vigueur (animaux dangereux).
Seule exception : les locaux commerciaux et professionnels pour des raisons d'hygiène ou de sécurité. Mais la clause d'interdiction doit être expressément acceptée par le locataire. Le bailleur ne peut pas non plus exiger de supplément de loyer ou de dépôt de garantie en contrepartie de l'animal. Mais vous restez responsable des éventuels dégâts ou nuisances causés par votre compagnon à quatre pattes !

Puis-je sous-louer mon logement ?

Cela dépend de votre bail et de votre bailleur. Le locataire d'un logement vide ne peut sous-louer qu'avec l'accord écrit du bailleur, sous peine de résiliation. Une clause du bail peut l'y autoriser expressément.
La sous-location doit porter sur une partie du logement (pièce, dépendance) pour un loyer au m2 inférieur ou égal à celui du bail principal. Le locataire reste le seul responsable du paiement du loyer et des charges vis-à-vis du propriétaire.
En meublé, la sous-location totale ou partielle est interdite sauf accord écrit du bailleur. La sous-location meublée touristique est possible dans les communes ayant délivré un numéro d'enregistrement (Airbnb, Abritel).
En HLM, la sous-location est interdite sous peine de résiliation et d'amende, sauf au profit de certains organismes sans but lucratif. Le plus sage est d'obtenir un avenant au bail autorisant la sous-location, en précisant la durée, le loyer et les obligations du sous-locataire.

Quelles charges locatives puis-je récupérer auprès de mon locataire ?

Les charges locatives sont les dépenses courantes liées au logement et à l'immeuble que le propriétaire peut facturer en plus du loyer, si le bail le prévoit. En location vide, la liste limitative des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987.
Les principales charges récupérables sont :

L'entretien courant et les menues réparations des parties communes
L'entretien de la chaudière et de l'ascenseur
Le ménage et l'éclairage des parties communes
Les impositions liées au logement (taxe de balayage, taxe d'ordures ménagères)
Les frais de personnel d'entretien et de gardiennage

En revanche, ne peuvent pas être récupérées les dépenses concernant les gros travaux, les frais de gestion, les honoraires de syndic, les primes d'assurance de l'immeuble...
En location meublée, le régime est plus souple : le bailleur peut récupérer les charges prévues par le décret de 1987, mais aussi d'autres dépenses liées à l'occupation du logement (eau, électricité, accès internet...), sous réserve d'une clause du bail.
Dans tous les cas, les charges récupérées doivent correspondre à des dépenses réelles et justifiées. Une régularisation annuelle doit être faite entre les provisions versées et les dépenses effectives.

L'essentiel à retenir sur le statut de locataire

Le locataire est une personne qui prend en location un bien immobilier appartenant à un bailleur, en contrepartie du paiement d'un loyer. Son statut est encadré par un bail qui fixe les conditions d'occupation.
Le locataire dispose de plusieurs droits pendant la location : jouissance paisible, exigence de réparations et d'entretien, possibilité de transformation, faculté de donner congé, droit au renouvellement et au maintien dans les lieux...
Mais il doit aussi respecter plusieurs obligations : paiement du loyer et des charges, usage paisible des lieux, entretien courant, souscription d'une assurance, accès au logement, occupation effective...
La location prend fin par congé du locataire (à tout moment avec préavis), congé du bailleur (pour reprise, vente ou motif légitime) ou résiliation judiciaire (pour faute). Un état des lieux est établi et le dépôt de garantie restitué, déduction faite des frais de remise en état.
Malgré les contraintes, être locataire offre une grande liberté et flexibilité dans le choix de son logement. C'est un statut protecteur qui permet de se loger sans s'endetter, avec des droits renforcés face au propriétaire.

Alors, envie de sauter le pas et de devenir locataire ? Pensez à bien vous informer sur vos droits et obligations avant de signer un bail ! Et n'hésitez pas à vous faire conseiller par un professionnel de l'immobilier pour trouver le logement de vos rêves aux meilleures conditions.

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