Location meublée
La location meublée : une alternative intéressante à la location nue
Vous êtes propriétaire d'un logement et vous souhaitez le mettre en location ? Vous pouvez opter pour la location meublée, une formule qui présente des avantages pour le bailleur comme pour le locataire.
Mais quelles sont les spécificités de ce type de location par rapport à la location vide traditionnelle ? Quelles sont les règles à connaître et les précautions à prendre ? Guy Hoquet vous dit tout.
Définition : qu'est-ce qu'une location meublée ?
Une location meublée est un contrat de location portant sur un logement équipé de meubles et d'appareils ménagers suffisants pour permettre au locataire d'y vivre et d'y dormir. Le logement doit comporter au minimum :
● Un lit avec literie
● Des plaques de cuisson
● Un four ou un four à micro-ondes
● Un réfrigérateur avec compartiment congélateur ou un réfrigérateur-congélateur
● Des ustensiles de cuisine
● Une table et des chaises `
● Des étagères de rangement
● Des luminaires
● Du matériel d'entretien ménager adapté au logement
Cette liste est conforme aux exigences minimales fixées par la réglementation pour garantir le confort du locataire.
Le décret du 31 juillet 2015 précise la liste exacte des éléments de mobilier requis selon le nombre de pièces du logement. Mais cette liste n'est pas limitative : le bailleur peut proposer des équipements supplémentaires pour rendre le logement plus confortable et attractif (TV, lave-linge, accessoires...).
À l'inverse, un logement qui ne serait pas suffisamment équipé peut être requalifié par un juge en location vide, avec application du régime juridique moins favorable au bailleur. La location meublée peut porter sur tout type de logement (appartement, maison, studio...) à usage de résidence principale ou secondaire du locataire. Elle peut être consentie à un étudiant, un salarié en mobilité, un touriste... pour une courte ou une longue durée.
Exemple : Marie, étudiante, loue un studio meublé de 20m2 à Bordeaux pour son année universitaire. Le logement est équipé d'un clic-clac, d'un bureau, d'une kitchenette avec frigo et plaques, d'une salle d'eau avec douche et WC. Le bail est conclu pour 10 mois, de septembre à juin, avec un loyer de 500 €/mois charges comprises.
Les règles spécifiques de la location meublée
La location meublée est soumise à un régime juridique spécifique, défini par la loi du 6 juillet 1989 et le Code civil. Certaines règles diffèrent de celles applicables à la location nue, notamment :
Le contrat de location
● Le contrat peut être écrit ou verbal, mais l'écrit est vivement conseillé pour éviter les litiges
● Le bail meublé peut être conclu pour une durée minimale d’un an ( renouvelable par tacite reconduction par périodes de 1 an) et pour une durée déterminée de 1 à 10 mois pour le bail mobilité et de 9 mois pour le bail étudiant.
● Le bailleur n'a pas à justifier son intention de reprendre ou vendre le logement au terme du bail, ni à proposer un renouvellement
● Le locataire peut résilier le bail à tout moment avec un préavis réduit (1 mois)
Le loyer et les charges
● Le loyer est librement fixé par le bailleur, sans encadrement légal (sauf à Paris, Lille et dans les DOM)
● Il peut être révisé chaque année si une clause le prévoit, selon l'IRL ou l'ICC
● La provision pour charges est forfaitaire et ne fait pas l'objet d'une régularisation annuelle (sauf si une clause le prévoit)
● Le dépôt de garantie est limité pour les baux d’habitation meublé à 2 mois de loyer (hors charges)
● Les honoraires d'agence sont plafonnés selon la zone et la surface du logement
L'état des lieux et l'entretien
● Un état des lieux d'entrée et de sortie doit être établi par écrit et joint au contrat
● Il doit préciser l'état et l'inventaire du mobilier fourni
● Le locataire doit assurer l'entretien courant et la réparation des équipements mentionnés au bail (sauf clause contraire)
● Le locataire est présumé responsable des dégradations et pertes de meubles en cours de bail (sauf à prouver qu'il n'y est pour rien)
La déclaration et l'imposition des revenus
● Les loyers perçus doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
● Ils sont imposés soit au régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%), soit au régime réel (déduction des charges réelles)
● Le bailleur a des obligations comptables et déclaratives spécifiques (formulaire 2042- C-PRO)
● Il peut déduire l'amortissement du mobilier et les frais de gestion locative
● Il est redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la TVA au-delà d'un certain seuil de loyers
Il est donc crucial de bien s'informer sur ces règles avant de se lancer dans une location meublée, et de faire appel à un professionnel (agent immobilier, fiscaliste) pour sécuriser la location.
Les avantages de la location meublée
Malgré ces contraintes, la location meublée présente de nombreux avantages par rapport à la location nue, tant pour le propriétaire que pour le locataire.
Pour le propriétaire :
● Une rentabilité locative plus élevée : les loyers des logements meublés sont en moyenne 15 à 20% supérieurs à ceux des logements vides
● Une fiscalité avantageuse : possibilité d'amortir le mobilier et les travaux, abattement forfaitaire de 50% sur les loyers au régime micro-BIC
● Une gestion plus souple : durée de location plus courte, pas d'obligation de renouvellement du bail, délai de préavis réduit
● Un entretien du bien facilité : le locataire doit assurer les réparations courantes et l'entretien du mobilier
● Un risque d'impayés réduit : clientèle souvent plus solvable et mutualisation des risques avec les séjours de courte durée
● Une valorisation du bien à la revente : un logement meublé et équipé se vend généralement plus cher qu'un logement vide
Pour le locataire :
● Une solution pratique et économique : pas besoin d'acheter ou de transporter des meubles, ni de payer un loyer trop élevé
● Une offre large et variée : logements adaptés à différents profils (étudiants, salariés en déplacement...) et à différentes durées (courte ou longue)
● Une flexibilité accrue : possibilité de résilier le bail à tout moment avec un préavis réduit
● Des charges souvent incluses dans le loyer : électricité, internet, assurance habitation...
● Des services supplémentaires : ménage, change de linge, laverie... (dans les résidences avec services)
● Une réponse aux besoins temporaires : stage, formation, mission, tourisme...
La location meublée est donc une solution intéressante pour optimiser la rentabilité d'un bien immobilier (pour le propriétaire) ou pour se loger de façon pratique et flexible (pour le locataire). Elle répond à des besoins spécifiques de mobilité et de praticité.
Comment préparer son logement à la location meublée ?
Si vous souhaitez proposer votre logement à la location meublée, il faut le préparer en amont pour répondre aux critères légaux et aux attentes des locataires. Voici quelques conseils :
● Équiper le logement avec du mobilier et des appareils de qualité, fonctionnels et durables. Ne lésinez pas sur la literie, l'électroménager et les rangements. Pensez aux petits accessoires qui feront la différence.
● Aménager l'espace de façon ergonomique et esthétique, en optimisant chaque mètre carré. Créez des zones dédiées (coin nuit, coin bureau, coin repas...) en jouant sur la lumière et les volumes. Dégagez les passages.
● Rafraîchir la décoration avec des couleurs claires et neutres, des matériaux faciles à vivre, quelques touches personnelles. Misez sur une déco intemporelle et consensuelle, qui plaira au plus grand nombre.
● Mettre aux normes les équipements électriques et de sécurité (détecteur de fumée, interphone...). Faites tous les diagnostics obligatoires (performance énergétique, plomb, amiante, gaz, électricité...) et les travaux nécessaires.
● Vérifier les abords du logement : propreté des parties communes, état du jardin ou du balcon, disponibilité du stationnement... Ce sont des critères importants pour les locataires.
● Définir votre cible et adapter la configuration du meublé en conséquence : studio fonctionnel pour un étudiant, deux pièces cosy pour un jeune actif, duplex familial pour un couple avec enfants...
● Fixer un loyer en cohérence avec les prix du marché, les prestations offertes et votre rentabilité attendue. Renseignez-vous sur les loyers pratiqués dans le quartier pour des biens similaires.
● Rédiger une annonce attractive mettant en avant les atouts du logement : proximité des transports et commerces, vue, standing de l'immeuble, équipements dernier cri... Illustrez-la avec des photos professionnelles.
● Choisir un mode de gestion : par vous-même de particulier à particulier, ou via un intermédiaire (agence immobilière, conciergerie...). La gestion déléguée simplifie les démarches mais a un coût.
Un logement meublé bien préparé et bien géré trouvera plus facilement preneur, au bon prix et dans la durée. C'est un investissement qui demande de l'anticipation et de l'implication, mais qui peut être très rentable à long terme !
Guy Hoquet répond aux questions sur la location meublée
Puis-je louer mon logement meublé à la nuitée ou à la semaine ?
Oui c'est possible, mais cela relève dans ce cas de la location saisonnière et non de la
location meublée classique. La location saisonnière a ses propres règles : déclaration en
mairie, respect des règlements de copropriété, taxation spécifique... Renseignez-vous bien
avant de vous lancer.
Quelles sont les obligations d'assurance pour une location meublée ?
En tant que propriétaire bailleur, vous devez souscrire une assurance propriétaire non
occupant (PNO) couvrant les risques locatifs (dégâts, incendie, dégâts des eaux...). Le
locataire doit de son côté souscrire une assurance multirisques habitation. Vérifiez qu'il l'a
bien fait à l'entrée dans les lieux.
Puis-je installer la wi-fi dans mon meublé ?
Ce n'est pas une obligation légale mais c'est devenu un standard pour ce type de location.
Les locataires, notamment les plus jeunes, apprécieront. Veillez à bien sécuriser votre réseau
et à inclure les frais d'abonnement dans les charges.
Comment faire un état des lieux pour une location meublée ?
L'état des lieux d'un meublé doit être très détaillé : description de chaque pièce, inventaire
de chaque meuble et équipement, état de chaque élément (traces, taches, rayures...),
relevés des compteurs... Prenez des photos. Faites signer le document en deux exemplaires
au locataire. Vous pouvez mandater un huissier pour plus de sérénité.
Que faire en cas de dégradations ou d'impayés de loyer ?
Mettez en demeure le locataire de remédier aux dégradations ou de régler les impayés par
lettre recommandée avec accusé de réception. En l'absence de réponse, vous pouvez saisir
la justice pour obtenir la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et/ou des dommages-
intérêts. Vous pouvez aussi faire jouer la garantie Visale ou l'assurance loyers impayés si
vous y avez souscrit.
L’essentiel à retenir
1. La location meublée est un contrat de location portant sur un logement équipé des meubles et appareils nécessaires à la vie quotidienne du locataire.
2. Elle obéit à des règles spécifiques, plus souples que la location nue, notamment sur le bail, le loyer, les charges et le régime fiscal.
3. Elle présente des avantages pour le bailleur (rentabilité, fiscalité, souplesse de gestion) et pour le locataire (praticité, flexibilité, services).
4. Pour réussir une location meublée, il faut bien préparer et équiper le logement, définir sa cible et son loyer, et choisir le bon mode de gestion.
5. Une location meublée bien gérée peut être un excellent investissement locatif, alliant rendement et sécurité. Mais elle demande un minimum de connaissances et d'implication.
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