Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
LMNP : devenir Loueur en Meublé Non Professionnel
Vous avez un bien immobilier que vous souhaitez mettre en location meublée de façon occasionnelle ? Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est peut-être fait pour vous. Ce régime fiscal avantageux permet de percevoir des loyers sans être imposé comme un professionnel. Mais attention, il y a des conditions à respecter. Guy Hoquet vous explique tout sur ce statut méconnu.
Définition : qu'est-ce qu'un Loueur en Meublé Non Professionnel ?
Un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une personne physique qui loue un logement meublé à usage d'habitation, sans que cette activité soit considérée comme professionnelle. Vous êtes considéré comme loueur non professionnel si au moins l’une des deux conditions suivantes est remplie :
● Les recettes annuelles de location ne doivent pas excéder 23.000 € TTC par an
● Les revenus de location ne doivent pas excéder les autres revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices non commerciaux…)
Si les revenus de la location meublée sont supérieurs à 23.000 € TTC par an et supérieurs à 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal, le loueur basculera automatiquement dans le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), avec des règles fiscales et comptables différentes.
Le statut de LMNP s'adresse donc aux particuliers qui souhaitent louer un bien meublé de façon occasionnelle, en complément de leur activité principale. C'est le cas par exemple :
▪ D'un propriétaire qui met en location sa résidence secondaire pendant ses périodes d'absence
▪ D'un investisseur qui achète un appartement pour le louer en meublé et défiscaliser une partie de ses revenus locatifs
▪ D'un héritier qui reçoit un bien en succession et décide de le proposer à la location en attendant de le vendre
Dans tous les cas, le logement loué doit être meublé, c'est-à-dire équipé d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement. La liste minimale des meubles obligatoires est fixée par décret.
Les avantages fiscaux du statut LMNP
Opter pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet de bénéficier d'un régime fiscal avantageux, sans les contraintes du statut professionnel. Les principaux avantages sont :
● L'imposition des revenus locatifs dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) au réel simplifié, avec la possibilité d'amortir le bien et les meubles pour réduire son bénéfice imposable.
● L'exonération de taxe professionnelle, de Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et de Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE).
● La dispense d'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et de tenue d'une comptabilité commerciale complète.
● La possibilité de déduire certaines charges liées à l'activité de location (assurances, frais de gestion, travaux...) ainsi que les intérêts d'emprunt en cas d'achat à crédit.
● L'éligibilité au dispositif Censi-Bouvard pour les investissements en résidence avec services (étudiante, senior, de tourisme...), permettant une réduction d'impôt de 11% du prix d'achat HT.
Prenons l'exemple de Sophie et Julien, qui ont acheté un appartement de 150 000 € pour le louer en meublé. Grâce au statut LMNP, ils peuvent amortir le bien sur 20 ans (soit 7 500 € par an) et le mobilier sur 5 à 10 ans selon sa nature. En déduisant ces amortissements et les autres charges, ils arrivent à un bénéfice imposable de 3 000 € par an, alors que leurs loyers bruts s'élèvent à 10 000 €. Une belle optimisation fiscale !
Mais attention, le statut de LMNP n'est pas une niche fiscale miracle. Il comporte aussi des obligations et des risques à bien mesurer avant de se lancer.
Les obligations et les risques du LMNP
Devenir Loueur en Meublé Non Professionnel implique de respecter certaines règles et formalités, sous peine de perdre le bénéfice du statut :
● Déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie des BIC, sur un formulaire spécifique (2042 C PRO) à joindre à sa déclaration de revenus.
● Tenir un registre des immobilisations pour suivre l'amortissement du bien et des meubles, ainsi qu'un livre-journal des recettes et des dépenses.
● Facturer de la TVA sur ses loyers si le bien est loué à une entreprise ou à un professionnel assujetti (au taux de 10% pour l'hébergement, 20% pour le petit- déjeuner et les prestations annexes).
● Respecter la réglementation applicable aux meublés de tourisme (normes de sécurité et d'équipement, déclaration en mairie) en cas de location saisonnière.
● S'acquitter de la taxe de séjour collectée auprès des locataires, et la reverser à la commune.
● Souscrire une assurance spécifique pour couvrir les risques locatifs (dégâts, impayés, vacance...) en plus de l'assurance PNO.
Par ailleurs, louer en meublé expose à des risques inhérents à cette activité :
● Risque de dégradation du bien et du mobilier par les locataires, surtout dans le cadre de locations saisonnières. `
● Risque d'impayés ou de vacance locative, pouvant pénaliser la rentabilité de l'investissement.
● Risque de moins-value en cas de revente du bien, si le marché immobilier est défavorable ou si le bien est déprécié.
● Risque de requalification en LMP si les seuils de recettes et de revenus sont dépassés, avec un impact fiscal et social.
Il est donc important de bien s'entourer (gestionnaire, assureur, comptable...) et de choisir judicieusement son bien et sa clientèle cible pour limiter ces risques. Un bon investissement en LMNP doit être rentable sur le long terme, pas seulement fiscal.
Guy Hoquet répond aux questions les plus fréquentes sur le LMNP
Puis-je opter pour le statut LMNP en louant une seule pièce de ma résidence principale ?
Oui, le statut de LMNP s'applique même si vous ne louez qu'une partie de votre résidence
principale, dès lors que cette partie est meublée et fait l'objet d'un bail écrit. Vous devrez
alors déclarer les loyers perçus selon un prorata de la surface louée.
Puis-je cumuler plusieurs biens en location LMNP ?
Oui, vous pouvez louer plusieurs biens en LMNP, tant que le total des loyers perçus ne
dépasse pas 23 000 € par an ou représente moins de 50% de vos revenus professionnels.
Dois-je demander l'autorisation à ma copropriété pour louer en meublé ?
Sauf mention contraire du règlement de copropriété, vous n'avez pas à demander l'accord
des autres copropriétaires pour louer votre bien en meublé. Mais il est préférable de les
informer et de veiller au respect de la tranquillité de l'immeuble.
Quel est le montant des cotisations sociales d'un LMNP ?
En tant que LMNP, vous n'êtes pas affilié automatiquement au régime des indépendants et
ne payez pas de cotisations sociales sur vos revenus locatifs. Mais vous pouvez cotiser
volontairement pour vous ouvrir des droits à la retraite et à la sécurité sociale.
Puis-je déduire de mon revenu global le déficit généré par ma location en LMNP ?
Si votre location dégage un déficit (loyers inférieurs aux charges déductibles), celui-ci
s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Au-delà, le déficit est
reportable pendant 10 ans sur vos futurs bénéfices locatifs.
L’essentiel à retenir
1. Le statut de LMNP permet à un particulier de louer un bien meublé sans être considéré comme un professionnel, sous conditions de seuils.
2. Il offre des avantages fiscaux intéressants (amortissement du bien, déduction des charges, régime micro-BIC) sans les contraintes du statut de professionnel.
3. Mais il comporte aussi des obligations déclaratives et comptables, ainsi que des risques liés à l'activité de location meublée (impayés, dégradations, vacance...).
4. Pour réussir son investissement en LMNP, il faut bien choisir son bien et sa cible locative, et s'entourer de professionnels (gestionnaire, assureur, comptable...).
5. Le statut de LMNP convient aux particuliers qui veulent se constituer un complément de revenus ou défiscaliser en douceur, mais il ne dispense pas d'une réflexion approfondie sur son projet locatif !
Allez plus loin sur ce sujet
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Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, loin d'être une simple option fiscale, s'affirme comme une véritable stratégie d'investissement.
En approfondissant ces thématiques connexes, vous saisirez toute la portée de ce dispositif et son potentiel pour structurer votre patrimoine immobilier.
Cette compréhension approfondie vous permettra d'arbitrer efficacement entre les différents régimes fiscaux et d'optimiser votre stratégie locative à long terme.
